征收补偿有哪十条规定？读懂这些，不让您的权益”打折扣”！

最近后台收到很多朋友的私信：”律师，我家老房要拆迁，补偿方案看得云里雾里，到底该怎么算？””听说征收补偿有’十条规定’，具体是啥？我是不是被少算了？”

其实啊，征收补偿确实是咱们老百姓一辈子可能就遇到一次的大事，房子是根，补偿是保障，稍不留神就可能吃亏。今天，信凯律师就结合15年拆迁维权经验，把这”十条规定”掰开揉碎了讲给您听——不用背法条，咱们用大白话把关键点说明白，让您心里有底，谈补偿时不慌！

一、谁来补？——征收补偿主体要明确
核心规定：必须是”作出房屋征收决定的市、县级政府”掏钱补偿。

您得记住：不是开发商、不是街道办，更不是某个拆迁公司！《国有土地上房屋征收与补偿条例》里写得清清楚楚，补偿责任主体是政府。这意味着啥？如果有人跟您谈”先拆后补””公司给补偿”，您可得多个心眼——这不符合法律规定，您的补偿款可能没保障！

信凯提醒：咱们签协议前，一定看清对方是谁，公章是不是政府部门的，别让”临时工”忽悠了。

二、补什么？——补偿范围得”全覆盖”
核心规定：补偿包括3大块：房屋价值+搬迁安置损失+停产停业损失（经营性用房）。

具体来说：
– 房屋价值：不光是房子本身，您家的装修、院里的果树、搭建的车库（合法的）都得算；
– 搬迁安置：搬家费、临时租房费（没给安置房的话）、过渡期的生活补助，都不能少；
– 停产停业：要是您用房子开小店、办公司，因拆迁停业的损失（比如利润、员工工资）也得赔。

举个栗子：北京海淀的李大姐开了20年便民超市，拆迁时政府一开始只补了房屋价值，我们介入后，调取了3年纳税记录、进货台账，最终帮她多争取了28万停产停业损失——这就是”补什么”的关键：别漏项，每一分损失都有说法。

三、怎么补？——补偿方式得”由您选”
核心规定：被征收人有权选择货币补偿或产权调换（给安置房）。

简单说：要钱还是要房，您说了算！政府不能强迫您选某种方式。比如您家里老人多，可能需要现房安置；您想换套小房子再添点钱养老，货币补偿更合适——这都是您的权利。

注意：如果选产权调换，得写清楚安置房的位置（在哪片儿）、面积（多大）、交付时间（啥时候交房），这些在协议里必须白纸黑字，别信”口头承诺”！

四、按啥标准补？——房屋价值”市场说了算”
核心规定：补偿价不得低于征收决定公告之日”类似房地产的市场价格”。

这是最关键的一条！什么叫”类似房地产市场价格？就是您房子周边、差不多条件的新房或二手房卖多少钱，您的补偿就得按这个标准算。比如您家小区隔壁新楼盘卖3万/平，您的老房补偿就不能低于2.8万/平（得考虑折旧，但不能差太多）。

信凯实战：去年朝阳区的张大哥，评估公司给他的平房估了1.5万/平，但我们查到同片区二手房均价2.2万/平，通过申请重新评估、提供市场交易案例，最终帮他提到2.1万/平——120平的房子，多补了72万！这就是”市场价”的力量。

五、谁来评估？——评估机构”您来挑”
核心规定：评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

别小看评估！房子值多少钱，全看评估报告怎么写。法律规定评估机构不能是政府”指定”的，得咱们老百姓自己挑。怎么挑？政府会给出几家有资质的机构名单，咱们可以查它们的口碑、过往案例，选最中立的。

避坑指南：如果有人直接拿一份评估报告让您签字，说”就这家评的”，您有权拒绝！必须先选机构，再评房子。

六、对评估不满意？——”复核+专家鉴定”两步走
核心规定：对评估结果有异议，可10日内申请复核；对复核还不服，可10日内申请专家委员会鉴定。

评估价低了怎么办？别着急签字！第一步：向评估机构书面申请复核，要求他们解释怎么算的（比如面积怎么量的、装修怎么折旧的）；第二步：如果复核结果还是不满意，当地房地产价格评估专家委员会会组织专家重新鉴定，这个鉴定结果基本就是”最终结论”了。

信凯提醒：很多朋友不知道这两步，稀里糊涂签了字，后面再想维权就难了——记住，评估报告是”谈判基础”，不是”最终结果”！

七、过渡期怎么过？——临时安置”不能亏”
核心规定：选择产权调换的，过渡期内由征收人支付临时安置费或提供周转用房。

啥意思？比如您的房子被拆了，安置房要2年后才交，这2年您住哪儿？租房的钱谁出？法律规定：要么政府给您找周转房（不用自己掏钱），要么按月给临时安置费（一般参考当地租房均价）。

注意：如果安置房逾期交付，临时安置费得加倍给！比如原来说每月3000元，逾期后可能变成6000元——这是对政府”拖延”的惩罚，也是您的权利。

八、经营性用房怎么补？——停产停业损失”有凭据”
核心规定：因征收造成停产停业的，补偿包括利润损失+职工工资+必要费用。

如果您用房子做生意（比如开餐馆、小卖部、公司），这部分补偿千万别漏！怎么算？一般看您前3年的平均利润（纳税证明、银行流水能证明）、员工工资（劳动合同、社保记录）、还有疫情期间可能支出的租金、水电费等。

信凯案例：西城区的刘先生开了一家老字号涮肉店，拆迁时政府只肯补3个月工资损失。我们提供了近5年的纳税申报表、旺季客流量统计，最终帮他争取到18个月利润损失补偿