房屋卖了征收有补偿吗？补偿款怎么算？信凯律师为您详解

“房子刚卖了不到半年，突然贴出征收公告，这补偿款该归谁呀？”
“签合同时根本没说要拆迁，现在买方说‘钱是他的’，我该怎么办？”
“卖房时没过户，但买方已经住进去了，征收补偿还有我的份吗？”

最近，咱们北京信凯律师事务所接到不少这样的咨询。很多朋友遇到“房屋卖了遇上征收”的情况，既着急又困惑：房子都卖了，征收补偿到底有没有？如果有的话，能拿多少钱？ 今天，咱们就用大白话把这个问题彻底说清楚，帮您守住自己的“钱袋子”。

一、房屋卖了，征收补偿到底“有没有”？——核心看这3个关键点

先给大家一个明确答案：房屋卖了后遇到征收，不一定“没补偿”，关键看“房子是谁的”。这里咱们分3种常见情况，您对照自己的情况看看：

1. 已经完成过户：房子是买方的，补偿归买方
如果您和买方已经签了买卖合同，并且去不动产登记中心办完了过户手续，那法律上这房子已经属于买方了。这种情况下，征收补偿款（包括房屋价值、搬迁费、临时安置费等）全部归买方所有，和您没关系了。

举个例子：张阿姨2022年把房子卖给小李，双方签了合同，也去房管局办了过户，房产证上已经是小李的名字。2023年这房子被征收，那所有补偿款都归小李，张阿姨即使“心里不舒服”，也没有法律依据主张补偿。

2. 没过户但买方已占有：补偿可能“按份分”
还有一种常见情况：签了合同，买方付了款，甚至已经住进去了，但因为各种原因（比如“满五唯一”税费没到位、银行贷款没批下来等）没办过户。这时候遇到征收，补偿款怎么分？

核心看“没过户是谁的责任”：
– 如果是卖方原因（比如不配合过户、房子有抵押没解押等），导致没过户，那卖方可能要承担过错责任，补偿款买方拿大头，卖方拿小头（比如房屋价值补偿的10%-30%，具体看过错程度）。
– 如果是买方原因（比如自己拖延办手续、不符合贷款条件等），那买方过错更大，补偿款卖方可能多分，甚至拿全部房屋价值补偿（但搬迁费、临时安置费等实际发生的费用，归买方）。
– 如果双方都没过错（比如政策突然变化导致无法过户），那补偿款原则上按“出资比例”分——比如买方付了80%房款，就分80%的房屋价值补偿。

注意：这种情况最容易扯皮！因为“没过户”时，法律上房子还是您的，但买方实际住着、也付了钱，征收部门可能会把补偿款“暂存”，让您和买方先协商，协商不成就只能打官司。

3. 合同里“专门约定了征收补偿”：按约定来！
这里要重点提醒：房屋买卖合同里如果有“征收补偿条款”，那就按合同走！

比如合同里写：“若房屋在交付前遇到征收，补偿款全部归卖方”；或者“若房屋在过户前遇到征收，补偿款双方各分50%”。只要这个条款是双方自愿签的，不违法，法律就认可。

但问题是：很多朋友签合同时根本没想到“征收”这回事，合同里没写！这时候就只能按上面的“过户情况”“过错责任”来判断了。所以，签合同前一定加上“征收补偿条款”，这是避免后续纠纷的“保命符”！

二、如果有补偿，到底能拿“多少钱”？——补偿项目与计算方式拆解

如果您符合拿补偿的条件（比如没过户且无过错，或合同有约定），那补偿款具体怎么算？咱们北京的征收补偿，主要分这4块：

1. 房屋价值补偿：占比最大，按“评估价”算
这是补偿款的“大头”，相当于“房子本身值多少钱”。计算方式是：被征收房屋的评估价×房屋面积。

评估价不是随便定的，是由有资质的房地产价格评估机构，按照“类似房地产市场价格”来评（参考同地段、同类型新房或二手房价格）。如果您觉得评估价低了，可以在收到评估报告后10日内，申请复核评估，对复核结果还不满意，还能找专家委员会鉴定。

举个例子：北京朝阳区一套60平米的老房子，评估价是5万/平米，那房屋价值补偿就是60×5万=300万。

2. 搬迁、临时安置费：实际花多少补多少
– 搬迁费：搬家产生的费用，比如请搬家公司、打包材料等。北京一般是按户补，每户1000-3000元（具体看各区政策），如果房子是商铺，还包括设备搬迁费。
– 临时安置费：如果征收后需要租房住，这部分是“租房补贴”。计算方式是：类似地段房屋月租金×临时安置期限（比如过渡期6个月，月租金5000元，就补3万）。如果是征收部门提供周转房，就不补这笔钱了。

3. 停产停业损失补偿：只有商铺才有
如果被征收的房子是商铺（比如开饭店、便利店），因为征收导致“没法做生意”，那可以要这笔补偿。计算方式一般是：前三年平均利润×停产停业期限（比如小店月利润2万，停业3个月，就补6万）。如果没有利润证明，就按“房屋价值补偿的一定比例”补（北京通常是1%-3%）。

4. 奖励金：早签约、早搬家能多拿
为了鼓励大家配合征收，政府通常会设“奖励金”，比如：
– 按期签约奖励：在规定期限内签协议，每户补5万-10万；
– 按期搬家奖励：在规定期限内搬走，再补3万-5万；
– 选择货币补偿奖励：如果不选安置房、直接要钱，额外补房屋价值补偿的5%-10%。

注意：奖励金“过期作废”！所以一旦确定征收，一定要看清时间节点，别因为犹豫错过了。

三、常见误区：这些“想当然”可能会让您吃亏！

处理过这么多案件，我们发现很多朋友对“房屋卖了征收补偿”存在误解，最后导致“该拿的钱没拿到”。下面这3个误区，您一定要避开：

误区1：“签了合同没过户，补偿就全归我”
错！没过户时，法律上房子还是您的，但买方可能已经付了全款、实际居住，甚至对房子进行了装修。如果买方没有过错（比如是您不配合过户），法院一般不会把补偿款“全判给您”，可能会酌情给买方一部分（比如装修费、部分房屋价值补偿）。

误区2：“卖房时我不知道要拆迁，补偿就该多分”
不一定！征收补偿的分配，主要看“房屋权属”和“合同约定”，而不是“您是否知情”。除非能证明买方在买房时就知道“马上要拆迁”却故意隐瞒（比如征收公告已经贴出来了，买方故意不告诉您），这种情况下您可以主张“买方欺诈”，要求多分补偿，甚至撤销合同。但如果您确实不知道，买方也不知道，那就按正常规则分。

误区3：“买方说‘钱他全拿了’，我就没辙了”
大错特错！只要您没过户，或者合同有约定，您就有权主张补偿。如果买方“独吞”补偿款，您可以起诉买方和征收部门：
– 起诉买方：要求“分割征收补偿款”；
– 起诉征收部门：如果征收部门把补偿款直接给了买方（而您是产权人），可以要求“支付补偿款”（因为征收部门有义务核实产权人，不能随便给钱）。

四、为什么遇到这种问题，一定要找专业律师？——信凯律师帮您守住“钱袋子”

“房屋卖了征收补偿”问题，看似简单，其实藏着很多法律细节：过户时间、合同条款、过错责任、评估程序、