违法建筑征收有补偿吗？法律规定+维权攻略，信凯律师为您讲透

在征收拆迁中，最让老百姓揪心的问题之一莫过于：“我的房子被认定成‘违法建筑’，难道真的一分钱补偿都没有吗？”实践中，不少征收方会用“违建不补偿”作为“挡箭牌”，试图压低甚至不予补偿，让很多朋友陷入焦虑：难道多年居住的房子，因为一纸“违建”认定，就只能白白拆掉？

今天，北京信凯律师事务所就结合法律规定和多年办案经验，跟您彻底聊透“违法建筑征收补偿”那些事儿——违建到底有没有补偿？什么情况下能争取补偿？遇到不公平认定该怎么办？ 希望能帮您理清思路，守住合法权益。

一、先搞清楚：什么是“违法建筑”？

聊补偿前，咱们得先明白：到底什么是法律意义上的“违法建筑”？简单说，违法建筑（简称“违建”）是指违反土地管理、城乡规划等法律法规，未依法取得建设工程规划许可证或未按许可证规定建设的建筑。

常见情况比如：
– 农村自建房：没经过乡镇政府审批，擅自占用耕地、林地建房；
– 城市房屋：在原有房屋上私自加盖楼层、扩建阳台，却没办规划许可；
– 临时建筑：超过批准使用期限（如工地工棚本该用2年，却用了5年）；
– “无证房”：因历史原因（如上世纪80、90年代建房手续不完善）一直没办产权证，后来也被认定为“违建”。

这里要提醒您：“无证”不等于“违建”！ 很多老房子因政策变迁、手续不全等问题没办证，但未必是法律意义上的违建，这一点后文会细说。

二、核心问题：违法建筑征收，到底有没有补偿？法律规定是这么说的！

关于违建征收是否补偿，核心法律依据是《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条：
> “市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”

从这条规定能看出两个关键点：
1. “违建不补偿”是原则，但前提是“依法认定”；
2. 未经登记的建筑（比如无证房）不直接等于违建，必须先调查、认定、处理。

也就是说，不是征收方说“违建”就一定是违建，更不能直接“一刀切”不给补偿。具体分三种情况：

▶ 情况1：明确认定为“违建”的，原则上不予补偿
如果建筑确实违反法律法规，且没有任何“历史原因”或“程序瑕疵”可辩，比如：
– 明知是耕地，却偷偷抢建房屋等待征收（想“套补偿”）；
– 2018年后新建房屋，故意不办规划许可，还超面积加盖；
– 临时工棚早已过期（批准用1年，却用了5年），且未办理延期手续。

这种情况下，法律明确“不予补偿”。但即便如此，征收方也必须履行法定程序：不能直接强拆，要先下达《限期拆除通知书》，告知您陈述、申辩的权利，如果您对认定不服，还可以申请行政复议或提起行政诉讼。

▶ 情况2：“历史原因形成的无证房”，可能按合法建筑补偿
实践中，最常见也最容易引发争议的是“历史遗留无证房”。比如：
– 农村房屋：1987年《土地管理法》实施前建成的，当时法律不要求审批，后来也没补办手续；
– 城市老旧小区：2008年《城乡规划法》实施前建成的，因政策不完善、审批流程模糊等原因没办证；
– 因政府原因导致办不了证：比如开发商跑了、政府规划调整导致房产证“卡壳”，老百姓实际居住多年。

这种情况下，不能简单按“违建”处理！根据《住房和城乡建设部关于进一步加强城市房屋拆迁管理工作的通知》等文件，对因历史原因形成的无证房，应结合房屋建成时间、当时政策、是否系唯一住房等因素综合认定，如果房屋客观存在多年，老百姓一直居住使用，且未因“无证”损害公共利益，征收时应参照合法建筑给予补偿。

信凯律所曾办过这样一个案例：北京海淀区张先生的祖宅是1978年建的，一直没办土地证，2022年征收时被认定“违建”，要求零补偿拆除。我们律师团队调取了村集体历史档案、走访老村民，证明房屋在《土地管理法》实施前已存在，且张先生一家在此居住40余年，最终通过行政复议，撤销了“违建”认定，张先生获得了按合法房屋标准的补偿。

▶ 情况3：程序违法的“违建认定”，即使被认定也可能争取补偿
还有一种常见情况：征收方为了压低补偿，故意将合法建筑“强行认定为违建”。比如：
– 不调查、不公示，直接口头通知“你的房子是违建”；
– 认定依据是已失效的法律（比如用2008年后的《城乡规划法》去认定2000年前的房屋）；
– 未给您陈述、申辩的机会，就直接下达《强拆决定书》。

这种情况下，“违建认定”本身程序违法，不具备法律效力！根据《行政诉讼法》第七十条，行政行为违反法定程序的，人民法院判决撤销或者部分撤销。也就是说，您可以通过法律途径推翻“违建认定”，进而争取合理补偿。

三、为什么说“违建”补偿问题，一定要找专业律师？

看到这里，您可能发现：“违建”补偿问题根本不是“有”或“没有”那么简单，背后涉及历史政策、法律程序、证据收集等复杂问题。老百姓自己维权，往往面临这些困境：

1. “不懂法”：分不清“无证”和“违建”
很多人一听“没证”就慌了，觉得“肯定没补偿”，其实根本不知道历史遗留无证房可能按合法建筑补偿，白白放弃了维权机会。

2. “不会举证”：不知道怎么证明房子“合法”
比如农村老房子，需要找村集体证明、土改时期的档案、老邻居证言等；城市无证房，需要查规划档案、开发商手续、水电费缴纳记录等。这些证据去哪找、怎么用，普通人根本摸不着头脑。

3. “怕程序”：面对征收方“威胁”不敢维权
征收方可能说“你要是复议/诉讼，补偿一分没有”“强拆了你也白搭”，老百姓一听就怕，不敢争取权益。其实，法律明确保障老百姓的救济权利，只要程序合法，维权完全有可能成功！

4. “错过时效”：不知道维权期限
比如对《违建认定通知书》不服，必须在60日内申请行政复议，6个月内提起行政诉讼，过期就丧失维权机会。很多人因为犹豫，结果“过了这个村，没这个店”。

四、信凯律所：帮您破解“违建”补偿难题，这些案例有话说！

北京信凯律师事务所深耕征地拆迁领域10余年，处理过数千起“违建”补偿纠纷，帮无数老百姓守住了家园。我们的优势在于：

✅ 专业团队：只做拆迁，更懂拆迁
团队律师均毕业于中国政法大学、北京大学等知名法学院，专注征地拆迁法律实务，熟悉全国各地的征收政策和裁判规则，能快速判断您的案件“突破口”。