广州征收一楼房屋补偿政策：2024年最新解读，这些补偿您不能少！

最近，很多广州的朋友打来电话问：“家里一楼房子要被征收了，补偿标准到底是啥？临街的商铺和普通住宅一样吗？院子、附属物怎么算？” 其实啊，广州一楼房屋征收补偿确实比普通楼层复杂——既要考虑房屋本身价值，又要兼顾一楼特有的区位优势、经营用途，甚至庭院、附属设施这些“隐形资产”。政策条款多、细节杂，稍不注意就可能少拿几万甚至几十万补偿。今天，咱们就用大白话把2024年广州一楼征收补偿政策讲透，帮您搞清楚“该拿哪些钱”“怎么拿足钱”，遇到问题也知道找谁帮忙！

一、先搞懂：广州征收一楼房屋，补偿到底“补”什么？

广州的房屋征收补偿，主要依据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府规〔2021〕2号），核心原则是“拆一补一、保障居住水平”，但一楼房屋因为位置特殊，补偿项目会比普通楼层更丰富。总的来说，补偿主要包括四大块，咱们一项项看：

1. 房屋价值补偿：这是“大头”，一楼评估价可能比楼上高！
房屋价值补偿是征收补偿的核心，按“被征收房屋类似房地产的市场价格”计算。简单说，就是看您的房子在征收公告发布时，能卖多少钱。

关键点：一楼房屋评估价≠楼上均价！
一楼往往有“临街”“独用庭院”“方便出入”等优势，尤其是用于商铺的，评估时必须考虑这些“区位溢价”。比如同小区二楼住宅评估价3万/㎡，一楼临街商铺可能评估到5万/㎡以上；就算一楼是住宅，带独立院子的，评估价也会比楼上高10%-20%。

提醒： 评估机构由征收方和被征收人协商选定，如果征收方直接指定机构，或者评估价明显低于周边房价，您有权要求重新评估！

2. 搬迁补偿与临时安置补偿：搬家钱+过渡期租房钱
这部分包括两类费用：
– 搬迁费：补偿因搬家产生的合理费用（如搬运费、空调拆装费等），广州一般是按户计算，住宅每户1000-2000元，非住宅（商铺）按实际搬迁费用计算，需要提供票据。
– 临时安置费：如果选择产权调换（即换房），征收方需要支付您从搬离旧房到入住新房期间的租房费用。标准按被征收房屋建筑面积计算，比如中心城区住宅每月30-50元/㎡，非住宅（商铺）按“停产停业损失”另算（后面细讲）。

一楼特殊情况： 如果一楼有大型设备（比如商铺的冷藏柜、加工机器），搬迁费会额外增加，需要主动申报并提供证明！

3. 停产停业损失补偿：一楼商铺的“救命钱”，别漏了！
如果您的房屋是非住宅（比如临街商铺、小作坊、公司注册地），因征收导致停产停业，必须要求这笔补偿！计算方式有两种（选对自己有利的）：
– 按利润算：征收前3年的平均利润×停产停业期限（一般不超过6个月），需要提供税务报表、营业执照等证明；
– 按房屋价值算：房屋价值补偿的5%-8%（广州各区标准不同，比如天河区一般是6%）。

举个例子： 海珠区张阿姨的一楼临街商铺，房屋价值补偿100万，选择按房屋价值算，停产停业损失至少能拿6万；如果她能证明每月利润2万，6个月就是12万，后者更划算！

注意： 如果一楼是“住改商”（即房产证写住宅，但实际做商铺），只要有营业执照、纳税记录，且实际经营1年以上，也能主张停产停业损失！

4. 附属物与庭院补偿：院子、围墙、自建房都能算钱！
一楼房屋最容易被忽略的就是“附属物补偿”——比如您家独用的院子、围墙、搭建的储物间、车棚，甚至门口的水泥地坪，只要合法合规，都能单独计价补偿。

补偿标准：
– 砖混结构附属物：按建筑面积500-800元/㎡；
– 院落土地：按土地补偿标准（广州集体土地征收一般3-5万/亩，国有土地按市场评估价）；
– 绿化、果树：按棵数补偿（比如直径10cm的荔枝树，补偿200-500元/棵）。

提醒： 附属物需要您主动向征收方申报，最好提前拍照、录像留存证据，避免“漏补”！

二、一楼征收“特殊坑”：这些情况，您可能少拿钱！

政策写得明明白白，但实际征收中，一楼业主最容易踩这4个“坑”，咱们提前避雷：

坑1：以“住宅”为由，否认一楼商铺价值，压低评估价
有些征收方会说：“您房产证写的是住宅，就算临街做生意，也只能按住宅评估。” 这是错误的！根据《广州市房屋征收评估技术规范》，评估时要考虑“房屋实际使用状况”，如果一楼长期经营商铺、有营业执照和纳税记录，评估机构必须按“商业用途”或“住改商”标准修正评估价。

案例： 荔湾区王伯的一楼房产证是住宅，但开了20年杂货铺，征收方最初按住宅评估3.2万/㎡，后来律师介入，提供营业执照、纳税证明、社区经营证明，最终按“住改商”修正到4.5万/㎡，多拿了52万补偿！

坑2：庭院、附属物“打包处理”，不单独列项补偿
一楼院子往往是“隐形资产”，但征收方可能以“院子属于土地共用部分”为由，拒绝补偿。实际上，如果您的院子有土地使用证（或房产证注明“独用院落”），或者长期独用、邻居无异议，必须单独计价补偿。

对策： 找出老房本、土地证，或让社区开具“长期独用证明”，主张庭院补偿。

坑3：停产停业损失“一刀切”，按最低标准给
对一楼商铺业主，征收方可能直接按“房屋价值5%”给停产停业损失，但您如果利润高（比如餐饮、零售旺季），完全可以提供税务报表、银行流水，按实际利润计算，差价可能翻倍！

坑4：只给货币补偿，不给产权调换选项
根据广州政策，被征收人有权选择“货币补偿”或“产权调换”（换房）。如果一楼是您唯一住房，且需要保留区位优势（比如老人行动不便、孩子就近上学），可以要求征收方提供类似地段的安置房（比如同小区一楼或临街房源），征收方不能拒绝！

三、为什么一楼征收，建议您找个专业律师？

看到这里，您可能觉得“政策都懂了，自己谈就行”。但实际征收中，征收方有专业团队、律师、评估师，普通业主很容易因为“信息差”“经验不足”吃亏——比如不知道评估报告能复核、不知道“住改商”需要哪些证据、谈判时被“吓唬”签低价协议。

专业律师能帮您做什么？
– 1. 政策解读与方案设计： 结合您的房屋情况（住宅/商铺、有无院子/附属物、是否住改商），计算“应得补偿总额”，避免漏项；
– 2. 评估报告审核： 查看评估机构资质、评估方法是否合理（比如一楼是否考虑区位溢价），发现问题时启动复核或重新评估；
– 3. 谈判代理： 代替您与征收方协商，用法律依据和案例支撑您的主张，避免被“套路”；
– 4. 诉讼维权： 如果谈不拢，帮您提起行政复议或诉讼，通过法律程序争取合理补偿。

信凯律所广州团队优势：
✅ 深耕广州征收10年+： 处理过天河、越秀、海珠等各区一楼征收案件200+，熟悉每个区的政策“潜规则”（比如白云区对庭院补偿更宽松，黄埔区对住改商认定标准更灵活）；
✅ 评估环节全程介入： 合作5家一级评估机构，能帮您提前预判评估价，发现“低价评估”及时纠正；
✅ 谈判不成敢诉讼： 团队有3名前法院法官、2名资深行政法律师，诉讼胜率92%，去年帮一楼业主平均多拿补偿35.8万；
✅ 先服务后收费： 所有案件实行“风险代理”，没拿到补偿不收律师费，让您零风险维权！

四、信凯案例：广州一楼商铺征收，如何多拿86万补偿？

去年，海珠区李女士遇到了棘手问题：她的一楼临街商铺（120㎡）被征收，房产证是“商业用途”，但征收方给出的补偿方案只有：
– 房屋价值补偿：4.2万