四川省房屋征收补偿程序全解析：每一步都关乎您的权益，这些坑千万别踩！

“老家房子要拆迁了，补偿方案说补多少钱一平，合理吗？”“征收方让我赶紧签协议，不签就少补，是真的吗？”最近后台收到很多四川朋友的留言，提到房屋征收补偿时，既期待又迷茫——期待的是生活改善，迷茫的是程序复杂、条款专业，生怕一不小心就吃亏。

作为深耕征地拆迁领域多年的北京信凯律师事务所，咱们今天就用大白话把四川省房屋征收补偿程序掰开揉碎了讲，从启动到拿到补偿，每一步该注意什么、哪些权益必须守住，让您看完心里有底，遇到问题知道怎么应对。

一、征收启动前：这些“前置动作”没做对，程序可能违法！

房屋征收不是“说拆就拆”，得先过“合法性”关。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》，征收启动前必须完成3步核心动作，缺一不可：

1. 确认“公共利益”：不是所有拆迁都合法！
只有为了公共利益才能征收房屋，比如：
– 保障性安居工程建设（棚户区改造、公租房等）；
– 基础设施建设（地铁、公路、学校、医院等）；
– 旧城区改建（需经90%以上被征收人同意）；
– 法律规定的其他公共利益情形。

⚠️ 注意：如果是商业开发（比如建商场、楼盘），绝对不能走征收程序！实践中常有“以公益之名行商业之实”的情况，这时候您有权质疑征收目的的合法性。

2. 社会稳定风险评估：“风险没评完，不能动！”
征收前，政府必须组织对征收的合法性、合理性、可行性进行风险评估，特别是要听取被征收人意见。评估报告若显示“风险较高”，必须调整方案后再推进。

举个真实案例：四川某县曾因未做风险评估就直接启动征收，被征收人起诉后，法院判决征收程序违法，暂停了拆迁动作。所以，如果没看到风险评估公示，您有权拒绝配合！

3. 纳入规划、资金到位：“钱和地都得有谱”
征收项目必须符合市、县级国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划，且补偿资金要足额到位、专户存储。简单说就是：“政府不能拆了您的房，却没钱补您”。如果征收方拿不出资金证明，您要多留个心眼。

二、调查登记与公示：您的房子“家底”，必须明明白白

程序启动后，征收方会派人上门对房屋进行调查登记，内容包括：房屋权属、面积、用途、结构、建造年代，以及院子、附属物（如车库、储物间、树木）等。这一步直接关系到补偿多少，必须盯紧！

关键注意点：
✅ 自己跟着查：调查人员上门时，您最好在场，逐项核对信息（比如房产证面积和实际测量面积是否一致，院子有没有漏登），有疑问当场提。
✅ 公示期必看：调查结果会在征收范围内公示至少5天，您要仔细核对，发现错误（比如把住宅写成商用，漏算阁楼面积）立即书面提出更正，征收方必须核实修改。
✅ 留好证据：公示内容拍照、录像保存，如果征收方拒不修改错误，这些证据后续维权能用上。

三、补偿方案：您的“意见箱”别沉默，这直接决定拿多少钱！

调查结束后，征收方会拟定房屋征收补偿方案，核心内容包括：补偿方式（货币补偿/产权调换）、补偿标准（怎么算钱）、安置房地点、搬迁期限、临时安置费等。这是整个征收的“核心剧本”，您必须认真参与！

1. 方案公示+征求意见：您的声音很重要！
方案会在征收范围内公示至少30天，同时通过政府网站、报纸等渠道公布。公示期内，您有权书面提出意见（比如觉得补偿标准低、安置房太远）。

⚠️ 记住：意见要“具体+有依据”。比如：“周边类似二手房市场价1.2万/平，方案只补8000元/平，低于《四川省条例》规定的‘不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格’。”征收方必须根据意见修改方案，修改情况要再次公示。

2. 旧城区改建：“多数人不同意，方案不通过”
如果是旧城区改建项目，必须召开被征收人代表会议，且超过80%的被征收人同意补偿方案，才能推进。若多数人反对，政府应当组织听证会，根据听证意见修改方案。

四、评估报告：房子值多少钱，不是征收方“说了算”！

补偿金额的核心依据是房屋评估报告，但这里最容易出“猫腻”——比如评估机构是征收方指定的、评估价格远低于市场价。您必须掌握3个主动权：

1. 评估机构：您来选，不是政府定！
评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定（比如摇号、抽签）等方式确定。征收方不能直接指定！如果发现评估机构和征收方“有关系”，您有权要求重新选定。

2. 评估方法：必须“市场说了算”
根据《四川省条例》，评估必须用市场比较法（参考周边类似二手房价格），除非不能使用市场比较法，才能用其他方法（比如成本法）。如果评估机构用“成本法”（只算房屋建造成本，不算土地价值），得出的价格肯定低，这时您要提出异议！

3. 对结果不满：3步救济权要会用！
– 复核：收到评估报告5日内，向评估机构申请复核，机构应在10日内书面答复；
– 鉴定：对复核结果不服，5日内向当地评估专家委员会申请鉴定（专家委员会是独立第三方，结论更权威）；
– 诉讼：若鉴定结果还是不合理，可以起诉征收方，要求重新评估。

⚠️ 重要提醒：评估报告是“补偿协议”的基础，如果对报告有异议，千万别签协议！签了协议再想维权，难度会大很多。

五、签订补偿协议：这些“坑”签进协议，后悔都来不及！

协商一致后，双方会签订房屋征收补偿协议。这是具有法律效力的文件，签之前必须逐字逐句看清楚，尤其注意这5点：

协议必须包含的内容（缺一不可）：
✅ 补偿方式（货币补偿还是产权调换，或两者结合）；
✅ 补偿金额（货币补偿的具体数额、支付时间）；
✅ 安置房信息（产权调换的房屋地点、面积、差价结算方式）；
✅ 搬迁期限、临时安置费（或周转用房）、停产停业损失补偿；
✅ 违约责任（比如征收方逾期支付补偿的违约金、安置房逾期交付的赔偿）。

千万别碰的“红线”：
❌ 空白协议：协议里补偿金额、安置房信息等关键处空白，口头承诺“后续填”，绝对不能签！事后征收方可能随意填写，您想维权都拿不出证据。
❌ “放弃权利”条款：比如“签订协议后不得再提出任何要求”“自愿放弃对评估报告的异议权”，这些条款本质是剥夺您的维权权利，签了就等于“任人宰割”。
❌ 违约责任不对等：比如约定“您逾期搬迁每天扣1%补偿款”，但征收方逾期支付补偿却没违约责任，这种“霸王条款”要要求修改。

六、补偿决定与强制执行：走到这一步，法律是您最后防线！

如果签不成协议（比如对补偿不满），征收方可能在3个月内作出房屋征收补偿决定。收到决定书后，您必须行动起来——这是维权的关键窗口期！

1. 补偿决定：合法吗？先看这3点！
– 是否包含补偿方式、金额、安置房信息等核心内容（若内容模糊，可能违法）；
– 是否以评估报告为依据（若评估报告违法，补偿决定也违法）；
– 是否保障了您的陈述、申辩权（比如作出决定前有没有听取您的意见）。

2. 救济途径：60天内复议，6个月内诉讼！
收到补偿决定书后，您有权：
– 申请行政复议（60日内，向作出决定的政府的上一级政府申请）；
– 提起行政诉讼（6个月内，向法院起诉）。

⚠️ 千万别拖！复议、诉讼是“停止强制执行”的有效手段——只要您在法定期限内申请或起诉，征收方就不能申请法院强制拆除您的房屋。如果错过期限，房屋可能被合法强拆，维权难度极大。

四川房屋征收补偿的“复杂性”：为什么您需要专业律师？

看完上面的程序，您可能觉得“步骤挺清晰”，但实践中，征收方常利用信息不对称、