无证房征收有没有补偿金？别被“无证”二字吓倒，合理补偿可以这样争取

最近后台收到很多朋友的留言：“律师，我家房子是老宅子，没有房产证，现在要征收了，征收方说‘无证房不补偿’，这合法吗？”“我家的院子是20年前建的，一直没办证，现在拆迁，真的一分钱都没有吗？”

其实，“无证房征收有没有补偿金”这个问题，不能简单用“有”或“没有”回答。咱们国家的法律从来没说过“无证房=零补偿”，很多情况下，无证房完全可以通过合法途径争取到合理补偿。今天，信凯律师就用大白话给您讲清楚：无证房征收到底能不能拿补偿？哪些情况能拿？该怎么拿？

一、无证房≠违法建筑，别先自己吓自己

很多人一听“无证房”，第一反应就是“违法建筑，肯定没补偿”。这其实是征收方最常说的“套路”，也是咱们老百姓最容易踩的“坑”。

法律上怎么定义“违法建筑”？
根据《城乡规划法》，违法建筑主要指：
– 未取得建设工程规划许可证或未按许可证规定建设的房屋；
– 未经批准或超过批准期限的临时建筑。

但“无证房”不等于“违法建筑”！很多无证房是历史原因造成的，比如：
– 80、90年代建的老房子：那时候农村建房审批手续不完善，很多房子都是“先建后批”，甚至没批就建了，但当时政策允许，一直住到现在；
– 继承的祖宅：老一辈留下的房子，可能只有土地使用证没有房产证，或者因为年代久远证件丢失；
– 手续不全的“半拉子”房：比如当时申请了宅基地，也交了钱，但因为部门之间衔接问题，房产证一直没办下来；
– 地方政府默许建设的房屋：比如有些地方为了发展经济，鼓励老百姓建商铺、厂房，当时承诺“先经营后办证”，结果后来政策变了，证没办下来。

这些情况下的无证房，本质上不是违法建筑，而是“历史遗留问题建筑”。征收方如果一刀切说“无证不补”，本质上是在逃避补偿责任，不符合法律规定的“公平补偿”原则。

二、哪些无证房可能拿到补偿？关键看这3点

无证房能不能拿补偿，核心不是“有没有证”，而是“房屋本身是否合法”。信凯律师结合多年办案经验，总结出3个关键判断标准，您可以对号入座：

1. 看建房时间：是否在“政策宽松期”？

不同年代的政策差异很大，如果您的房子是在2008年《城乡规划法》实施前建的，补偿概率会高很多。

– 2008年之前：当时城乡规划管理不严格，很多农村建房不需要“建设工程规划许可证”，只要村里同意、乡镇政府备案就算合法。这种房子即使没证，也不能直接认定为违法建筑。
– 2008年之后：政策逐渐规范，但如果您建房时经过了村里同意、乡镇政府审批，只是因为手续繁琐没拿到房产证，依然属于“程序瑕疵”，不属于违法建筑。

举个例子：北京通州的王阿姨，她的房子是1995年建的，有宅基地使用证，但没有房产证。2023年征收时，征收方说“无证房按违法建筑处理，只给5万搬迁费”。信凯律师介入后，调取了1995年当地的建房政策，证明当时农村建房不需要办理房产证，只要有宅基地使用证就算合法。最终帮王阿姨争取到了和市场价同等的房屋价值补偿，总共120多万。

2. 看实际用途：是否长期居住或经营？

如果您的无证房长期用于居住、经营，且有水电燃气、纳税记录等证据，证明它是“事实上的合法房屋”，补偿的可能性也很大。

– 居住用房：比如您家无证房住了10年，有户口本、水电费缴费记录、邻居证明，能证明它是您唯一的住房，征收方就必须保障您的居住权，至少要给安置房或货币补偿。
– 经营用房：如果无证房用于开小卖部、小作坊，有营业执照、纳税记录、顾客流水，即使没证，也能主张“停产停业损失补偿”。

提醒：这些证据一定要提前保留！比如老照片、缴费单据、营业执照、邻居的证人证言，关键时刻都是“救命稻草”。

3. 看是否因“政府原因”导致无证

有些无证房是因为政府部门的原因没办下来证，这种情况下，责任不在老百姓，征收时必须给补偿。

比如：
– 开发商违规建房，但政府部门当时没制止，还收了土地出让金，导致业主拿不到房产证；
– 当地政府为了“招商引资”，承诺“先建后批”，结果后来政策变了，证没办下来；
– 房管部门、规划部门互相推诿，导致老百姓跑了几年也没办下证。

这些情况，法律上叫“政府信赖利益保护”——老百姓相信政府的承诺才建房，现在不能因为政策变化就让老百姓吃亏。

三、无证房补偿，能拿到哪些钱？

如果您的无证房被认定为“合法建筑”或“应当补偿的建筑”，补偿项目和有证房基本一样，主要包括这3块：

✅ 1. 房屋价值补偿
这是补偿的“大头”，一般按房屋征收决定公告之日周边类似房地产的市场价格计算。比如您家无证房周边有证房每平米卖3万，那您的房屋价值补偿也应该接近这个数（具体看房屋成新率、结构等）。

注意：征收方经常用“成本价”（比如建房成本每平米1500元）补偿无证房，这明显不合理！法律要求的是“市场价”，不是“成本价”。

✅ 2. 搬迁费与临时安置费
– 搬迁费：包括搬家产生的费用（比如请搬家公司）、家电家具迁移费等，一般是固定金额或按房屋面积计算。
– 临时安置费：如果您需要临时租房住，征收方要支付这笔钱，直到您拿到安置房或补偿款。比如北京地区临时安置费一般是每月3000-5000元，具体看区域。

✅ 3. 停产停业损失补偿（如果用于经营）
如果无证房用于开店、办厂，能提供营业执照、纳税证明、近6个月经营流水，可以主张这笔补偿。计算标准一般是前3年平均利润×6个月，或按当地政府规定的标准执行。

四、征收方说“无证不补”，怎么办？3步走！

实践中，很多征收方为了压低成本，会故意把无证房认定为“违法建筑”，然后口头通知“不补偿”。遇到这种情况，千万别慌，也别签字，按这3步做：