土地转租期间被征收补偿款归谁？律师一文讲清归属与维权技巧

“张律师，我把从村里租的地转租给老王办养殖场，现在地要被征收了，补偿款已经打到村里账上，可老王说养殖场是他建的，补偿该归他，村里说地是集体的，该归村里，我这中间人到底该找谁要钱？”最近，北京信凯律师事务所接到不少类似咨询。土地转租期间遇上征收，补偿款就像一块”唐僧肉”，所有权人、转租人、实际使用人各有说法，到底该归谁？今天咱们就用大白话把这事儿讲明白，帮您理清其中的法律门道。

开篇故事：转租地遇征收，三方争补偿，钱该进谁口袋？

先来看个真实案例：北京郊区的李大叔2018年从村集体租了5亩地，合同签了10年，用来堆放农具。2020年，同村的小王想开木材加工厂，和李大叔商量后，李大叔把地转租给了小王，两人签了协议，约定”如遇征收，地上附着物补偿归小王”。去年，这片地被划入高速公路征收范围，补偿款总额280万，其中土地补偿费150万，地上附着物（厂房、设备）补偿100万，停产停业损失30万。

这下矛盾来了：村集体说”地是我们的，150万土地补偿费得归村里”；李大叔说”合同是我跟村里签的，小王是我转租的，补偿款该先给我”；小王则拿着转租合同主张”厂房是我建的，100万附着物补偿和30万停产损失都该是我的”。三方争执不下，补偿款一直没发，小王的工厂已经停工，损失每天都在扩大。

补偿款不是”一笔糊涂账”：先看它由哪些部分组成

要搞清楚补偿款归谁，得先明白征收补偿到底”补”的是什么。根据《土地管理法》《民法典》的规定，土地征收补偿款通常包括四大块，每一块的”主人”都可能不同：

1. 土地补偿费
这是对土地所有权人的补偿，因为土地被征收，所有权人失去了土地。比如农村集体土地，所有权人是村集体，所以这笔钱原则上归村集体所有（具体分配可能给村民，但主体是村集体）。如果是国有土地转租，所有权人是国家，补偿费会交给相关国有资产管理机构。

2. 安置补助费
这笔钱是为了保障需要安置的人员的生活，比如原来靠这块地生活的农民，失去土地后需要重新安置。补助费的对象是”需要安置的人员”，通常由村集体根据村民情况分配，转租人、次承租人一般拿不到这部分，除非他们本身就是需要安置的村民。

3. 地上附着物和青苗补偿费
这是最关键的部分，也是纠纷最多的！谁在地上建了房子、修了设施、种了庄稼，这笔钱就归谁。比如案例中小王建的厂房、买的设备，李大叔堆放的农具（如果还在的话），地上种的树苗等，都属于”地上附着物”，补偿款直接归建设者或种植者。

4. 停产停业损失补偿
如果土地用于经营（比如开工厂、办养殖场），因征收导致停产停业，这笔补偿是对经营者的损失填补。谁在实际经营，谁就有权拿。比如案例中小王开木材加工厂，因征收停工，30万停产损失就该归小王。

关键问题：不同补偿款，到底归谁？分3种情况说清

知道了补偿款的构成，咱们再结合”土地转租”这个特殊场景，具体看每一笔钱该进谁口袋。这里要分”有合同约定”和”没合同约定”两种情况，但核心原则只有一个：谁投入、谁所有、谁受益。

情况一：转租合同明确约定了补偿款归属
这是最简单的情况！如果转租双方（比如李大叔和小王）在合同里写了”如遇征收，XX补偿归XX”，只要这个约定不违法（比如不能约定”土地补偿费归次承租人”，因为土地补偿费归所有权人），就按合同来。
比如案例中李大叔和小王约定”地上附着物补偿归小王”，那么100万厂房设备补偿就该归小王；如果合同还写了”停产停业损失归经营者”，那30万停产损失也归小王。但土地补偿费150万，合同就算约定”归李大叔”也没用，因为这笔钱本来就归村集体，李大叔无权处分。

情况二：转租合同没约定或约定不明
现实中，很多人转租时没写”征收补偿条款”，或者只写了”补偿款按国家规定处理”，这种时候就得按法律规则和实际投入来分：

1. 土地补偿费：归所有权人（村集体或国家）
这笔钱和转租人、次承租人没关系，谁拥有土地所有权，谁就拿。比如农村集体土地，补偿费进村集体账户，之后可能按村民大会决议分配给村民，但李大叔（转租人）、小王（次承租人）无权直接要这笔钱。

2. 地上附着物和青苗补偿费：归”实际建设者/种植者”
这是最容易扯皮的部分！怎么证明”谁建的”？看证据：
– 如果次承租人（小王）能拿出建房合同、购买材料的发票、支付工人工资的转账记录，证明厂房是他建的，那补偿款就归他；
– 如果转租人（李大叔）能证明附着物是他转租前就有的（比如他堆放的农具、种的树），那这部分补偿归他；
– 如果双方都说不清，可能需要通过评估、现场勘查，甚至诉讼来确定。

举个例子：李大叔转租给小王时，地上有间旧仓库（李大叔建的），