征收补偿款低于周边房价？别慌！您的合理补偿该如何争取

“律师，我家这老房子要拆迁了，补偿款算下来每平米比周边新房便宜了1万多，这钱够干嘛？连同地段的一半房子都买不起！”
“我们小区邻居都签了，我不签是不是不行？可这补偿款实在太低了，难道就只能认亏？”

最近，北京信凯律师事务所的咨询热线接到不少类似求助。当“征收补偿款低于周边房价”成为现实，很多朋友既焦虑又无奈：明明法律说要“合理补偿”，为什么自己拿到手的钱却连市场价都够不上？今天咱们就掰开揉碎了聊：补偿款低于周边房价到底合不合理？遇到这种情况该怎么维权？专业律师又能帮您做什么？

一、先搞懂：征收补偿款“应该”按什么标准算？

很多被征收人都有一个误区：“拆迁补偿不就是征收方说多少算多少吗？”其实大错特错！根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条明确规定：
“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”

简单说，您家的房子值多少钱，不是征收方单方面定的，而是要参考“周边类似房价”。这里的“周边类似房地产”一般指：
– 同地段：比如您家在朝阳区三环内，就不能拿五环外的房价比；
– 同用途：住宅房就参考住宅价，商铺就参考商铺价；
– 类似结构：砖混结构不能和钢混结构混为一谈；
– 市场价：不是开发商的“开盘价”，也不是中介的“挂牌价”，而是实际成交的均价（可参考二手房平台、房产部门备案价）。

举个例子：您家100平米的住宅房，征收公告发布时，周边同地段二手房成交价是6万/平米，那您的房屋价值补偿最低也该是100㎡×6万/㎡=600万。如果征收方只给4万/平米（总共400万），那就明显“低于周边房价”，涉嫌违法。

二、为什么您的补偿款会“低于周边房价”？三大常见原因揭秘

既然法律有明确规定，为什么现实中还会出现补偿款偏低的情况？信凯律师在办案中总结出三大“陷阱”，您看看自己是不是也遇到了：

1. 评估机构“不中立”：低价评估的“猫腻”
房屋价值是谁评估的？根据规定，评估机构应由被征收人协商选定，协商不成的才通过多数决定、随机选定等方式确定。但实际操作中，有些征收方会直接“指定”和自己有合作的评估机构，而这些机构为了“配合”征收方，可能会：
– 故意压低成新率：把住了10年的房子按“危房”评估；
– 忽略区位优势：明明是地铁房、学区房，却按普通地段算；
– 选用“过时数据”：用1年前的房价做参考，规避近期市场上涨。

2. 补偿方式“被套路”：只给货币，不给产权调换选择权
征收补偿一般有两种方式：货币补偿和产权调换（即“以房换房”）。有些征收方会故意只提货币补偿，且金额远低于周边房价，却不告诉您：“您也可以选择换房，换的安置房应与被征收房屋类似房地产价值相当。”

比如您家老房值500万，征收方只给400万现金，却不说附近有安置房市值也是500万，您可以选择“不拿钱，直接换房”。这种“剥夺选择权”的操作，本质也是变相降低补偿。

3. “周边房价”认定“缩水”：参照标准选得“偏又远”
“周边房价”到底怎么算？有些征收方会耍“小聪明”：
– 用“新房均价”代替“二手房实际成交价”：比如周边新房因装修好、楼层高卖7万/平米，但您家老房是简装，实际二手房成交价5.5万/平米，征收方却按5万/平米算；
– 参照“偏远地段房价”：明明您家在东城区，却拿通州区的房价做对比，美其名曰“同区域房价”；
– 忽略“配套设施溢价”：您家房子带学区、地铁，征收方却按“无学区、无地铁”的普通小区评估。

三、补偿款低于周边房价？别签字！三步走帮您维权

如果您发现补偿款明显低于周边房价，记住：先别在补偿协议上签字！ 一旦签字，后续维权难度会大增。信凯律师建议您按这三步走：

第一步：自己先“算账”，收集证据“心里有底”
– 查周边房价：打开贝壳找房、58同城等平台，筛选“同地段、同面积、同房龄”的二手房，截图近3个月的成交价（注意：要“成交价”，不是“挂牌价”）；
– 要评估报告：向征收方索要《房屋分户评估报告》，重点看“评估时点”（是不是征收公告发布日）、“评估方法”（是不是“市场法”，即参考市场价格）、“评估机构资质”（有没有房地产估价机构资质证书）；
– 拍房屋现状：把房屋的面积、结构、装修、附属物（如院子、车库）都拍下来，留存证据。

第二步：书面提异议，启动“复核+鉴定”程序
如果认为评估结果不合理，法律给了您“两次纠错机会”：
1. 申请复核：收到评估报告之日起10日内，向评估机构书面申请复核，要求说明“为什么周边房价6万，我家只评4万”；
2. 申请鉴定：对复核结果仍有异议，自收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定（专家委员会一般是独立第三方，结论更公正）。

注意：这两步都有严格的时间限制（10天），过期可能丧失权利！如果自己操作不熟悉，一定要及时咨询律师。

第三步：协商不成，法律途径“撑腰”
如果征收方拒绝调整补偿，或者对专家委员会鉴定结果置之不理，别害怕，您还有这些法律武器：
– 行政复议：向征收部门的上级机关（如区政府向市政府）申请复议，要求撤销不合理的征收决定；
– 行政诉讼：直接向法院起诉征收方，要求“按周边市场价重新评估补偿”。

信凯律师提醒：法律程序看似复杂，但有专业律师指导，您只需配合提供证据，律师会帮您梳理材料、撰写文书、出庭辩论，最大限度维护您的权益。

四、信凯律所实战案例：补偿款低30%？我们帮当事人多拿了120万

去年，北京海淀区的李阿姨遇到了这样的糟心事：她家85平米的胡同房，征收方最初评估价仅4.2万/平米（总价357万），而周边同地段二手房成交价已到6万/平米（总价510万），差了153万！李阿姨多次协商无果，甚至被威胁“不签就强拆”，经邻居介绍找到了信凯律所。

我们接案后做了三件事：
1. 重新调查房价：律师调取了胡同周边500米内3个小区近半年的二手房成交记录，平均价6.1万/平米，远超评估价；