浙江省超容积率征收补偿：您的房子多盖了部分，征收时能拿到补偿吗？

最近，很多浙江的朋友来问：“我家房子前几年为了孩子结婚，在院子里加盖了一层，现在遇到征收，这部分能算补偿面积吗？”“村里说当年盖房没办手续，多出来的部分不算合法面积，真的吗？”

这些问题背后，都藏着“超容积率征收补偿”这个关键法律问题。作为专注拆迁维权10余年的北京信凯律师事务所，我们帮浙江上千户家庭处理过类似情况。今天，咱们就用大白话讲清楚：浙江省超容积率房屋遇到征收，到底能不能补？怎么补？您又该如何维护自己的权益？

一、先搞懂：什么是“超容积率”？您的房子算不算？

“容积率”这个词听着专业，其实很好理解。容积率 = 地上总建筑面积 ÷ 用地面积，说白了，就是一块地上允许盖多大面积的房子。比如您家宅基地100平米，当地规划容积率是1.5，那合法建筑面积就是100×1.5=150平米。如果您实际盖了180平米，多出来的30平米，就属于“超容积率部分”。

在浙江省，超容积率的情况很常见，尤其是农村自建房和老旧小区：
– 历史原因：早年间农村建房审批不严格，很多都是“先建后批”，甚至没批就建了；
– 政策变动：比如原来的容积率是1.2，后来规划调整为1.0，之前按1.2盖的房子就成了“超建”；
– 实际需求：家里人口多，为了居住在院子里加盖、扩建，没来得及办手续。

二、重点来了：浙江省超容积率部分，征收时怎么补？

很多朋友担心：“超建部分是不是直接算违建，一分钱不补？”别急！浙江省对超容积率征收补偿的处理，不是“一刀切”的违建，而是要分情况！

根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省违法建筑处置规定》以及各地市（如杭州、宁波、温州等）的具体政策，超容积率部分的补偿主要看这3点：

1. 先看“合法性”：是不是“历史遗留问题”？
浙江省对“历史遗留违法建筑”有专门规定，简单说：如果是2008年《城乡规划法》实施前建成的，且当时没有明确审批要求的，可能不认定为违建；即便是2008年后建成的，如果是因为地方政府审批拖延、政策模糊导致的超建，也不宜直接按违建处理。

举个例子：杭州萧山的王阿姨，2005年在自家宅基地上盖了2层楼（当时村里口头同意，没书面批文），2010年又加盖了第3层。2023年征收时，区政府认定第3层为“超建”，但信凯律师通过调取村委会议纪要、2005年的建房照片，证明第3层属于“历史原因形成且符合当时居住需求”，最终协商时这部分按“合法建筑”标准的80%获得了补偿——比最初“违建不补”的方案多拿了28万元。

2. 再看“时间节点”：有没有在征收前“主动整改”？
浙江省很多地方政策规定：在征收公告发布前，主动向规划部门申报超建部分、愿意补办手续或缴纳罚款的，可以认定为“合法建筑”或“保留使用建筑”，征收时按相应标准补偿。

比如宁波市2023年《关于进一步规范征收补偿工作的意见》明确：对2020年以前建成的超容积率房屋，权利人能在征收决定作出前60日内提交土地权属证明、建房时间说明，并按规缴纳配套费的，可按合法面积的90%计算补偿。

提醒您：如果家里有超建部分，别等征收组上门“定性”，自己先去街道规划科问问能不能补手续，这一步可能直接影响补偿款！

3. 最后看“实际用途”：是不是“唯一住房”？
浙江省对“唯一住房”的超建部分有特殊保护：如果超建部分是家庭唯一居住用房，且人均建筑面积低于当地最低标准（比如杭州是28平米/人），征收时即便不能完全按合法面积补，也会给予“住房保障补助”或“安置面积置换”。

比如温州瑞安的李大哥，一家5口住在120平米的自建房里（合法面积100平米，超建20平米），征收时征收组说超建部分只补成本价。信凯律师指出，李家人均居住面积24平米，低于温州28平米的最低标准，最终通过“住房保障”渠道，为李大哥多争取了30平米的安置房面积——相当于按市场价少掏了40多万。

三、常见误区：这3种想法，可能让您少拿补偿！

处理浙江超容积率征收案件时，我们发现很多朋友容易陷入以下误区，赶紧看看您有没有：

误区1：“超建就是违建，肯定不补，认栽吧！”
错！ 如前文所说，浙江省对超容积率的认定要考虑“历史原因”“审批程序”“实际用途”等多重因素。即便是违建，也要经过“调查—认定—告知”的法定程序，不能由征收方一句话就定性。信凯律师曾处理过金华某案例，征收方口头认定客户房屋为违建，我们通过申请政府信息公开，发现该区域2008-2018年期间暂停审批建房，导致很多村民“无证可办”，最终法院认定“不能归责于当事人”，超建部分按合法面积的70%补偿。

误区2：“大家都这么盖，法不责众，肯定按合法补！”
小心！ “法不责众”在征收中并不完全适用。浙江省各地对“群体性超建”的处理是：如果符合当时政策导向（比如新农村建设统一规划），可能统一补；但如果属于私自抢建（比如听说要征收了连夜加盖），不仅不补，还可能被强拆并罚款。比如湖州某村，2022年传出征收消息后，20多户村民在楼顶加盖彩钢房，最后征收时这些加盖部分全部认定为“违法抢建”，一分钱没补，还被要求自行拆除。

误区3：“补偿标准是政府定的，律师也帮不上忙！”
大错特错！ 浙江省的征收补偿政策虽然由省级统一制定，但具体到“超容积率部分”的认定标准、补偿比例，各地市甚至区县都有“弹性空间”。比如杭州余杭区对“历史超建”按80%补，西湖区可能按70%补；宁波鄞州区对“唯一住房”超建给安置房，海曙区可能给货币补助。专业律师的作用，就是通过调取当地政策、分析类似案例，为您争取“弹性空间内的最高标准”。

四、为什么需要律师？浙江超容积率案件，这3个难点自己很难搞定！

很多朋友觉得：“征收补偿有政策，我自己看文件、去协商不行吗？”理论上可以，但浙江省超容积率案件涉及规划、国土、住建、街道办等多个部门，政策细节交叉，自己处理很容易踩坑：

难点1：“超建性质认定”需要专业调查
超建部分是“历史合法”还是“违法抢建”？需要调取这些证据：
– 2008年前的土地登记簿、村委建房记录；
– 当地历年规划调整文件（比如容积率什么时候变的）；
– 征收方是否有“违建认定书”（如果没有直接认定，程序违法）。

这些证据分散在档案局、自然资源局、村委会，普通人自己去调，可能被“内部文件”为由拒绝，而律师凭借《律师调查令》可以合法调取。

难点2：“补偿比例协商”需要谈判技巧
征收方往往拿着“违建不补”的初版方案施压，普通人协商时容易情绪激动或被“空头支票”忽悠。专业律师会：
– 用“类案检索”证明类似情况别人拿了多少补偿（比如信凯律所数据库里有浙江全省500+超容积率案例）；
– 指出征收方程序违法点（比如未公示评估报告、未保障陈述申辩权），增加谈判筹码；
– 制定“阶梯式协商方案”，从“合法补”到“部分补”再到“住房保障”，逐步争取利益。

难点3：“维权时效”必须抓紧！
浙江省征收流程规定：对征收补偿决定不服，要在60日内申请行政复议，6个月内提起行政诉讼。超容积率案件的认定和协商，往往在“征收决定公告”到“补偿决定下达”这3-6个月内完成，一旦错过时效，法院可能不再受理。信凯律师曾遇到嘉兴客户，自己协商3个月没结果，等收到《补偿决定书》才来找律师，因超过起诉期限，最终只能接受低价方案——可惜！

五、信凯律所能为您做什么？浙江超容积率补偿，我们这样帮您！

北京信凯律师事务所深耕浙江征收领域10年，处理过杭州