老商品房征收补偿标准是多少？北京信凯律师为您拆解维权关键

“住了30年的老房子突然说要征收，补偿标准却像‘雾里看花’——隔壁小区每平米补了6万，咱们小区为什么只有4万5？自建的小厨房算不算面积？装修费到底怎么赔？”最近，不少老商品房业主带着这样的困惑找到北京信凯律师事务所。作为专注拆迁维权10余年的专业团队，今天咱们就用大白话拆解：老商品房征收补偿标准到底怎么算？哪些因素会影响补偿金额？遇到不合理补偿该怎么办？

一、老商品房征收补偿，到底包含哪些“硬骨头”？

很多业主以为“补偿=房子面积×单价”，其实远不止这么简单！根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，老商品房的补偿通常包含四大核心板块，少一项都可能让您吃亏：

1. 房屋价值补偿：这是“大头”，必须算明白！
简单说：就是您的老房子本身值多少钱。
这部分补偿不是政府“拍脑袋”定的，而是由具有资质的房地产价格评估机构，按照“征收决定公告之日”的周边类似房地产市场价评估得出。
– 怎么算？ 重点是“类似房地产市场价”——比如您家房子在西城区二环内，周边新建二手房均价8万/平米，那评估价就不能低于这个水平（具体会结合房龄、结构、朝向等调整）。
– 注意陷阱： 有些征收方会用“多年前拆迁价”“成本价”做评估，这就明显不合理了！信凯律师曾遇过案例：海淀区某80年代老商品房，征收方最初按3万/平米评估，我们介入后调取周边3年内6个小区成交数据，最终争取到5.8万/平米，业主多拿了200多万补偿。

2. 搬迁与安置补偿：别让“搬家”变成“负担”！
老商品房业主大多是老年人或长期居住者，搬家和临时安置的花销必须覆盖到位，主要包括：
– 搬迁费： 涉及家具、家电等物品搬运，通常按“户”或“房屋面积”计算（北京一般是每平米25-50元，或一次性支付2000-5000元）；
– 临时安置费： 如果选择货币补偿，需要租房过渡，这笔钱按月支付（标准参考周边租房市场价，比如朝阳区二环内约80-150元/平米/月）；
– 安置房补偿： 如果选择产权调换（即“换房子”），要明确安置房的位置、面积、交付时间——注意：安置房面积一般不少于被征收房屋面积（“拆一还一”是底线），若位置偏远（如从三环换到五环外），还需争取“区位补偿差价”。

3. 停产停业损失补偿：商用房或“住改非”别漏了！
如果您的老商品房是底商、临街商铺，或者虽然产权是住宅但实际用于经营（如“一楼开小卖部”），这笔补偿千万别忽略！
– 怎么算？ 通常根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定（北京一般按“前三年平均利润×停产停业月数”计算，或按房屋价值的5%-10%一次性补偿）；
– 关键证据： 需提供营业执照、纳税证明、实际经营照片等，信凯律师曾帮东城区一位“住改非”业主，通过补充20年前的工商登记材料，多争取到38万停产停业损失。

4. 奖励性补偿：签不签字，差别可能很大！
为鼓励业主配合征收，各地会设置“签约奖励”“搬迁奖励”，比如：
– 按时签约奖： 在规定期限内签约，奖励房屋价值的3%-5%（比如500万的房子，能多拿15-25万）；
– 提前搬迁奖： 比要求时间提前搬走，再奖励1-3万元；
– 注意： 奖励是“锦上添花”，不是“必须妥协的理由”！如果基础补偿（房屋价值+安置费）不合理，千万别为了“奖励”签字——信凯律师见过太多业主因小失大，拿了5万奖励，却损失了50万基础补偿。

二、补偿标准不是“一刀切”！这些因素决定您能拿多少

同样是老商品房，为什么隔壁楼比您家多补20%？关键在这6个影响因素，您家房子符合几条？

1. 房屋“出身”：产权性质决定补偿底线
– 商品房vs福利房： 完全产权的商品房（有房产证）补偿最高；单位福利房、房改房若已补足土地出让金，按商品房标准补偿，否则可能扣减土地收益金；
– “红本”vs“绿本”： 红本房产证（大产权）补偿全额，绿本（小产权，如“乡产权房”）可能按建筑成本价补偿，差距极大（信凯提醒：小产权房征收维权复杂，需尽早咨询专业律师）。

2. 地段、房龄与结构：“老破小”也有“溢价点”
– 地段是“硬通货”： 二环内老房补偿一定高于五环外，哪怕房龄差20年（比如西城区60平米老房，可能比远郊100平米新房补偿还高）；
– 房龄不是“减分项”： 很多业主觉得“房子老不值钱”，其实评估时主要看“土地价值+房屋残余价值”，老房占着好地段，土地价值占比可达70%-80%；
– 结构影响单价： 框架结构＞砖混结构＞砖木结构，比如同样面积，框架结构可能比砖木结构多补10%-15%。

3. 面积认定：“合法面积”和“历史遗留”要分清
老商品房最常见的问题就是面积争议：
– 合法面积： 以房产证登记为准，若证载面积与实际不符（如“公摊面积算少了”），可申请测绘复核；
– 自建部分： 老房常见的“搭个小厨房”“扩建阳台”，若在2008年《城乡规划法》实施前建成，且不违反规划，可能认定为“历史遗留建筑”，争取按成本价补偿（信凯案例：丰台区业主自建6平米储物间，因提供1990年建房证明，最终按市场价70%补偿，多拿4.2万）。

4. 装修与附属设施：“细节”里藏着“真金白银”
– 装修补偿： 不是“统一打包价”，需单独评估——比如您家10