征收土地上的建筑物是否都该补偿？律师为您拆解补偿背后的“法律门道”

“张三家的自建房被认定成‘违建’，说一分钱不补，这合理吗？”“村里征收，李四搭的棚子用了十年，现在说临时建筑不给补偿，咋办？”咱们老百姓遇到土地征收，最揪心的就是“房子拆了，钱到底给不给”。今天，北京信凯律师事务所就帮您掰开揉碎了讲：征收土地上的建筑物，是不是都该补偿？哪些情况能拿钱，哪些可能真拿不到？遇到争议又该怎么维权？

一、法律原则：合法建筑，补偿是“标配”！

先说结论：合法建造的建筑物，征收时必须依法补偿。这是咱们法律明文规定的“硬杠杠”，谁也不能随便剥夺。

1. 什么是“合法建筑”？
简单说，就是“手续齐全、合规建造”的房子。比如：
– 城市里的商品房，有《不动产权证书》（房产证）；
– 农村宅基地上的住宅，有宅基地审批手续、建房许可证（或符合当地“一户一宅”政策的历史遗留房屋）；
– 企业厂房，有土地使用权证、建设工程规划许可证等。

这些房子因为符合《土地管理法》《城乡规划法》等法律规定，属于“合法财产”，征收时必须给补偿。这既是《民法典》“财产权受法律保护”的要求，也是《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法实施条例》的明确规定——合法建筑补偿，是征收方的法定义务，不是“施舍”。

2. 合法建筑能补哪些钱？
别以为“补偿”就是“房子钱”，实际上包括好几块，咱们得算清楚：
– 房屋价值补偿：按征收公告发布时的类似房地产市场价算（城市房屋）或重置成本价算（农村房屋），不能让老百姓“越拆越穷”；
– 搬迁、临时安置补偿：搬家费、临时租房费（或周转房），企业还包括设备搬迁、停产停业损失；
– 奖励性补偿：为鼓励按时搬迁，很多地方会设签约奖、搬迁奖，但这个“奖”不能代替基础补偿，更不能“不签就不给基础补偿”。

划重点：只要您的房子是合法的，这些补偿一项都不能少。如果征收方说“只补房子钱，不补搬迁费”，或者“按十年前的价格算”，那明显违法，您有权拒绝！

二、例外情况：这些建筑，可能真拿不到补偿？

合法建筑必须补，但现实中，有些“特殊建筑”可能被排除在补偿范围外。咱们得提前了解，避免踩坑——但也要注意：“不补偿”有严格条件，征收方不能随便“扣帽子”。

1. 违法建筑：“无证”不等于“违建”，更不等于“不补”！
一提到“不补偿”，很多人立刻想到“违建”。但您要记住：不是所有“无证房”都是违建，也不是所有“违建”都一分不补。

（1）真正的违建，可能不补
什么是“真正的违建”？法律上指的是违反《城乡规划法》，未取得建设工程规划许可证或未按许可建设，且无法采取改正措施消除影响的建筑。比如：
– 2020年后，在城市规划区内未经批准抢建的小产权房；
– 侵占耕地、基本农田建造的厂房（且没有合法用地手续）；
– 严重违反规划，比如在消防通道、地铁保护区内搭建的房屋。

这类建筑因为本身违法，从法律上就属于“应当拆除”的，征收时自然可能拿不到补偿。但要注意：认定“违建”必须由法定部门（如规划局、城管局）按法定程序调查、认定，并出具《限期拆除决定书》，征收方不能自己口头说“这是违建”就不补。

（2）这些“无证房”，虽然没证但也该补！
现实中，很多“无证房”是历史原因造成的，比如：
– 农村上世纪80、90年代建的房，当时村镇规划不完善，没办证但符合“一户一宅”，村里也同意了；
– 城市老房，因继承、买卖等原因未及时过户，或有房产证但土地证缺失（属于“历史遗留问题”）；
– 地方政府默许建设的房屋，比如招商引资时承诺“先上车后补票”，后来手续没办完。

这类建筑虽然“手续不全”，但不是老百姓的错，且不涉及严重违法，征收时应当参照合法建筑给予补偿，或者至少给予“材料成本费”“搬迁补助费”。信凯律所去年就办过一个案子：王大爷的宅基地房是1985年建的，当时村里没发证，征收方以“无证”为由认定为违建，我们通过调取村集体历史档案、证人证言，证明房屋属于“合法历史遗留建筑”，最终帮王大爷拿到了足额补偿。

2. 临时建筑：“超期”才可能不补，协议期内必须补！
临时建筑（比如工地工棚、展会临时展馆、小区门口的便民超市）本身是合法的，但有“使用期限”。根据《城乡规划法》，临时建筑期限一般不超过2年，期满后必须拆除。

– 在批准使用期限内的临时建筑：征收时应当补偿，包括建筑成本、剩余期限内的使用损失等；
– 超过批准期限未拆除的临时建筑：比如批准用2年，结果用了5年，这种属于“逾期违法建筑”，征收时可能不补。

提醒：如果您建的是临时建筑，一定要保留好《临时建设工程规划许可证》，上面明确写了使用期限，这是争取补偿的关键！

3. 抢建建筑：“征收公告后抢建”，一分别想拿！
有些人听说要征收，为了“多拿补偿”，连夜在房前屋后搭棚子、砌围墙。这种行为法律明确禁止！《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。

比如，征收公告2023年1月1日发布，您1月2日就开始扩建，这种“抢建”部分肯定不补。但要注意：“征收范围确定”以公告为准，不是“听说要拆”就算，如果征收方提前几年就说“要拆”，结果一直没公告，您期间正常翻建房屋，这种情况还是应该补的。

三、争议焦点：“违建”不补？这些情况仍有补偿可能！

现实中，最常见的就是征收方把“无证房”一律认定为“违建”不补偿，或者把“临时建筑”说成“超期”少补偿。遇到这种情况，您别慌，“不补偿”不是征收方说了算，得看事实和法律。

1. 认定程序违法，“不补偿”决定无效！
就算您的房子真是“违建”，征收方也必须按法定程序来：
– 先调查：规划部门要现场勘查、测量，询问您建房时间、原因；
– 再告知：给您发《违建认定告知书》，告诉您“为什么认定违建”“您有权陈述申辩”；
– 后决定：听取您的意见后，才能出具《违建认定决定书》并送达给您。

如果征收方直接贴张“违建通知”就拆，或者不给您申辩机会就认定“不补”，这种程序违法的决定，您可以申请行政复议或提起行政诉讼，要求撤销。信凯律所曾遇到过这样一个案例：客户的商铺被认定为“违建”，但规划局没有调查建房时间（实际是2005年建，当时地方还没出台规划许可要求），直接下决定，我们起诉后，法院认定程序违法，撤销了违建决定，最终客户拿到了补偿。

2. 历史原因造成的“手续不全”，应“尊重历史、实事求是”
很多“无证房”是特定历史时期的产物，比如：
– 农村房屋在《土地管理法》1986年实施前建造，当时法律不要求“审批手续”；
– 城市房屋在《城乡规划法》2008年实施前建造，部分地区规划管理不规范，没办证但一直正常使用。

对于这类“历史遗留无证房”，最高人民法院的判例明确：不能简单以“无证”为由认定为违建，应结合建房时间、地方政策、是否实际居住、是否纳入规划管理等因素综合判断。如果房屋长期使用、没有危害规划，征收时应当给予合理补偿。

四、遇到补偿争议？您需要专业律师“把脉”！

看完上面的分析，您可能发现了：“征收土地上的建筑物是否该补偿”，不是一句话能说清的——合法建筑必须补，违建、抢建可能不补，但“无证房”“临时建筑”“历史遗留房”又有很多例外。现实中，征收方为了压低成本，往往会“一刀切”认定“不补”，或者用“少补”诱导您签字。

这时候，专业律师的帮助就至关重要。为什么？因为：
– 法律复杂