征收中对自建房的补偿标准：您的房子到底能补多少？一文讲清楚

“自家盖的房子要被征收了，补偿款却和邻居商品房差一大截，这合理吗？”
“没办房产证的自建房，是不是真的只能按‘违建’给点材料钱？”
“征收方说我的自建房面积超标，超出部分不给补偿，这怎么办？”

最近，咱们后台收到很多关于“自建房征收补偿”的留言。说实话，自建房的情况比商品房复杂得多——土地性质、建造年代、手续是否齐全……每一个细节都可能影响最终的补偿款。今天，北京信凯律师事务所就结合10年代理拆迁补偿的经验，帮您彻底捋清“征收中对自建房的补偿标准”，让您心里有数，维权不慌！

一、先搞懂：什么是法律意义上的“自建房”？

聊补偿标准前，咱们得先明确：您家的房子到底算不算法律认可的“自建房”。这直接关系到能不能按正常标准补偿，甚至能不能补。

简单说，自建房分两类：
✅ 合法自建房：在自家宅基地（集体土地）或取得使用权的国有土地上，经过规划审批、拿到《建设工程规划许可证》《乡村建设规划许可证》等手续，自己建造的房屋。比如农村村民在宅基地上盖的住宅，城镇居民早年通过合法审批自建的住房。
❌ 待认定自建房：没办审批手续，但存在历史原因（比如2008年《城乡规划法》实施前建造，当时政策不要求审批），或因地方政府管理不规范导致“未批先建”，但不符合违建认定条件的房屋。
⚠️ 违建自建房：近期私自抢建、占用耕地/公共区域建造，明显违反土地管理法或城乡规划法的房屋（比如在农田里盖房、楼顶加盖违章层）。

划重点：合法自建房和部分待认定自建房，都有权获得补偿；但如果是恶意违建，可能不仅没补偿，还要被拆除甚至罚款。您家属于哪种？需要结合建造时间、土地性质、地方政策综合判断——这也是为什么很多人需要专业律师帮忙梳理材料。

二、征收中，自建房补偿到底包含哪些项目？

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》及地方政策，自建房的补偿通常包括4大核心项目，咱们一个个说：

1. 房屋价值补偿：这是“大头”，怎么算才合理？

房屋价值补偿是补偿款的主要部分，简单说就是“您的房子值多少钱”。但注意：不是您说值多少就多少，也不是征收方一口价，而是由专业评估机构依法评估确定。

评估时会考虑这些因素：
– 房屋结构：砖混结构、钢结构、砖木结构还是土坯房？不同结构单价差异很大（比如北京郊区砖混结构自建房评估价可能每平8000-15000元，土坯房可能只有3000-5000元）。
– 建筑面积：以房产证或不动产权证登记的面积为准；没证的，以实际测量面积结合历史审批情况认定（比如农村宅基地通常有面积标准，超出部分可能按“重置成新价”补偿，比正常市场价低）。
– 成新率：房子盖了多久？保养得怎么样？新房（5年内）成新率可能90%以上，老房（20年以上）可能只有50%-60%。
– 区位因素：房子在城里还是农村？周边交通、学校、医院配套怎么样？比如北京二环边的自建房，补偿单价可能远高于远郊区的。

举个真实案例：
信凯律所去年代理的北京海淀区李阿姨家，自建房是1998年在宅基地上盖的砖混结构房，面积120平，有集体土地使用证但没办房产证。征收方一开始按“无证房”只肯给每平6000元，总补偿72万。我们介入后，调取了1998年的建房审批档案（当时村里允许建房），证明房屋合法性，同时要求重新选择评估机构。最终评估价提到每平12000元，总补偿144万，翻了一倍！

提醒：评估机构的选择权在您手里！征收方不能单指定，您可以从公示的评估机构名单中挑；如果对评估结果不满意，可以在10日内申请复核评估，对复核结果还不服，可以找专家委员会鉴定——这些步骤很多人不知道，白白吃了亏。

2. 搬迁、临时安置补偿：别让“搬家”变成“负债”

房子被征收后，您得搬家、找临时住处，这些钱征收方得补！具体包括：
– 搬迁补偿：固定金额（比如北京一般是每户1000-2000元）或按房屋面积计算（比如每平20-30元），用来支付搬家费、空调移机费、热水器拆装费等。
– 临时安置补偿：如果您选择产权调换（即给安置房），从交房到拿到安置房钥匙期间的租房费用，征收方要按月补偿。标准一般是“当地同类房屋租金均价”（比如北京城区可能每平每月50-80元，郊区30-50元）。如果是货币补偿，一般给3-6个月的临时安置费，让您有时间找新房子。

注意：如果征收方迟迟不交安置房，临时安置费要继续给！之前有客户被拖了2年没拿到房，我们帮他要回了24个月的临时安置费，足足多拿了10万多。

3. 停产停业损失补偿：自建房做生意？这笔钱不能少！

如果您的自建房用来开小卖部、餐馆、民宿，或者作为家庭作坊生产加工，因征收导致停业，征收方必须补偿停产停业损失。

怎么算？通常有两种方式：
– 按利润算：提供前3年的纳税证明、营业执照，计算平均月利润，补偿6-12个月（比如您餐馆月利润2万，可能补12-24万）。
– 按房屋面积算：如果没法提供利润证明，有些地方会按“每平每月XX元”的标准（比如北京可能每平每月100-200元），补偿6-12个月。

提醒：得有实际经营的证据！比如营业执照、税务登记证、纳税记录、进货销货单、顾客照片视频等，平时一定要留好——信凯律所代理过不少客户，因为没保存证据，明明在经营却拿不到这笔补偿，太可惜了！

4. 奖励性补偿：别被“早签约多拿钱”忽悠了！

征收方常设“签约奖励”“搬迁奖励”，比如“前10天签约奖5万，20天内奖3万”，目的是让大家早点签协议。但注意：奖励是“锦上添花”，不是“雪中送炭”，前提是补偿标准本身合理！

如果房屋价值补偿、搬迁补偿等核心项目本来就低，千万别为了几万块奖励急着签字——奖励可能只占补偿款的5%-10%，核心项目少补20%，您反而亏大了！信凯律所遇到过客户，为了3万奖励签了协议，后来发现房屋价值少补了20万，悔得直拍大腿。

三、影响自建房补偿的3大“关键因素”，您家踩中了吗？

同样是自建房，为什么有的补几百万，有的只补几十万？除了上面说的补偿项目，这3个因素往往决定最终补偿款高低：

1. 土地性质：国有土地 vs 集体土地，补偿差一倍？

自建房占的土地性质，直接影响补偿依据：
– 国有土地上自建房：按《国有土地上房屋征收与补偿条例》，补偿标准接近“市场价”，比如周边商品房卖3万/平，您的自建房评估价可能达到2.5-2.8万/平（扣除土地出让金等因素）。
– 集体土地上自建房（农村宅基地房）：按《土地管理法》，补偿包括“宅基地补偿+房屋补偿”，宅基地补偿按当地区片综合地价（比如北京郊区宅基地可能每亩几十万到上百万），房屋补偿按“重置成新价”（即重新盖同样的房子要花多少钱，一般比市场价低）。

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