四层楼房子征收补偿标准2024：5大核心项目+3个避坑指南，信凯律师帮您多拿30%补偿

“李律师，我家四层楼要征收了，一层是门面房，二三层自住，四层租给别人当仓库，评估报告只给1300万，这合理吗？”最近，北京信凯律师事务所的拆迁维权热线接到了不少类似咨询。四层楼房子因为楼层多、用途复杂（可能涉及住宅、经营、仓储等），征收补偿时往往比普通住宅更“讲究”，稍不注意就可能少拿几十万甚至上百万。

今天，信凯律师就用大白话给您拆解四层楼房子征收补偿标准，告诉您哪些钱必须拿、哪些坑要避开，以及为什么专业律师能帮您把补偿“提上去”。

一、四层楼征收补偿，到底补哪些钱？5大核心项目一个不能少！

很多朋友拿到评估报告只看“总额”，但四层楼的补偿是“打包价”，里面每一项都藏着细节。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和各地实践，四层楼的补偿主要包括这5块：

1. 房屋价值补偿：这是“大头”，按市场价算，但楼层和用途要分开！
核心公式：补偿金额=征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格×房屋面积。

但四层楼的关键在于——不同楼层、不同用途，市场价可能差一倍！
– 纯住宅四层楼：比如您家四层都是自住，那就按周边普通住宅的市场价评估（比如北京朝阳区某小区二手房每平米6万，您家400平米，房屋价值补偿约2400万）。
– “底层经营+上层住宅”混合型：这是最常见的情况，比如一层开超市、二三层自住、四层闲置。这时必须分开评估：一层按“商业用房”市场价（可能比住宅贵50%-100%），二三层按住宅价，四层若闲置也按住宅价（但若实际用于出租且符合规划，可能参考经营用房调整）。

⚠️ 信凯提醒：很多评估公司为了“省事”，对混合用途四层楼“一刀切”按住宅算，光这一项就可能让您少拿几十万！

2. 搬迁安置补偿：搬家不是“小事”，这些费用都得给！
四层楼东西多、人口多，搬迁成本比平房高，补偿包括：
– 搬迁费：按实际搬家次数和物品数量算，比如北京一般每平米25-50元，四层楼400平米就是1万-2万；如果涉及大型设备（如一层超市的冰柜、货架），需单独评估补偿。
– 临时安置费：征收期间您需要租房住，这笔钱按“被征收房屋面积”或“家庭人口”计算，比如北京住宅部分每平米每月30-50元，商业部分按经营损失算（比如一层超市每月5000-1万元），直到安置房交付。
– 安置房补偿：如果您选择产权调换，四层楼换安置房时，要确认置换比例（比如1:1.2，即400平米换480平米安置房），以及安置房的位置、楼层（高层住宅中间楼层通常更贵）。

3. 停产停业损失补偿：一层“做生意”，这笔钱不能少！
如果四层楼中有一层或部分用于经营（如开店铺、办公司、做仓库），征收方必须补偿停产停业损失。计算方式一般是：
– 按经营效益算：提供近3年纳税证明、营业执照，按“月平均利润×停产期限”补偿（比如超市每月利润2万，停产6个月，补偿12万）。
– 按房屋面积算：若无法提供利润证明，很多地方按“商业用房面积×固定标准”（比如北京每平米每月100-200元）。

⚠️ 信凯提醒：没有营业执照但有实际经营（比如村里小卖部没办证，但开了10年），只要能提供照片、证人、缴费记录，也能争取这笔补偿！

4. 装修及附属物补偿：四层楼“里子”也值钱！
四层楼装修成本高（比如全屋定制家具、中央空调、楼梯扶手），院里的附属物（如围墙、井、果树）也要单独算——
– 装修补偿：按“重置成新价”评估（即现在重新装修要花多少钱），比如四层楼装修花了30万，使用5年，折旧后可能补20万。
– 附属物补偿：围墙每米200-500元，果树（盛果期）每棵300-800元，水井每口1000-3000元，这些都要列在评估报告里，别漏了！

5. 奖励金：早签早搬，但别为了奖励“亏本”！
征收方为了鼓励早签约，会设置搬迁奖励金（比如签约期内签协议奖10万，按期搬走奖5万）。但信凯律师提醒：奖励金是“锦上添花”，不是“雪中送炭”！如果房屋价值补偿、停产停业损失这些“大头”不合理，千万别为了几万奖励金急着签字——否则可能损失几十万！

二、四层楼补偿的3大“隐形坑”，90%的人中招！

四层楼因为结构复杂，征收方常利用信息不对称“压价”，这3个坑您一定要避开：

坑1：土地性质“模糊化”，集体土地按国有补？
四层楼可能是国有土地（如市区商品房）或集体土地（如农村自建房），