商品房土地到期后被征收有补偿吗？一文讲清您的权益保障

您家商品房的土地使用年限快到了吗？最近不少朋友问：“我买的70年产权住宅，土地到期后要是遇到征收，房子还能赔吗？”“土地都到期了，国家收回去是不是就没补偿了？”别慌，今天咱们就用大白话把这个问题聊透——商品房土地到期后被征收，当然有补偿！ 而且补偿项目和标准，法律都给您兜着底呢。

一、土地到期≠权益归零：先搞懂“房”和“地”的关系

咱们买商品房，拿到的不只是房子的钥匙，还有两本证（现在两证合一了，叫不动产权证）——一本证明您对房屋拥有所有权（房子永远是您的），另一本证明您对房屋占用的土地拥有使用权（比如住宅70年、商业40年）。

这里要划重点：土地到期，不等于房子没了！ 根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期——续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。

简单说：
– 住宅商品房：土地到期了不用您操心“续不续”，国家自动给您续上，续期费用目前还没全国统一标准，但大概率会减免（毕竟关系到老百姓的安居）。
– 商业/办公等非住宅：土地到期后需要主动申请续期，除非因公共利益需要收回，否则一般也会批准，但要按规定补缴土地出让金。

二、征收补偿到底有没有？法律早有明确规定

可能您会问：“自动续期期间，要是政府因为修地铁、建学校等公共利益需要征收我的房子，补偿怎么算？”答案是：该有的补偿一分都不会少！

无论是土地是否到期，只要您的房屋被合法征收，补偿都依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》来算。核心原则就一个：保障被征收人的原有生活水平不降低。

具体来说，补偿包括三大块：

1. 房屋价值补偿：大头必须给足
这是补偿的“重头戏”，怎么算？由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格评估确定。
– 关键点：土地到期不影响房屋价值评估！因为您的房屋所有权还在，评估时会考虑房屋的区位、用途、建筑面积、结构、折旧等因素，哪怕土地只剩1天到期，只要房子还在，就得按市场价赔。
– 举个例子：您在北京三环有套100平的住宅，土地还剩5年到期，周边类似二手房市场价8万/平，那房屋价值补偿至少800万（不含其他补偿）。

2. 搬迁、临时安置补偿：过渡期不能让您吃亏
房子被征收后，您得搬家、找临时住处，这些损失都得补：
– 搬迁补偿：包括搬家费、家电迁移费、空调移机费等，按实际发生费用计算，或按当地政府公布的标准一次性发放。
– 临时安置补偿：如果您选择货币补偿，按当地标准支付几个月的临时安置费；如果选择产权调换（换新房），在等待新房交付期间，要按月支付临时安置费，直到新房交钥匙。

3. 停产停业损失补偿：经营性用房的特殊保障
如果您的商品房是商铺、写字楼等经营性用房，因征收导致无法经营，还能额外拿一笔停产停业损失补偿。
– 计算方式：一般按被征收房屋前的效益、停产停业期限等因素确定，具体可协商，也可按评估机构评估结果算。

三、补偿能拿多少？这几项千万别漏掉

很多朋友担心“征收方会不会少给钱？”其实，只要您盯紧这几个“关键数字”，补偿就不会吃亏：

| 补偿项目 | 核心计算依据 | 注意事项 |
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| 房屋价值补偿 | 征收公告之日类似房地产市场价（评估机构必须由您和征收方共同选定） | 对评估结果不满，可在10日内申请复核评估，对复核结果不满再向专家委员会申请鉴定 |
| 搬迁补偿 | 实际搬迁费用或当地政府公布的统一标准 | 保留好搬家票据、费用清单，万一有争议能作证 |
| 临时安置补偿 | 按月支付（货币补偿一般3-6个月，产权调换至新房交付） |