无确权的房屋征收了有补偿吗？律师：3种情况能拿钱，1步不能少！

“我家这房子住了几十年，一直没办房产证，现在说要征收，是不是一分钱补偿都没有？”
“老宅子是爷爷传下来的，土地证早就找不到了，征收方说‘无确权=零补偿’，这真的合法吗？”

最近，咱们信凯律所接到不少类似咨询。很多朋友遇到房屋征收时，因为房子没有“确权”（也就是没有房产证、不动产权证或明确的权属登记），心里直打鼓：难道住了大半辈子的房子，说拆就拆，连补偿都没有？

今天咱们就掰开揉碎了聊：无确权的房屋被征收，到底有没有补偿？哪些情况能拿到钱？遇到这种问题该怎么办？ 记住，无确权不等于“零补偿”，关键看您怎么应对！

一、先搞懂：什么是“无确权房屋”？您家房子属于哪种？

“无确权房屋”听起来专业，其实很好理解——就是没有办理不动产权属登记，或者权属不明确、有争议的房屋。具体来说，咱们生活中常见的有这几类：

1. 历史遗留的自建房
比如上世纪80、90年代，村里或社区里自己盖的房子，当时政策宽松，很多人没办房产证就住上了，一住就是几十年。这类房子往往有建房批文、邻居证明、水电费记录等，但就是缺个“红本本”。

2. 继承房但未过户
老人去世后，房子留给子女，但一直没办理继承过户手续，导致房产证还在老人名下，甚至证件丢失。这种情况下，房屋实际权利人是子女，但法律上“确权”没完成。

3. 小产权房
在集体土地上建设的房屋，没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，比如村里卖的“乡产权房”。这类房子本身不能上市交易，确权也比较复杂。

4. 因政策原因未登记的房屋
比如有些地方因为行政区划调整、登记系统升级等原因，导致部分合法建造的房屋没能及时办理产权证。

5. 被认定为“违法建筑”的房屋
比如未经规划审批擅自加盖、改建的房子，或者占用耕地的建筑。这类情况比较特殊，咱们后面单独说。

划重点：无确权房屋≠违法建筑！很多房子只是因为历史原因或手续问题没确权，不代表它“不合法”。征收时能不能拿补偿，关键看房屋的建造时间、原因、是否实际居住、有没有证据证明合法性。

二、核心问题：无确权房屋征收，到底有没有补偿？

答案是：不一定，但大概率有！

很多征收方会说“无证就是违建，不给补偿”，这其实是偷换概念。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条：
> “市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”

注意这里的关键词：“调查、认定、处理”。也就是说，无确权房屋不是直接“判死刑”，而是要先经过法定程序调查，看它到底是不是“合法建筑”。

✅ 这3种无确权房屋，100%能拿到补偿！

1. 历史遗留的合法自建房
比如您的房子是2008年《城乡规划法》实施前建造的，当时没有强制要求办理房产证，且有建房时的审批手续、村（居）委会证明、长期居住的水电费记录等，就能证明是“合法建造”。这种情况下，征收方必须给予补偿，补偿标准应参照周边有证房屋。

信凯案例：北京通州区的张阿姨，家中有处1985年建的自建房，有当时的村委建房批文，但一直没办房产证。2022年遇到征收，征收方一开始以“无证”为由只肯给搬迁费10万元。咱们律所介入后，收集了建房批文、老邻居证言、30年的水电费缴纳凭证，证明房屋属于历史遗留合法建筑。通过行政复议和谈判，最终帮张阿姨争取到156万元补偿，和周边有证房标准几乎持平。

2. 实际权利人明确的继承房
房子是父母留下的，虽然没过户，但您有遗嘱、继承公证书、亲属关系证明，或者其他继承人都能认可您的继承权，这种情况下房屋的实际权利人是您。征收时，您可以凭这些证据主张补偿，征收方不能以“证名不符”为由拒绝。

3. 因政府原因未登记的房屋
比如有些地方因为不动产登记系统升级、行政区划调整等原因，导致房屋没能及时办证。如果您能提供土地使用证、建房许可证、购房合同等原始材料，证明房屋是合法建造且未登记是“非自身原因”，征收方就应当给予补偿。

⚠️ 这2种情况，可能拿不到全额补偿，但也能争取！

1. 小产权房
小产权房比较特殊，因为土地性质是集体土地，原则上不能上市交易，也没有国家颁发的产权证。但如果您的房子是本村村民在合法宅基地上建造的，或者符合当地“一户一宅”政策，征收时通常能获得房屋价值补偿和安置补偿（比如安置房），但土地补偿可能归村集体。如果是非本村村民购买的小产权房，补偿会复杂一些，但也不是“零补偿”，具体看当地政策和合同约定。

2. 手续不全但有部分合法性的房屋
比如房子有土地使用证，但没有规划许可证；或者最初是合法建造，后来加盖了部分面积。这种情况下，合法部分能拿到补偿，违法部分可能没有，但加盖部分如果是因为居住需要（比如子女结婚、老人同住），且时间较长，也可以通过谈判争取一定的“材料费”或“搬迁补助”。

❌ 这1种情况，真的可能“零补偿”！

违法建筑：比如2018年后，在明知需要规划审批的情况下，未经许可擅自加盖的房屋；或者占用耕地、绿地、消防通道等禁止建设区域建造的房屋。这类房屋如果被规划部门认定为“违法建筑”，且在征收前已下达《限期拆除通知》，确实可能无法获得补偿。

但注意：即使是违法建筑，征收方也必须履行法定程序！不能直接说“拆就拆”。比如要调查取证、听取陈述申辩、下达《责令限期拆除决定书》，赋予您复议或诉讼的权利。如果程序违法，您依然可以争取补偿或赔偿。

三、无确权房屋被征收，补偿标准怎么算？

很多朋友担心：“无证房补偿是不是比有证房少很多？”其实不然！根据《土地管理法》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》，补偿的核心原则是“公平补偿”，即不能因为房屋无确权就降低补偿标准。

无确权房屋的补偿通常包括这3部分：

1. 房屋价值补偿
这是补偿的“大头”，参考周边类似房地产的市场价格。如果您能证明房屋是合法建造，即使无证，也应按照有证房的标准评估。比如北京某区域有证房补偿5万元/平方米，您的无证自建房如果能证明合法性，也应接近这个标准。

2. 搬迁、临时安置补偿
包括搬迁费（搬家产生的费用）、临时安置费（过渡期间的租房费用），这部分和有证房标准完全一样，不会因为“无证”就减少。

3. 停产停业损失补偿（如果用于经营）
如果您的无证房屋一直用于开店、办厂，且有营业执照、纳税证明，可以主张停产停业损失补偿，标准一般是前3年平均利润的6-12个月。

四、遇到无确权房屋征收，这1步千万别做！3步要抓紧！

很多朋友一听到“无证”“违建”，就慌了神，要么直接签了空白协议，要么和征收方硬碰硬。这两种做法都错！记住：

❌ 千万别