征收补偿未达到一致意见？别慌！专业律师教您3步破解僵局，争取合理补偿

“家里老房子要拆迁，补偿款却只有周边房价的一半，谈了3个月，征收方总说’就这个标准，爱签不签’，这可怎么办？”
“评估报告说我家房子每平米8000元，可隔壁小区去年就卖1.2万，他们凭什么这么评？我不签字，他们要强拆怎么办？”

最近，我们北京信凯律师事务所接到很多类似咨询。当征收补偿未达到一致意见时，很多老百姓既着急又无奈：想争取合理补偿，却不知道从何下手；怕错过维权时机，又怕”闹大了”吃亏。今天，咱们就用大白话聊聊，遇到这种情况到底该怎么处理，才能既不踩坑，又能拿到应得的补偿。

一、征收补偿未达到一致意见，到底卡在哪？

您可能觉得”征收方就是想少给钱”，但实践中，补偿协商未果的背后，往往藏着这些”拦路虎”：

1. 补偿标准”一头雾水”，您真的算清账了吗？
征收补偿不是”一口价”，而是包含多项内容的”组合包”：
– 房屋价值补偿（按征收公告发布时的市场价评估）
– 搬迁、临时安置费（搬家费、过渡期租房费等）
– 停产停业损失（如果是商铺或经营性用房）
– 补助和奖励（比如按时签约奖励、选择货币补偿奖励等）

但很多征收方只告知”总补偿款”，却不给明细单，甚至把奖励金”包装”成补偿款，逼您”早签字少拿钱”。比如海淀区的张阿姨，一开始被告知”总补偿300万”，后来律师才发现，其中50万是”10天内签字奖励”，如果她没在期限内签字，这50万就没了——这不是”补偿”，是”套路”！

2. 评估结果”水分大”，您的房子被低估了吗？
评估报告是补偿的核心依据，但很多人不知道：
– 评估机构可以自己选！《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，评估机构由被征收人协商选定，协商不成的才通过多数决定、随机选定等方式确定。可现实中，不少征收方直接”指定”评估公司，而这些公司往往和征收方”关系好”，评估价自然偏低。
– 评估时点很关键！补偿标准按”征收公告发布时的市场价”算，但有些征收方用半年甚至一年前的市场价评估，比如2023年北京某区房价已涨到5万/平米，评估却按2022年的4万/平米算，一平米就少1万，100平米就少100万！

3. 协商地位”不对等”，您是不是”单打独斗”？
想象一下：您对面坐的是征收方的工作人员，他们有律师、有评估师、有政策解读员，而您可能只有自己和家人。对方说”这是政府规定，改不了”，您想反驳却拿不出依据；对方说”不签字就走法律程序”，您一听”打官司”就慌了——这种”信息差”和”专业差”，让很多人在协商时处于下风，明明该拿80万，最后只拿了50万。

4. 政策理解”有偏差”，您是不是被”吓”到了？
有些征收方会吓唬您：”不签字我们就申请强拆！”其实，强拆有严格法定程序，不是说拆就能拆：
– 必须先作出《补偿决定》，您对决定不服可以复议或诉讼；
– 诉讼期间，强拆程序会暂停；
– 即使最终进入强拆，也必须给您货币补偿或安置房，不会”一分钱不给”。

很多人因为不懂这些，被”强拆”吓住，赶紧签字，结果吃了大亏。

二、征收补偿未达到一致意见，这3件事千万别做！

遇到拆迁补偿谈不拢，情绪上头容易踩坑。这3件事，您千万要避免——

❌ 别拖延不作为：”再等等，说不定他们能多给？”
错！征收有法定期限，拖延只会让您更被动。比如《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，征收方自作出征收决定之日起90日内，应当与被征收人达成补偿协议；如果达不成，征收方会作出《补偿决定》。您对决定不服，必须在60日内复议、6个月内诉讼，超期就失去维权机会了！

去年，朝阳区的李先生因为”再等等”，错过了对《补偿决定》的诉讼期限，后来律师想帮他维权，却因超期无法立案，最后只能