无证房征收补偿一定低？别被忽悠了！信凯律师：这3种情况补偿不比有证房差

“律师，我家房子没房产证，征收方说只能给有证房一半的补偿，这合理吗？”
“我们村的自建房都用了30年了，当年没办证，现在拆迁说算违建，一分钱不给，怎么办？”

最近，信凯律所接到很多关于“无证房征收补偿”的咨询。电话那头的当事人，语气里满是焦虑和无助。其实，大家最担心的是：“没证”是不是就等于“没补偿”？今天必须明确告诉大家：无证房的征收补偿，真的不一定比有证房低！ 关键看您的房子属于哪种情况，以及会不会用法律武器维权。

一、先搞懂：什么是“无证房”？它真的等于“违建”吗？

很多人一听“无证房”，就自动脑补成“违法建筑”，觉得补偿低甚至没补偿是“活该”。但这是个天大的误区！

无证房≠违建。实践中，无证房的成因很复杂，很多是历史原因或政策变化导致的，和老百姓“故意违法”完全没关系：

– 历史遗留问题：比如上世纪80、90年代，农村建房手续简单，很多村民只有村集体批的“宅基地使用证”，没办房产证；城市里的一些老房子，因当时办证政策不完善、审批流程繁琐，导致“证没办下来”或“证丢了”。
– 政策变动导致“证难办”：比如有些房子建成时符合规划，但后来区域规划调整，新的办证标准出台，导致旧房无法补办证件；还有些地方因土地性质争议（如集体土地转国有土地过程中），导致房产证办理停滞。
– 行政机关不作为：比如老百姓早就提交了办证申请，但相关部门拖延不办、互相推诿，最后房子住了几十年，证还没下来。

这些无证房，虽然是“无证”状态，但却是咱们老百姓住了几十年、赖以生存的“家”，是合法财产。法律上，不能简单地“一刀切”认定为违建，更不能因此不给补偿。

二、法律怎么说？无证房补偿的“3个黄金依据”

很多征收方会说“无证房就是违建，补偿按最低标准”，这是对法律的曲解！其实，关于无证房的补偿，国家法律早有明确规定，核心就一句话：补偿看“合法权益”，不看“一纸证件”。

依据1：“无证房”要先调查、认定，不能直接“判死刑”

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条明确规定：
> “市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑的，不予补偿。”

划重点：无证房能不能补，必须先“调查、认定、处理”！征收方不能拍脑袋说“无证=违建”，必须查清楚：房子是什么时候建的？当时有没有规划许可？没办证是谁的原因？如果是因为历史原因、行政机关不作为导致的无证，或者建成时符合规划、只是没办证的，都应该认定为“应予补偿的房屋”。

依据2：“历史遗留合法建筑”，补偿标准参照有证房

最高人民法院在多个判例中明确：对于因历史原因未办理登记的房屋，如果当事人能够证明房屋建造合法、长期使用且不存在违法情形，应当参照合法建筑予以补偿。

比如，您家的房子是1990年建的，当时村里同意建房，也有宅基地批准文件，只是后来没办房产证。这种情况下，房子属于“历史遗留合法建筑”，补偿时应当和有证房一样，享受“房屋价值补偿+搬迁补偿+临时安置补偿+奖励费”。

依据3：“违建”也有区分，不是所有“无证”都不补偿

实践中，有些无证房可能确实存在“手续不全”的问题，但即便是“违建”，也要区分情况：
– 程序性违建：比如房子建的时候没办规划许可，但不符合规划的情形可以通过补办手续纠正，且没有影响公共利益。这种“违建”不能直接拆除，更不能不给补偿，征收时应当给予“材料成本补偿”或“适当补偿”。
– 实质性违建：比如近期新建、抢建，占用耕地、消防通道等严重影响规划的房屋，才可能被认定为“不予补偿”的违建。

但即便是实质性违建，征收方也必须履行法定程序：先调查取证、再作出限期拆除决定、告知当事人陈述申辩权，最后才能依法处理。如果征收方直接“无证=零补偿”，本身就是违法