征收购买房补偿款怎么算？北京拆迁律师教您3步算清应得补偿

房子被征收，补偿款怎么算才合理？这是咱们老百姓最关心的问题。尤其是辛辛苦苦买的商品房，一旦遇到征收，既担心补偿不够买新房，又怕计算过程有”猫腻”。作为北京信凯律师事务所的拆迁律师团队，我们每年处理上千起购买房征收补偿案件，今天就用最通俗的话，教您搞清楚”征收购买房补偿款怎么算”，哪些钱能要、哪些坑得避。

一、先搞懂：购买房征收补偿，到底包含哪些项目？

很多业主以为”补偿款=房子钱”，其实远不止这么简单！根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，购买房（商品房）的补偿款是个”组合包”，主要包括4大块，少一项都可能亏钱：

1. 房屋价值补偿：核心大头，必须算准
这是补偿款的”基本盘”，指的是被征收房屋本身的价值。计算公式：房屋价值补偿=被征收房屋类似房地产的市场价格×房屋面积。
– “类似房地产市场价格”怎么定？ 不是开发商或征收部门说多少就是多少，而是由具有资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收决定公告之日的市场价格评估确定。比如您在北京朝阳区有套100平米的商品房，征收公告发布时，同地段、同品质的二手房市场价是8万/平米，那房屋价值补偿就是100×8万=800万。
– 注意： 这里的”面积”包括产权证上的建筑面积，如果有合法的地下室、阁楼（产权证注明或规划认可的），也要算进去。

2. 搬迁和临时安置补偿：保障您搬家不花钱
房子被征收后，您得搬家、找临时住处，这些钱征收方必须出！
– 搬迁补偿： 包括搬家费、空调移机费、热水器移机费、有线电视迁移费等，一般是按户计算或按实际发生费用报销。北京地区的搬家费通常在2000-5000元/户，具体看家庭物品数量和距离。
– 临时安置补偿： 如果您选择货币补偿（不要安置房），征收方要给您临时安置费，标准一般是被征收房屋类似地段租赁住房的市场价格。比如北京海淀区类似地段月租金6000元，那每月就得给您6000元，直到您找到新房（通常给3-6个月）。如果选择产权调换（要安置房），临时安置费给到安置房交付为止（最长不超过24个月，超期要加倍）。

3. 停产停业损失补偿：商铺业主必看！
如果您的购买房是商铺、用于经营，这部分补偿千万别漏！计算标准： 一般根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体可以协商，也可以按被征收房屋价值补偿款的一定比例（通常3%-5%）计算。比如商铺价值补偿500万，停产停业损失补偿可能在15-25万之间。
– 注意： 要拿到这笔钱，得提供营业执照、纳税证明等实际经营的材料，空挂执照不行哦！

4. 奖励性补偿：早搬家有”额外红包”
为了鼓励大家配合征收，很多地方会设置奖励费，比如：
– 按时搬迁奖励：在规定期限内签协议搬家的，给5-10万；
– 选择货币补偿奖励：不要安置房、直接拿钱的，额外给房屋价值补偿款的5%-10%（比如800万补偿款，能多拿40-80万）。
– 提醒： 奖励虽好，但别为了”奖励”急着签协议！先看核心补偿（房屋价值、临时安置费）是否合理，奖励只是”锦上添花”，不能本末倒置。

二、补偿款怎么算？3步公式+实例，教您算出应得钱数

搞清楚补偿项目后，咱们用”三步法”算出您家大概能拿多少补偿款。以北京西城区一套80平米商品房为例，假设业主选择货币补偿，且房屋用于自住：

第一步：算房屋价值补偿（核心大头）
关键：找对”评估价格”。先查征收公告发布之日，同地段二手房市场价（可参考链家、贝壳等平台近期成交价）。假设西城区同地段类似房价10万/平米，那：
房屋价值补偿=80平米×10万/平米=800万元。

第二步：算搬迁和临时安置补偿（保障性费用）
– 搬迁补偿：按北京标准，按户给3000元（含基础搬家费+家电移机费）；
– 临时安置补偿：选择货币补偿，通常给3个月临时安置费，同地段月租金8000元，那：
临时安置补偿=8000元/月×3个月=2.4万元。
– 小计：3000+2.4万=2.7万元。

第三步：算奖励性补偿（”额外红包”）
假设征收政策规定：签约期内签协议给5万奖励，选择货币补偿再给房屋价值补偿款的5%，那：
– 按时搬迁奖励：5万元；
– 货币补偿奖励：800万×5%=40万元；
– 小计：5万+40万=45万元。

总补偿款=800万+2.7万+45万=847.7万元
这就是您家这套房大概能拿到的补偿款！如果是商铺，再加上停产停业损失补偿（比如按800万的3%算，就是24万，总补偿就能到871.7万）。

三、这些情况会影响您的补偿款！90%的人都不知道

同样的房子，为什么邻居拿的补偿比您多？可能是因为您忽略了这些”隐形因素”：

1. 房屋性质别搞错：商品房、经适房、小产权房补偿差很多
– 商品房： 土地是出让性质，补偿按市场价全额算，最标准；
– 经济适用房： 如果已满5年、补交土地出让金后变成商品房，按商品房补偿；未满5年的，补偿款会扣减土地收益等（比商品房低20%-30%）；
– 小产权房： 占用集体土地建设的，严格来说不属于”合法征收补偿范围”，但如果是在2008年《城乡规划法》实施前建成的、且符合规划，可能按”重置成本价”补偿（即建房子花的钱，比市场价低很多）。
– 提醒： 买房时一定要看清楚土地性质，避免后续补偿纠纷。

2. 装修和附属物补偿：别让”毛坯价”坑了您
房屋价值补偿一般是”毛坯价”，您家的装修、附属物（如防盗门、中央空调、太阳能热水器、院子里的果树等）要单独评估补偿。比如您家装修花了30万，评估机构按折旧率（比如8成新）评估，那就要额外补24万。
– 避坑技巧： 签协议前，务必让评估人员现场勘查装修情况，拍照、登记物品清单，自己留一份底单，防止后期”漏项”。

3. 评估机构选择：不是政府说了算，您有话语权！
很多业主以为评估机构是政府指派的，只能被动接受结果。其实《条例》明确规定：评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。
– 关键： 如果您对评估结果不满意（比如明显低于市场价），可以在收到评估报告10日内，向原评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
– 案例： 信凯律所去年接手的东城区李阿姨案，征收方指定的评估机构将她家150平米的商品房按6万/平米评估（市场价实际8万），我们介入后，帮李阿姨申请重新评估，最终按7.8万/平米补偿，多拿了270万！

4. 征收程序是否合法：程序违法，补偿可能”打水漂”
如果征收方没做这些事，您有权拒绝签协议：
– 没有公布征收补偿方案（应征求公众意见不少于30日）；
– 没有进行社会稳定风险评估（涉及50户以上的必须做）；
– 没有落实补偿安置资金（专户存储、专款专用）；
– 房屋征收决定没有公告或公告期限不足30日。
– 提醒： 程序违法可能导致征收决定被撤销，补偿协议无效，这时候一定要及时