五号令征收补偿金的规定：您的补偿款少给了吗？律师教你3步维权

“房子要拆了，补偿款到底怎么算？”“为什么邻居比我多拿20万？”“评估报告里的价格，比市场价低了一截，这合理吗？”

最近，很多朋友遇到征收问题时，都会提到“五号令”。其实，“五号令”是大家对《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）的简称——这部2011年就生效的法规，至今仍是国有土地征收补偿的“根本大法”。但很多朋友对它的规定一知半解，导致补偿款“打了折扣”。

今天，咱们就用大白话拆解“五号令”里关于征收补偿金的核心规定，告诉您哪些钱必须给、怎么算才合理，以及遇到不合理补偿时，如何用法律武器维权。信凯律所处理过上千起征收补偿案件，帮当事人挽回损失超亿元，看完这篇文章，您就知道：专业的事，真的得交给专业的人。

一、先搞懂：“五号令”管什么？您的房子在征收范围内吗？

在聊补偿金之前，先得明确：“五号令”适用于哪些情况？

简单说，只要是国有土地上的房屋征收，都归它管。比如您住的老公房、单位分的房、商品房，只要土地性质是“国有”，遇到征收（比如旧城改造、基础设施建设等），补偿标准就得按“五号令”来。

但注意：农村集体土地上的房屋征收，不直接适用“五号令”，要参照《土地管理法》，但补偿原则（比如“保障原有生活水平不降低”）其实是一致的。

怎么判断自己的房子在不在征收范围？政府会发《房屋征收决定公告》，里面会明确征收范围、征收目的、补偿方案等。看到这个公告，您就要重点关注了——这是您争取合理补偿的第一步。

二、补偿金到底包含哪些？这3项“必给钱”，您少一项都不行！

很多朋友以为“补偿金=房子钱”，其实大错特错！“五号令”第17条明确规定，征收补偿包括3项核心内容，少一项，您的权益就可能受损：

1. 房屋价值补偿：这笔钱，必须按“市场价”算！

这是补偿的“大头”，也是最容易出问题的地方。“五号令”第19条说得清清楚楚：
> 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

啥叫“类似房地产的市场价格”？就是您房子周边、地段相同、品质类似（比如都是老破小，或者都是商品房）的二手房，在征收公告发布当月的成交均价。

举个例子：您在北京西城区有套60平米的老公房，征收公告发布时，周边类似二手房成交价是12万/平，那您的房屋价值补偿至少应该是60×12万=720万。如果评估机构只给8万/平，那明显低于市场价，您有权拒绝！

关键提醒：房屋价值由评估机构评估，但评估机构不是政府随便指定的——“五号令”第20条规定，评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。如果您发现评估机构是“政府直接指派”，或者评估报告没盖章、没附评估师资质，这份报告可能无效！

2. 搬迁、临时安置补偿：搬家花销，政府得“买单”

房子被征收，您得搬家吧？搬到新家之前，可能得租房吧？这些钱，政府也得补给您，具体分两种情况：

– 搬迁补偿：包括搬家费、家电迁移费（比如空调拆装、热水器移机）、物品损失费等。一般是“一次性打包给”，具体标准看当地政策，但不能让您自己掏腰包。
– 临时安置补偿：如果您选择产权调换（即给安置房），而安置房还没建好，需要过渡期，政府就得给您临时安置费（也就是“租房补贴”）。这笔钱怎么算？“五号令”第22条规定：
> 选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。

比如北京某区规定，临时安置费按被征收房屋面积每月XX元/平计算，如果安置房超过约定过渡期还没交付（比如约定1年交房，结果拖了2年），临时安置费要双倍支付！很多朋友不知道这条，白白吃了亏。

3. 停产停业损失补偿：商铺、小作坊别漏了这笔钱！

如果您的房子是商铺、小作坊，或者用来经营（比如一楼住人、二楼开小卖部），因征收导致停业，这笔损失必须补！“五号令”第23条明确：
> 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

比如您在朝阳区有个小餐馆，月利润3万元，征收导致停业6个月，那停产停业损失至少应该是3万×6=18万元（具体看当地规定，可能还包括员工工资、库存损失等）。

注意：要拿这笔钱，您得提供证据！比如营业执照、纳税证明、经营流水等，证明房子确实在经营，且因征收停业了。如果政府以“手续不全”为由拒赔，您得及时维权——信凯律所曾帮一位无证但实际经营10年的小卖部老板，争取到12万停产停业损失，关键就是提供了社区证明、顾客证言等证据。

三、补偿方式怎么选？货币补偿还是产权调换，得看这3点

“五号令”第21条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。两种方式各有优劣，怎么选对自己最有利？记住这3点：

1. 货币补偿：“拿钱走人”，适合想快速变现的朋友

货币补偿就是政府直接给您钱（包括房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费等）。优点是“灵活”，您可以用这笔钱买二手房、换地段，或者做其他投资。

但要注意：货币补偿金额=房屋市场评估价+各项补贴。如果评估价压得低，您拿到的钱可能不够买同地段房子。信凯律所去年处理过海淀一个案件：政府给张先生的货币补偿只有650万，但周边同户型二手房已卖到800万。我们通过重新评估、协商，最终帮张先生争取到780万，足够他在同小区买套小户型。

2. 产权调换：“以房换房”，适合不想搬远的朋友

产权调换是政府给您安置房，一般是“拆一还一”（比如拆您60平，给60平安置房），但实际操作中，安置房位置、面积、质量可能和原房子有差距。

选产权调换，必须问清3个问题：
– 安置房位置：是在原地段，还是偏远郊区？如果地段差，生活成本增加（比如上班通勤多1小时），您可以要求“区位补偿”。
– 安置房面积：如果安置房面积比原房子大，差价怎么算？是按“成本价”还是“市场价”？“五号令”规定，差价由政府承担合理部分，您不用多掏太多。
– 交房时间：安置房什么时候能交付？如果拖延太久（比如超过3年），临时安置费会翻倍，您还可以要求“逾期交房违约金”。

3. 特殊情况：低收入家庭、残疾人，有“额外照顾”

“五号令”第18条规定，征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，应当优先给予住房保障。比如您是低保户，原房子面积小，货币补偿不够买房，政府可以给您配租公租房、廉租房，或者提供保障性住房。

如果家里有残疾人、老年人，需要方便出行（比如电梯房、低楼层），也可以在补偿方案中提出合理要求——这些“人性化补偿”，很多朋友不知道，其实都在法律范围内。

四、为什么有人补偿少？这3个“坑”，90%的人都踩过！

信凯律所接待过几千位被征收人，发现90%的人补偿少，是因为踩了这3个“坑”：

坑1：签了“空白协议”，补偿款被“做手脚”

“空白协议”就是补偿方案、金额、安置房信息都没填，只让您签字的协议。很多朋友被工作人员“签了就能早拿钱”“不签可能少给”忽悠，稀里糊涂签了字，事后发现补偿款比承诺的低20万，安置房从“市中心”变成了“五环外”，想维权却没证据——白纸黑字签了字，再打官司也很难翻盘。

信凯提醒：任何协议，必须“白纸黑字”看清再签！补偿金额、支付时间、安置房位置面积、违约责任等，一项都不能少。如果对方催着签“空白协议”，直接拒绝，先找律师审核。

坑2：评估报告“走过场”，价格被恶意压低

前面说过，房屋价值补偿按“市场价”算，但评估机构如果和政府“关系好”，可能会故意压低价格。比如：
– 只按“成本价”评估（比如房子建造成本3000元/平，却忽略了土地价值）；
– 用“过时数据”（比如用3年前的市场价，而不是征收公告发布当月的价格）；
– 忽略房屋装修、附属物（比如您花了20万装修，评估报告只写“装修价值2万”）。

信凯支招：收到评估报告后，第一时间核对！如果对价格有异议，“五号令”第20条赋予您权利：自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内，向房地产