廉价房征收有补偿吗？能拿多少钱？2024年最新政策解读，律师教您3步拿到合理补偿

“我家这老房子是当年单位分的公房，现在说要征收，这种‘廉价房’能有补偿吗？能补多少钱？”
“村里的自建房没办房产证，算廉价房吗？征收时给不给钱？”
“买的二手房房龄快30年了，比同地段新房便宜一半，这种廉价房征收补偿怎么算？”

最近后台收到不少朋友的提问，核心都围绕“廉价房征收补偿”。作为专注拆迁补偿15年的北京信凯律师事务所，今天咱们就用最实在的大白话，把“廉价房征收有没有补偿、能拿多少钱、怎么争取合理补偿”这些问题彻底讲清楚。看完您就明白：廉价房不是“低价值房”，只要手续合法、权属清晰，该有的补偿一分都不能少！

一、先搞懂：您说的“廉价房”，到底属于哪种性质？
很多朋友口中的“廉价房”，其实并不是法律上的严格概念，而是对“价格较低房屋”的俗称。但在征收时，补偿多少和房屋“是否廉价”无关，只和“房屋性质、产权归属、所在区域政策”直接相关。咱们先对号入座，看看您的房子属于哪一类：

（一）城镇公房：单位分配的“老破小”，承租人也有补偿权
典型情况：当年单位或房管所分配的公房，每月交租金，房本可能没在个人名下（有的叫“租赁合同”）。
补偿关键：看您是“承租人”还是“已购公房产权人”。
– 已购公房：如果当年房改时您买了产权，拿到《不动产权证书》，那就和普通商品房一样，按市场评估价全额补偿（房屋价值+搬迁费+临时安置费等）。
– 纯承租公房：没买产权但一直在住，征收时也有补偿！通常有两种选择：① 由产权单位（单位/房管所）安置新房，您继续承租；② 产权单位获得房屋价值补偿后，给您一笔“搬迁安置补偿”（包括搬家费、临时租房费、装饰装修费等），具体金额看地方政策，一般能拿到市场评估价的30%-50%。

（二）小产权房：集体土地上的“便宜房”，合法部分能补
典型情况：村里盖的房，卖给城里人，或者村民自建后对外出售，价格比周边商品房低很多，但没有国家颁发的“大红本”（只有乡政府或村里的证明）。
补偿关键：区分“是否合法建设”。
– 合法小产权房：比如在宅基地上建的、符合当地规划、有建房审批手续的，征收时补偿通常包括：① 房屋重置成新价（即现在盖同样的房子要花多少钱）；② 宅基地区位补偿价（按当地土地政策算，不同地区差很多，比如北京郊区可能每平米几千到上万）；③ 搬迁安置费。
– 违法小产权房：比如占用耕地建的、超出审批面积（如批准建2层却盖了5层）、没有任何手续的，这类房屋可能被认定为“违法建筑”，原则上不补偿或只补一点材料费（但实践中，如果房屋建成时间早（比如2008年《城乡规划法》实施前），且有历史原因，也可能争取到部分补偿，需要律师结合证据沟通）。

（三）城镇自建房：老城区的“祖传房”，有证就按市场价补
典型情况：老城区里祖辈传下来的房子，有土地使用证和房产证（可能是老证，如“房产所有证”），房龄老但价格比周边新房低。
补偿关键：两证齐全=完全产权补偿！
这种房屋虽然“廉价”，但只要是合法产权，征收时就和商品房一样，补偿包括：
1. 房屋价值补偿：按征收公告发布之日的“类似房地产市场价”评估（比如周边二手房成交价），比如北京西城区老平房，市场价每平米10万+，补偿就按这个标准算；
2. 搬迁补偿：搬家费（按人口或房屋面积算，一般1000-3000元/次）、空调移机费、热水器移机费等；
3. 临时安置补偿：如果选择产权调换（换新房），过渡期租房的费用（按同地段租金标准，比如北京每月5000-8000元，直到交房为止）；
4. 停产停业损失：如果房子用于开小卖部、诊所等经营，还有这部分补偿（按前三年平均利润算，或按房屋价值的一定比例，比如5%-10%）。

（四）经济适用房/限价房：政策性“廉价房”，满5年按普通房补
典型情况：政府建设的保障房，购买时价格低于市场价（如经济适用房比周边商品房便宜30%-50%），有房产证但注记“经济适用房”“限价商品住房”。
补偿关键：看是否“满5年”（以房产证发证日期或契税缴纳日期为准）。
– 满5年：补缴土地出让金后，按普通商品房标准补偿（补缴金额通常是当地土地基准价的一定比例，比如1%-3%，补完后房屋价值就和商品房一样了）；
– 未满5年：通常由政府优先回购，回购价格=原购买价+利息（按银行同期存款利率算），如果政府不回购，也可能按“原价+折旧”补偿，金额会比市场价低很多。

二、核心问题：廉价房征收，到底能拿多少钱？
看完上面的分类，您应该明白：“廉价房”不是“少补偿”的理由，补偿金额只和三个因素挂钩——房屋性质、产权情况、地方政策。咱们用几张表格帮您快速估算：

表1：不同性质廉价房补偿构成对比
| 房屋类型 | 是否有补偿 | 核心补偿项目 | 补偿金额估算（以北京为例） |
|—————-|————|—————————————|———————————————-|
| 已购公房 | ✅有 | 房屋价值+搬迁+临时安置+装修 | 同周边商品房，如西城区50平≈500万+ |
| 承租公房 | ✅有 | 搬迁安置+装修（房屋价值归产权单位） | 10-30万（看面积和地段） |
| 合法小产权房 | ✅有 | 房屋重置价+区位补偿+搬迁 | 郊区100平≈80-150万（区位价差异大） |
| 违法小产权房 | ⚠️可能有 | 材料费（或无补偿） | 0-5万（需律师争取） |
| 城镇自建房（有证） | ✅有 | 房屋价值+搬迁+临时安置+经营损失（如有） | 同周边二手房，如东城区40平≈400万+ |
| 经济适用房（满5年） | ✅有 | 补缴土地出让金后按商品房补偿 | 补缴1-3%土地价款后，同市场价（如300万+补9万） |

表2：房屋价值补偿的“三大影响因素”
就算同一类房屋，补偿金额也可能差很多，关键看这3点：
1. 地段（区位补偿价）：
同样100平的自建房，在北京三环内和六环外，补偿可能差10倍！三环内可能补1000万+，六环外可能只有100万左右。征收补偿的核心是“地价”，不是“房价”——老房子虽然破，但地值钱！

2. 房屋状况（重置成新价）：
房子越新、结构越好（如框架结构比砖混结构贵）、装修越豪华（如精装比毛坯贵），补偿越高。比如同样面积，2020年建的新房比1980年的老房，每平米可能多补2000-5000元。

3. 征收政策（地方具体标准）：
每个城市的补偿项目、计算方法不一样。比如上海对“装潢补偿”有明确上限（每平米1000-1500元），而北京按评估价实报实销；深圳对小产权房的“区位补偿”按周边商品房市场价的60%算，而杭州可能只有40%。一定要查当地《征收补偿暂行办法》（比如搜“XX市2024年国有土地上房屋征收补偿办法”）。

三、警惕！这3种情况会让您的补偿“缩水”，90%的人都中招
实践中，很多朋友本来能拿到合理补偿，却因为踩了坑，最后少拿几十万甚至上百万。信凯律师团队总结了最常见3个“避坑点”，您一定记好：

（一）“