出租房屋征收补偿协议书：三方权益如何保障？签前必看避坑指南

“张律师，我把房子出租给小王开便利店，现在街道说要征收，补偿协议该怎么签？我能拿全部补偿款吗？小王的装修损失谁来赔？”
“李姐，您租的门面要拆迁，协议里写着‘搬迁费一次性支付5000元’，可您仓库里的货物、设备迁移成本远不止这些，这条款能改吗？”

最近，北京信凯律师事务所接到不少关于“出租房屋征收补偿”的咨询。房东担心租户“分一杯羹”，租户怕自己“血本无归”，征收方夹在中间希望“尽快签协议”——出租房屋征收补偿协议书，这份看似普通的文件，实则藏着三方权益的博弈。今天，咱们就用大白话聊聊这份协议里的“门道”，帮您避开坑、守住权。

一、先搞懂：什么是出租房屋征收补偿协议书？

简单说，这是当政府征收已出租的房屋时，征收方（比如住建委、街道办）、房屋所有权人（房东）、房屋承租人（租户） 三方签订的书面约定。核心内容就一个：房子要拆了，补偿款怎么分？三方的损失怎么赔？

和普通房屋征收协议不同，这份协议必须考虑“租赁关系”的存在：
– 房东是“产权人”，对房屋价值补偿有核心权利；
– 租户是“实际使用人”，可能涉及搬迁、装修、停产停业等损失；
– 征收方是“主导者”，既要依法补偿，又要保障征收效率。

如果协议没签好，轻则三方扯皮、补偿款迟迟不到位，重则对簿公堂、权益受损。比如海淀区的王阿姨，把房子出租给小张开餐馆，征收时只和房东签了协议，没提租户的停产停业损失，结果小张起诉到法院，王阿姨反而要自掏腰包赔偿——这就是没搞懂“三方协议”重要性的代价。

二、警惕！出租房屋征收补偿协议书里的5大“坑”

咱们接触的案例中，90%的纠纷都源于协议条款“模糊”或“漏项”。下面这些坑，您签前一定要重点盯紧：

▍坑1：补偿主体写错，钱可能“打水漂”
常见问题：协议只写“甲方（征收方）补偿乙方（房东）”，完全没提租户。
后果：租户向征收方要补偿时，征收方说“我们只赔房东”；房东拿钱后，租户找房东要，房东说“协议里没你的份儿”——租户维权难度翻倍。
信凯提醒：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，补偿对象包括“被征收房屋所有权人”，但因征收造成的搬迁、临时安置、停产停业损失等，实际承担者（租户）有权获得补偿。协议必须明确三方主体，且租户的补偿项目要单独列项。

▍坑2：补偿项目“漏项”，您的损失没人赔
常见漏项：只写“房屋价值补偿”，漏了这些：
– 租户的装修补偿（比如铺地板、砌墙、装空调的花费）；
– 租户的搬迁费（设备、货物、家具迁移的费用，尤其是商铺的货架、冷藏设备等）；
– 租户的停产停业损失（因拆迁无法经营的利润损失，比如餐馆、便利店每月的固定收入）；
– 租户的临时安置费（重新找房子/门面的过渡期租金补贴）。

案例：朝阳区的刘先生租了个150平的门面做健身房，装修花了80万，征收时协议只写了“房屋价值补偿200万（归房东）”，没提装修补偿。刘先生起诉后，法院虽然支持了他的诉求，但因为协议没约定，评估耗时8个月，耽误了新店开业——漏项=耗时耗力。
信凯提醒：签协议前，三方要一起列“补偿清单”，房东、租户各自列出损失（附证据：装修发票、租赁合同、纳税证明等），征收方逐项核实，确保“应补尽补”。

▍坑3：补偿金额“模糊”，后续扯皮没完没了
常见表述：“停产停业损失按市场标准补偿”“搬迁费另行协商”。
后果：“市场标准”是多少？“另行协商”到什么时候？征收方可能说“市场标准就是每月3000元”，可租户实际损失是每月1万元——没有具体数字，等于“没约定”。
信凯提醒：所有补偿金额必须量化、明确：
– 房屋价值补偿：以评估报告为准（附评估机构盖章）；
– 装修补偿：按“折旧后的净值”计算（比如装修花了10万，用了5年，折旧率50%，补偿5万）；
– 停产停业损失：提供前3年的纳税证明、营收流水，按“平均月利润×过渡期”计算（比如月利润2万，过渡期6个月，补偿12万）。

▍坑4：租户