江西省国土房屋征收与补偿条例：读懂这些，您的房子和补偿款才有保障！

“老家的房子要拆迁了，补偿款却远不够买新房，这合理吗？”“政府说修路要征收我的商铺，停产停业的损失谁来赔？”最近，不少江西朋友向我们咨询房屋征收补偿的问题。作为专注拆迁维权10余年的北京信凯律师事务所，我们深知：《江西省国土房屋征收与补偿条例》（以下简称“条例”）是咱们老百姓的“护身符”，但只有读懂它、用好它，才能真正守住自己的合法权益。今天，咱们就用大白话把条例里的“关键干货”讲清楚，帮您避开征收路上的“坑”！

一、征收不是“想拆就拆”！前提条件得看清

很多朋友以为“政府说要拆，就得拆”，其实不然！根据《江西省国土房屋征收与补偿条例》，征收必须同时满足3个硬性条件，缺一不可：

1. 必须是为了“公共利益”
别管是修地铁、建学校，还是棚户区改造，征收目的必须符合“公共利益”范畴。条例里明确列举了7类情形，比如“国防和外交的需要”“由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要”“由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要”等。如果是商业开发（比如建商场、盖楼盘），绝对不能走征收程序！
去年，我们接到江西某地李先生的咨询：他的临街商铺被以“市政规划”名义征收，后来却发现地块要建商品房。我们通过调取规划文件，证实征收目的违法，最终帮李先生保住了商铺，还争取到了合理的停产停业损失补偿。

2. 必须符合“规划和计划”
就算是为了公共利益，也不是说拆就能拆。征收项目必须纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，同时符合土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。简单说就是：“拆哪里、什么时候拆、拆了干什么”，都得有白纸黑字的规划背书，不能“拍脑袋决定”。

3. 必须履行“法定程序”
从征收前的“民意调查”，到发布“征收预告”，再到拟定“补偿方案”并公开征求意见，最后作出“征收决定”，每一步都有严格的时间要求和程序规范。比如：补偿方案征求意见时间不得少于30日，多数被征收人认为方案不合理的，政府还得组织听证会修改。
如果您发现征收方“跳过步骤”（比如没征求意见就直接下通知），或者“偷换概念”（比如用“拆迁”代替“征收”），一定要提高警惕——这可能是程序违法，您的补偿权可能受损！

二、补偿“怎么算”？这3项核心内容别漏了！

咱们最关心的“补偿款怎么算”，条例里其实写得明明白白。记住：补偿不是“政府给多少算多少”，而是“您应得多少就得给多少”。核心补偿包括以下3块：

1. 房屋价值补偿：“市场价”是底线，不是“成本价”
条例明确规定：被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收决定公告之日的类似房地产市场价格评估确定。
划重点：
– “市场价”不是“建造成本价”：比如您2010年花20万盖的房子，现在周边类似二手房卖80万，那房屋价值补偿就得按80万算，不能说“您当初只花了20万”。
– 评估机构您有权选：不是政府指定哪家算哪家！征收方会提供几家备选评估机构，被征收人要协商一致选择；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。如果发现评估机构是“关系户”，或者评估价明显低于市场价，可以申请复核评估！
去年，南昌的王阿姨遇到评估价仅市场价70%的情况，我们帮她审查评估报告，发现评估机构未考虑房屋的临街、装修等增值因素，最终申请重新评估，补偿款从42万提高到60万。

2. 搬迁与安置补偿：“临时过渡”不能让您“倒贴钱”
除了房子本身的钱，搬迁过程中的损失也得补到位：
– 搬迁费：包括搬家费、设备迁移费（比如空调、热水器拆装），按实际发生计算，或按当地标准一次性发放。
– 临时安置费：如果选择产权调换（即给安置房），在过渡期内（从交房到安置房交付），征收方要按月支付临时安置费；如果超过约定过渡期未交付安置房，临时安置费要双倍支付！
– 安置房面积：选择产权调换的，安置房面积不小于被征收房屋面积（符合当地最低补偿标准的除外），且差价要按“市场价”结算，不能让您“补差价补到肉疼”。

3. 停产停业损失补偿：商铺、厂房主必看！
如果您被征收的是商铺、厂房或正在经营的住宅，停产停业损失必须补偿！补偿标准按“被征收前的效益、停产停业期限等因素”确定，具体可以参考：
– 被征收房屋前3年的平均收益；
– 纳税情况；
– 行业平均利润水平。
比如九江的张先生开了10年餐馆，因征收停业6个月，我们帮他提供了前3年的纳税记录和营收流水，最终按“月平均利润×6个月”争取到18万元停产停业损失补偿，远超征收方最初提出的“3万元补贴”。

三、程序陷阱多！这些“关键步骤”决定您能拿多少补偿

实践中，很多朋友之所以“补偿少”，不是因为条例不好，而是因为没盯紧程序细节。下面这3个“关键节点”，您一定要拿小本本记好：

1. 征收预告发布后：及时登记+提异议
征收方在作出征收决定前，会发布“征收预告”，告知征收范围、目的等。这时候您要：
– 尽快登记房屋权属：把房产证、土地证、户口本等材料准备好，避免因“手续不全”被少算补偿。
– 对“调查结果”提异议：征收方会对房屋面积、用途、权属进行调查，结果要公示。如果您发现登记的面积少了（比如漏了院子、自建房），或者用途写错了（比如实际是商铺，登记成住宅），一定要在公示期内书面提出异议，否则后续很难改！

2. 补偿方案征求意见：您的意见能“改方案”
前面提到，补偿方案征求意见不少于30日。这30天不是“走过场”，而是您争取合理补偿的黄金时间！
– 组织邻居一起提意见：如果多数人觉得补偿标准低（比如临时安置费太低、停产停业损失计算不合理），可以联合书面要求听证会。听证会上提出的合理意见，征收方必须修改方案。
– 保留书面证据：意见最好通过邮寄（EMS标注“补偿方案意见”）或当面提交（要求签收）的方式，避免“口头说了没人理”。

3. 签补偿协议：3个“红线”绝对不能碰！
补偿协议是“领钱”的最后一步，也是最容易“踩坑”的一步。记住：以下3种协议，打死都不能签：
– 空白协议：协议里补偿金额、安置房位置、交付时间等关键信息全是空的，签了等于把主动权交给对方，后续想改比登天还难！
– “口头承诺”协议：征收方说“先签协议，后续再给您补10万”，但协议