2025年2月，上海市房屋管理局发布《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》，对包括城中村改造项目中涉及国有土地上房屋的征收评估工作作出了全新规范。新规对评估程序、专家鉴定等环节作出重要调整，直接关系到被征收人的补偿权益。
信凯律师提示：新规最大的突破是明确了两种必须启动专家委员会鉴定的情形，这为被征收人维护自身权益提供了重要法律武器。
新规核心要点解读
新《管理规定》对房屋征收评估工作进行了全面规范，其中最具突破性的规定是明确了在两种法定情形下必须启动专家委员会鉴定程序：
情形一：作出补偿决定前
房屋征收部门在报请区政府作出补偿决定前，应当征询被征收人对评估报告的意见。如被征收人提出异议，征收部门必须向估价专家委员会申请鉴定。
- 鉴定结果作为补偿决定的依据
- 保障被征收人异议权
- 防止评估结果被随意采纳
情形二：申请强制执行前
区政府在申请法院强制执行前，如果评估报告未经专家委员会鉴定，房屋征收部门必须申请鉴定并将鉴定结果作为申请依据。
- 杜绝未经鉴定的强拆
- 确保程序合法合规
- 为被征收人提供最后救济机会
信凯律师分析认为，这两项强制性规定从根本上改变了以往”申请才鉴定”的被动局面，将专家鉴定程序变为特定环节的法定必经程序，大大强化了对被征收人权益的保障。
评估程序关键变化
除专家鉴定环节外，新规还对评估程序作出多项重要调整：
| 评估环节 | 旧规定 | 新规定 | 影响分析 |
|---|---|---|---|
| 评估机构选定 | 征收决定后即可启动 | 需改建意愿同意比例达90%或征收决定公告后 | 保障被征收人知情权 |
| 预评估效力 | 常被用作补偿依据 | 明确不能替代正式评估报告 | 防止评估结果被提前固化 |
| 专家鉴定启动 | 需当事人申请 | 特定情形下强制启动 | 强化程序公正性 |
| 鉴定结果运用 | 非强制采纳 | 作为补偿决定和强拆必备依据 | 提升鉴定权威性 |
信凯律师特别提示：新规第8条对评估机构选定设置了明确门槛，要求旧城区改造项目需达到90%同意比例才能启动评估，这对保障被征收人知情权具有重大意义。
专家委员会运作机制
上海房屋征收评估专家委员会由房地产评估师、法律专家、规划专家等组成，具体运作规则如下：
- 组成结构：7-9名专家组成委员会，每次鉴定随机抽取5人参与
- 鉴定范围：评估程序合法性、评估依据充分性、评估结果合理性
- 工作时限：受理鉴定申请后15个工作日内出具意见
- 意见效力：鉴定意见作为征收补偿决定的法定依据
- 费用承担：鉴定费用由征收部门承担
信凯律师在代理案件中发现，专家委员会鉴定意见改变原评估结果的比率达42%，对维护被征收人权益具有实质性作用。
信凯律师维权策略
- 评估异议黄金期：收到分户评估报告后10日内书面提出异议
- 程序违法取证：对未按规定启动鉴定的情形及时取证
- 申请重新评估：对明显偏离市场价的评估申请重新评估
- 参与鉴定过程：要求参与专家委员会现场陈述
- 救济程序衔接：鉴定后仍不满意的及时复议或诉讼
- 城中村项目适用：新规同样适用于城中村改造项目
法律救济途径
当被征收人对评估结果或征收程序有异议时，可采取以下法律救济途径：
评估异议程序
- 收到评估报告10日内书面异议
- 评估机构10日内复核解释
- 对复核仍有异议可申请鉴定
行政复议
- 针对补偿决定60日内申请复议
- 对程序违法重点举证
- 成功率约35%-40%
行政诉讼
- 6个月内提起诉讼
- 可申请评估专家出庭
- 胜诉后重新评估补偿
信凯律师重要提示：新规实施后，对评估报告的异议和专家鉴定申请成为维权的关键第一步，直接影响到后续复议和诉讼的成功率。建议被征收人在专业律师指导下系统开展维权工作。
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