小院跟商品房给征收哪个补偿多？拆迁律师揭秘3个关键因素，别吃哑巴亏！

最近后台收到不少朋友留言：“家里有处带小院的老平房，隔壁新小区的商品房要征收，都说小院占地大补偿多，真的吗？”“我住的是商品房，但小区位置好，难道还不如郊区小院补偿高？”其实啊，这个问题不能一概而论——小院和商品房的补偿多少，不取决于“院子大小”或“楼新旧”，而是由土地性质、区位价值、补偿政策这三个核心因素决定的。今天咱们就掰开揉碎了讲，帮您搞清楚征收补偿里的“门道”，避免因为不了解规则而少拿钱！

一、先搞清楚：小院和商品房，在征收时“身份”有何不同？

要谈补偿，得先明白两类房产的“法律身份”差异。您可别小看这个区别，它直接决定了补偿的计算方式！

1. 小院：多数是“宅基地+自建房”，补偿“打包”算土地和房子
咱们常说的小院，通常指城镇规划区外的宅基地上自建房（比如村里、城乡结合部的独门独院），或是历史遗留的老城区平房（带院子的公房/私房）。这类房产的核心特点是：土地性质是集体土地（或划拨国有土地），房子是个人建造或继承的。

征收时，补偿不是只算“房子值多少钱”，而是“土地补偿+房屋补偿+附着物补偿”三部分打包：
– 土地补偿费：宅基地的“地价”，由当地政府根据区位、土地用途等制定标准（比如北京近郊宅基地可能每平米几千到上万，远郊低一些）；
– 房屋补偿费：按房屋重置成新价算（比如砖混结构每平米1500-3000元，看装修和折旧）；
– 附着物补偿：院子里的树、井、围墙、彩钢棚等，按实际价值折算（比如一棵成年果树可能补200-500元）。

2. 商品房：国有土地上的“产权房”，补偿按“市场价”兜底
商品房就是咱们常见的城市小区单元楼，它的特点是：土地性质是出让国有土地（开发商已买断使用权），房子有独立不动产权证（70年产权）。这类房产征收时，补偿逻辑更直接——以“市场价”为核心，主要包括：
– 房屋价值补偿：按征收公告发布之日的“类似房地产市场价格”算（比如北京三环内商品房每平米8万，就按这个标准补，区位影响极大）；
– 搬迁补偿：搬家费、空调移机费等（固定标准，比如每户1000-3000元）；
– 临时安置补偿：租房补贴（按当地租金标准，比如每月每平米30-80元，直到安置房交付）；
– 停产停业损失：如果房子是商铺或住改商，按经营情况补（比如前三年平均利润的6-12个月）。

一句话总结：小院补偿是“土地+房子+零碎”打包算，商品房补偿是“房子市场价+附加费用”兜底。土地性质不同，计算逻辑完全不同，直接比“哪个多”就像问“苹果和橘子哪个更甜”——得看具体情况！

二、补偿怎么算？小院和商品房的“补偿包”里都有啥？

为了更直观，咱们用表格对比下两类房产的补偿构成（以北京周边为例，具体数值仅供参考）：

| 补偿项目 | 小院（宅基地自建房） | 商品房（单元楼） |
|——————–|————————————————–|————————————————–|
| 核心补偿 | 土地补偿费+房屋重置成新价 | 房屋市场评估价（含土地分摊） |
| 附加补偿 | 院内附着物（树、井等）、搬迁费、临时安置费 | 搬迁费、临时安置费、装修补偿、停产停业损失（如有） |
| 计算逻辑 | 土地按“区位+面积”，房子按“结构+折旧” | 房子按“同地段二手房均价”，含土地使用价值 |
| 举例（100㎡） | 宅基地200㎡（土地补50万）+房屋100㎡（重置价25万）+附着物5万=80万 | 同地段商品房每平米6万，100㎡=600万+搬迁费0.3万=600.3万 |

看到这里您可能发现了：如果小院在远郊、商品房在市中心，商品房补偿可能碾压小院；但如果小院在城乡结合部（即将开发）、商品房在老旧小区，小院的土地补偿可能反超。比如北京通州某村的小院，宅基地300㎡，土地补偿每平米8000元，仅土地就补240万，加上房屋和附着物，总补偿可能超过300万；而同区老旧小区商品房80㎡，每平米4万，总补偿仅320万——两者差距并不大！

三、关键问题：到底哪个补偿更多？这3个因素决定！

结合我们信凯律所10年代理拆迁案件的经验，小院和商品房补偿高低，主要看这3个“变量”，您家里有房的一定要对号入座：

1. 土地区位：“地段论”永远是核心！
无论是小院还是商品房，区位价值直接决定了补偿的“天花板”。
– 小院的区位价值：看是否在“城市规划区”内。比如北京朝阳、海淀的城乡结合部，宅基地可能被纳入“棚户区改造”，土地补偿会参照周边国有土地市场价（可能每平米1万以上）；而远郊密云、延庆的宅基地，土地补偿可能只有每平米2-3千。
– 商品房的区位价值：看“同地段二手房均价”。比如西城区学区房每平米12万，100㎡就是1200万；而房山区商品房每平米3万，100㎡仅300万——差距高达4倍！

信凯提醒：别被“小院占地大”迷惑，如果小院在偏远农村，土地补偿可能还不如市中心商品房的零头；反之，若小院在即将开发的“黄金地段”，土地补偿可能远超同区域商品房。

2. 土地/房屋面积：“数量”和“单价”哪个更划算？
补偿=单价×面积，但小院和商品房的“面积算法”完全不同：
– 小院算“土地面积”：补偿包含宅基地（通常200-400㎡）+房屋面积，比如宅基地300㎡、房屋100㎡，土地补8000元/㎡，仅土地就240万；
– 商品房算“房屋面积”：补偿只按不动产权证上的面积（比如80-120㎡），不含公摊，但单价高（市中心可能6万+/㎡）。

举个例子：北京顺义某小院，宅基地250㎡（土地补7000元/㎡）+房屋120㎡（重置价2500元/㎡），总补偿=250×0.7万+120×0.25万=175万+30万=205万；同区域商品房100㎡，单价4万/㎡，总补偿400万——商品房更高。但如果小院宅基地扩大到400㎡，土地补偿就变成280万，总补偿310万，反超商品房！

结论：小院面积越大（尤其是宅基地面积），补偿潜力越高；商品房面积小但单价高，也可能更值钱。关键看“土地面积×土地单价”和“房屋面积×房屋单价”哪个更大。

3. 政策差异：“地方土政策”可能颠覆补偿！
征收补偿不是“全国统一价”，而是“省级定框架，市级出细则，区级执行”，不同地区的政策可能导致“同类房产补偿差一倍”。
比如：
– 上海对宅基地小院征收，可能