买了两间房征收会补偿吗？律师：关键看这3点，没办房产证也有戏！

最近后台收到很多朋友的私信：“我前几年买了两间相邻的房子，现在听说要征收，能拿到两份补偿吗？”“房子是买的，但还没过户，征收方说不算我的，怎么办？”

其实，“买了两间房征收会补偿吗”这个问题，不能简单用“会”或“不会”回答。作为北京信凯律师事务所的拆迁律师，我们处理过上千起类似案件，今天就用大白话给您讲清楚：两间房到底能不能补？补多少？遇到坑该怎么躲？

一、先给结论：买了两间房，征收时原则上“双份补偿”，但有前提！
很多朋友担心“买来的房子补偿会打折”，其实根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：“征收房屋应当对房屋所有权人给予补偿。”
说白了：只要您是房子的“合法所有权人”，不管是买的一间还是两间，都该按实际数量补偿。

但这里的关键词是“合法所有权人”——怎么证明？需要满足这3个条件：
✅ 产权清晰：有房产证（或不动产权证）是最直接的证据；如果没办证，需要有合法的购房合同、付款凭证、历史居住证明等。
✅ 房屋合法：不是违建（比如没有私自加盖、改变承重结构等，且符合当地规划）。
✅ 交易合规：如果是二手房，买卖合同有效、已付清房款（即使没过户，能证明“实际所有”也可能争取补偿）。

二、补偿多少？关键看这3点，很多人第2点就吃亏！
就算确定“两间房都能补”，具体能拿多少补偿？咱们拆开细说：

1. 产权证是“王牌”：两本证=两份补偿，一本证≠只能补一套！
– 情况1：两间房有两个独立产权证
比如您买的两套房是相邻的两套小户型，分别办了房产证（比如“101室”和“102室”），那征收时必须按两套独立房屋补偿。补偿方式可以是：
– 两套安置房（面积按原房1:1.3或当地政策计算）；
– 两份货币补偿（按市场评估价，比如每间房评估50万，两间共100万）；
– 或“一套安置房+一份货币补偿”（您自己选）。

注意：征收方如果说“两间房挨着算一套”，直接拿证怼回去！法律明确规定“一证一户”，两本证就是两户，必须双份补！

– 情况2：两间房只有一个产权证（比如“一套房带个小院”）
这种情况下，补偿会按“一个产权单元”计算，但两间房的面积、装修、附属设施都可以单独评估。比如：
– 主房面积80平，小院自建房20平，评估时主房按市场价补，小院如果符合“历史遗留建筑”，可能按重置成本补（比如每平1500元）；
– 两间房的装修（瓷砖、吊顶、暖气）可以分别评估，叠加到总补偿里。

信凯律师提醒：如果征收方只按“主房面积”补，忽略小院或自建房，一定要要求评估机构分开评估，否则可能少拿几万！

2. 房屋“用途”很重要：住宅vs商用，补偿差一倍！
您买的两间房用途是什么？直接影响补偿金额：
– 纯住宅：补偿=房屋价值补偿（市场评估价）+搬迁费+临时安置费（过渡费）+装修补偿。
– 商用（比如临街商铺、出租房）：除了住宅的补偿，还要加停产停业损失补偿（按前三年平均利润计算，或按房屋面积乘以当地标准，比如每月每平100元）。
– “住改商”（住宅改成商铺）：如果办理了营业执照、实际经营满1年，且符合当地规划，也可能按商用补！我们去年处理过一个案子：客户把住宅一楼改成小卖部，没办商用证，但提供了5年营业执照和纳税证明，最后争取到商用补偿，比纯住宅多拿了28万。

划重点：如果您两间房有一间在经营，务必提前准备好营业执照、纳税记录、客户流水等证据，征收时主动提交，别让征收方“按住宅一刀切”！

3. 当地政策是“参考书”：这些“隐性补偿”很多人不知道！
除了房屋本身的补偿，各地政策还有一些“隐性福利”，两间房可能享受双份：
– 安置面积奖励：比如有些地方规定“每间房奖励10平安置面积”，两间房就能多补20平；
– 签约搬迁奖励：征收方为了催进度，会设“提前签约奖”（比如第1个月签奖5万）、“按时搬迁奖（比如3天内搬奖2万）”，两间房如果分开签，可能拿双份奖励（具体看政策，信凯律师帮您算！）；
– 困难户补助：如果家里有老人、残疾人，两间房可能多拿“困难补助”（比如每间房多补2万）。

注意：这些政策征收方不会主动说全，必须自己查《征收补偿方案》，或让律师帮您“抠条款”——我们见过太多客户因为没看懂方案，少拿十几万奖励！

三、遇到这3种“坑”，两间房补偿可能打水漂！律师教您避坑
实际征收中，征收方为了降低成本，可能会用这些“套路”对付买了两间房的业主，您一定要警惕：

坑1：“您是买的房，原房主没签字，我们不认！”
常见场景：比如您从亲戚手里买了两间房，没过户，只有手写合同和转账记录。征收方说“产权证还是原房主的，补偿只能给他”。

信凯律师支招：
– 第一步：立刻找原房主补签《征收补偿确认书》，让他书面同意“补偿归您”；
– 第二步：如果原房主不配合，赶紧起诉到法院，要求“确认房屋所有权归您”（只要有购房合同、付款凭证、多年居住证明，法院大概率支持）；
– 第三步：同时向征收方提交“异议登记”，说明“房屋存在权属争议”，暂停补偿发放，等法院判决。

案例：去年信凯处理的李女士案子，她买婆婆的两间房没过户，征收方要补给婆婆。我们帮李女士起诉确权，同时向征收部门发律师函，最终法院判决两间房归李女士，补偿款80万全部打到她账户。

坑2：“两间房挨着，按‘一套房’补，政策这么规定的！”
常见场景：两间房有共墙（比如一个大门进去，左右各一间），征收方说“这是一个整体，只能按一套补”。

信凯律师支招：
– 查证据：翻出购房合同、房产证（如果分开办证直接怼），没办证就看原始建房批文——如果两间房是分别审批的，就是独立房屋；
– 测面积：要求评估机构分别测量两间房的面积、结构、装修，出具两份评估报告；
– 找依据：查当地《征收补偿条例》，看有没有“相邻房屋合并计算”的条款——如果没有，征收方就是违法！

提醒：别信征收方口头说“政策规定”，一切以书面文件为准！我们客户王先生的两间房，征收方开始说“合并补”，我们拿出1990年的分户建房批文，最后按两套补了120万。

坑3：“您的第二间房是违建，必须拆，不给补！”
常见场景：两间房中，一间是主房（有证），另一间是后建的小房（没证），征收方说“小房是违建，强拆不补偿”。

信凯律师支招：
– 判断“违建”是否合法：不是所有没证的房子都是违建！如果您的第二间房是：
✓ 2008年《城乡规划法》实施前建的老房（历史遗留建筑）；
✓ 当时村里同意建，有缴费记录或证明；
✓ 一直用于居住、经营，没人提出过异议；
那就不算“必须拆除的违建”，至少能拿到重置成本补偿（材料费+人工费）。

– 程序维权：如果征收方直接下《违建拆除通知》，别慌！您