房屋征收补偿的“一成新率”：老房子补偿低，到底冤不冤？

您家的老房子要征收了，评估报告一出来，“成新率10%”——补偿款比隔壁新房子少了一大截，心里是不是直犯嘀咕：“我这房子虽然旧，但一直住着，墙没裂、顶没漏，怎么就只剩‘一成新’了？这补偿是不是太亏了？”

别急！今天咱们就掰开揉碎聊透“房屋征收补偿的一成新率”：它到底是什么？怎么算的？遇到低成新率评估，咱们能不能争取合理补偿？看完这篇文章，您心里就有底了。

一、什么是“房屋征收补偿的一成新率”？简单说，就是房屋“剩余价值”的比例

先给您打个比方：一辆新车买20万，开10年后可能只值5万，这“贬值”的部分，就是“折旧”。房屋也一样，盖的时候值100万，住了30年，会因为墙体老化、管道锈蚀、功能落后等原因“贬值”，而成新率，就是衡量房屋还剩多少“新鲜价值”的比例。

“一成新率”（即10%成新率），字面意思就是：评估机构认为您的房屋，只剩下10%的“剩余价值”。比如同地段新房每平米补5万，一成新的老房子可能只补5000元/平米，差距能差出好几倍！

但这里有个关键问题：成新率不是“拍脑袋”定的！它得看房屋的实际状况：
– 结构类型：钢混房比砖木房“抗老”，成新率自然高；
– 使用年限：盖了50年的房，比盖了20年的房折旧多；
– 维护情况：您要是定期修屋顶、换水电、刷墙体，房子“状态好”，成新率也能往上提；
– 功能损耗：老房子没电梯、户型暗、管线老化，功能跟不上，也会拉低成新率。

可现实中，不少评估机构却把“一成新率”当“万能模板”——只要房子老，直接打个10%，这合理吗？当然不合理！ 咱们接着往下看。

二、警惕！“一成新率”评估里，藏着这些“坑”

信凯律所这些年接了上千起征收补偿案，发现“一成新率”往往是争议重灾区。以下这4类“坑”，您千万别踩：

1. “一刀切”评估：不看实际，只看“房龄”
北京通州的李大爷曾找我们求助：他的祖宅是1970年的砖木房，但每年都修梁换瓦，屋顶、墙体都结实得很。可评估机构一看“房龄50年”，直接给了一成新率，补偿款只有同地段新房的1/5。
问题在哪？ 成新率核心是“现状”，不是“年龄”！就像两个同龄人，一个天天锻炼身体硬朗，一个常年生病卧床，能说“两人健康程度一样”吗？房屋评估也是同理，必须看实际维护状况，不能只看房龄“一刀切”。

2. “忽略历史价值”：老房子≠“没价值”
西城区的王阿姨遇到更离谱的事：她住的是四合院厢房，虽然房龄老，但木雕门窗、青砖地面都是老物件，有历史保护价值。可评估机构按“普通危房”评，成新率直接给10%，完全没考虑文化价值。
您要知道：很多老房子（尤其是历史街区、祖传宅院）不仅居住价值，还有文化价值、区位价值（比如学区、商圈）。评估时只看“新旧”，不看“特殊价值”，这就是漏评！

3. “评估机构不专业”：用错标准，结果差十万八千里
成新率评估有严格规范，比如《房地产估价规范》要求用“年限法”“打分法”结合计算。但有些评估机构为了“省事”，只用“年限法”（比如“房龄50年，设计使用年限50年，所以成新率0%”），完全忽略房屋实际状态。
信凯提醒：正规评估必须“现场勘查”——拍房屋照片、记录墙体裂缝、测试水电线路，甚至要检查地基沉降。如果评估机构“没上门就出报告”，或者报告里没有现场勘查记录，这份报告的合法性就得打问号！

4. “暗箱操作”：为了压补偿，故意“低评成新”
最坑的是这种情况：征收方为了降低成本，暗示评估机构“压低成新率”。比如朝阳区的张先生，他的厂房虽然用了20年，但设备定期维护、生产线还能正常运转，评估却给了一成新率，补偿款连重置成本都不够。后来我们调取评估底稿，发现评估员把“维护良好”写成“严重老化”，这就是典型的“故意低评”！

三、遇到“一成新率”别慌！三步判断补偿合不合理

如果您家评估报告也是“一成新率”，先别签字！按这三步自查，大概率能发现问题：

第一步：看评估报告“全不全”
正规评估报告必须包含这些内容：
– 评估机构资质：有没有房地产估价资质，是不是征收方指定的（注意：您有权参与选择评估机构！）；
– 评估方法：是只用了“年限法”，还是结合了“打分法”（打分法会更客观，考虑结构、装修、维护等）；
– 现场勘查记录：有没有房屋照片、墙体裂缝描述、水电管线检查结果；
– 成新率计算过程：比如“年限法算出成新率20%，打分法算出30%，综合取25%”——如果只写“成新率10%”，没有计算依据，就是“糊涂账”。

第二步：对比“周边类似房屋”
征收补偿有个“原则”：不低于周边类似房地产的市场价格。您可以问问邻居：
– 同样房龄的房子，成新率评了多少？
– 如果您家是砖混房，邻居是砖木房，您家成新率却比邻居低，合理吗？
– 周边二手房交易价是多少？按您的成新率算出的补偿，是不是明显低于市场价？

第三步：留意房屋“隐藏价值”
很多老房子的