征收征用补偿给合同相对方的费用：这些钱该给谁、怎么给？一文说清！

最近接到很多朋友咨询：“我家商铺租给开餐馆的，现在遇到征收，租客说装修损失、停产停业损失都得补偿他，这钱到底该我拿还是他拿？”“房子抵押给银行了，征收补偿款是不是得先还给银行？”这些问题都绕不开一个核心——征收征用补偿给合同相对方的费用。今天咱们就用大白话聊聊这个话题，帮您搞懂“合同相对方”是谁、能拿哪些补偿、遇到纠纷怎么办，让您在征收中不吃亏、少踩坑！

一、谁是征收补偿中的“合同相对方”？您得先搞清楚！

很多朋友一听“合同相对方”就觉得头大，以为是啥法律术语。其实说白了，合同相对方就是和您签了合同、对被征收的财产有直接权利义务关系的人。举个例子：

– 承租人：您把房子或商铺租给别人，对方就是承租人，比如开店的商户、办厂的企业，他们和您签了租赁合同，这就是最常见的合同相对方。
– 抵押权人：您用房子做抵押向银行贷款，银行就是抵押权人，双方签了抵押合同，银行对房子的价值有优先受偿权。
– 其他权利人：比如您把土地承包给别人经营，承包人就是合同相对方；或者您和他人合作开发房产，合作方也可能属于合同相对方。

这里要划个重点：合同相对方不等于产权人！ 产权人是您（所有权人），但合同相对方是基于合同对财产享有使用权、收益权等权利的人。征收时，产权人能拿房屋价值补偿，而合同相对方可能因合同关系，额外获得一部分补偿，这是法律规定的！

二、合同相对方能拿到哪些补偿？这3类费用别漏了！

很多征收方只和产权人谈补偿，忽略合同相对方的权利，这是不对的！根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《民法典》等规定，合同相对方（尤其是承租人）通常能主张以下3类补偿：

1. 停产停业损失补偿：商户、企业的“救命钱”

如果您把商铺、厂房租给他人经营，征收会导致对方无法继续营业，这部分损失就得补偿。比如餐馆要停业、工厂要停产，员工工资、场地租金、设备闲置等都是实际损失。

怎么算？ 一般根据“被征收前的效益、停产停业期限”等因素确定。比如北京某区规定，按被征收房屋价值的5%-10%计算，或者提供税务部门出具的近3年利润证明，按实际损失补偿。注意：这笔钱不是给产权人的，而是给实际经营人（承租人）的！

2. 装修、附属物补偿：谁投入的归谁

承租人为了经营，往往会对房屋进行装修，比如餐馆的厨房设备、商铺的货架吊顶、工厂的电力设施等。这些装修和附属物是承租人自己掏钱装的，征收时对应的补偿款也该归承租人。

举个例子：王先生把门面房租给李女士开服装店，李女士花了20万装修。征收时，评估机构认定装修价值15万，这15万就该给李女士，而不是王先生。但要注意：如果租赁合同里约定“征收时装修补偿归产权人”，那可能按合同走——所以签合同前一定看清楚条款！

3. 搬迁、临时安置补偿：搬家的“辛苦钱”

征收导致承租人需要搬离，由此产生的搬迁费（比如设备运输、货物搬运）、临时安置费（比如找新场地的租金差价、过渡期住宿费），也需要补偿。比如工厂的大型设备搬迁需要专业团队，费用可能高达几万甚至几十万，这部分钱征收方应该支付给实际承担搬迁责任的承租人。

三、为什么合同相对方补偿总出问题？这4个坑要避开！

理论上补偿标准很明确，但实际操作中，合同相对方拿补偿往往“难于上青天”。咱们总结了4个常见“坑”，您一定要警惕：

坑1：征收方“只认产权人，不认合同相对方”

很多征收方为了简化流程，直接告诉承租人：“补偿款全给产权人，你们自己找房主要！”这是违法的！《民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，征收不能“破租赁”，承租人的合法权益必须保护。

坑2：补偿范围“缩水”，该给的不给

比如只给房屋价值补偿，却说“停产停业损失没有依据”“装修补偿包含在房款里”。实际上，停产停业损失是法定的补偿项目，装修补偿也必须单独评估——这些都是征收方为了少给钱找的借口。

坑3：产权人“截留”补偿款，承租人拿不到钱

最常见的是：征收方把补偿款（包括本该给承租人的部分）统一打给产权人，产权人却以“合同到期”“违约”等理由，拒绝把钱给承租人。比如之前有个案例：房东拿了租客10万装修补偿款，却以“租客拖欠1个月房租”为由拒不返还，最后只能通过打官司解决。

坑4：合同约定“模糊”，双方扯皮

租赁合同里没写“征收时补偿怎么分”，或者只写“所有补偿归产权人”，承租人签字时没注意，事后才发现吃亏。比如张先生签合同时没看细则，结果征收时20万装修补偿全被房东拿走，后悔都来不及。

四、遇到补偿纠纷？专业律师帮您“破局”！

合同相对方的补偿问题，看似是“分钱”的事，实则涉及征收程序合法性、合同效力、权利归属等复杂法律问题。普通人自己去谈，往往因为不懂法、没经验，要么被征收方“忽悠”，要么和产权人吵得不可开交，最后钱没拿到，还耽误了时间。

这时候，专业拆迁律师的介入就非常关键了。律师能帮您：
– 梳理法律关系：判断您是不是“合同相对方”，有权主张哪些补偿；
– 审核征收文件：看征收程序是否合法（比如有没有公示、评估机构选的对不对），从源头找问题；
– 计算补偿金额：根据法律规定和实际损失，帮您算出“该拿多少钱”，防止征收方“压价”；
– 参与谈判/诉讼：如果协商不成，律师能代表您和征收方、产权人谈判，甚至通过诉讼帮您拿回应得的补偿。

五、选信凯律所，咱们凭这3点帮您维权！

北京信凯律师事务所深耕拆迁补偿领域10余年，处理过2000+起征收纠纷案件，其中合同相对方补偿纠纷占比超30%，帮无数承租人、抵押权人拿回了合理补偿。为什么选择信凯？咱们有3大“硬实力”：

1. 专业团队：只做拆迁，更懂“合同相对方痛点”

信凯拆迁律师团队均毕业于中国政法大学、北京大学等知名法学院