国有土地房屋征收时，空地到底有没有补偿？律师为您详解

“王律师，我们家老房子要被征收了，院子里有一块100多平的空地，平时种点菜、堆点杂物，征收方说空地不算面积，不给补偿，这合理吗？”
“李女士，您别急，国有土地房屋征收中，空地到底有没有补偿，不能一概而论，得看空地的性质、来源和实际使用情况……”

在信凯律师事务所接待的咨询中，像王先生这样对“空地补偿”存在困惑的被征收人不在少数。很多人以为“只有房子才有补偿，空地就是白送的”，结果可能错失本应属于自己的权益。今天，咱们就结合法律条文和实际案例，把“国有土地房屋征收中的空地补偿问题”彻底说明白。

一、先搞清楚：什么是征收中的“空地”？
在聊补偿之前，得先明确“空地”到底指什么。国有土地房屋征收中，“空地”通常指被征收房屋权属证书范围内、未建有房屋的露天土地，比如：
– 老宅院里的庭院、天井；
– 企业厂区内未建厂房的预留地、堆场；
– 个人房产证上标注的“附属用地”“空地面积”。

需要强调的是，这里说的“空地”必须是合法使用、有明确权属的土地。如果是私自圈占的公共绿地、道路用地，或者超出批准范围的土地，那就不属于“补偿范围”内的空地了——这一点很关键，咱们后面会细说。

二、核心问题：空地到底有没有补偿？法律依据是什么
很多人问“空地有没有补偿”，本质上是在问：“土地使用权的价值要不要赔？”

答案是：只要空地是合法取得的，且在征收范围内，就应当获得补偿。

1. 法律依据：“房地产一体”原则是根本
根据《中华人民共和国民法典》第三百五十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”这就是著名的“房随地走、地随房走”原则，意思是房子和土地是不可分割的整体。

在征收中，这一原则体现为：征收方不仅要补偿房屋的价值，还要补偿房屋占用范围内土地使用权的价值。而空地，作为土地使用权的一部分，自然也应当纳入补偿范围。

2. 直接规定：《国有土地上房屋征收与补偿条例》的细化
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条明确，征收补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

其中，“被征收房屋价值的补偿”，根据《条例》第十九条，是指“被征收房屋类似房地产的市场价格”。这里的“房地产”就包含了房屋所有权和对应土地使用权的价值。如果您家的空地是房产证载明的“附属用地”，或者有合法的土地使用权证明，那么评估房屋价值时，空地的土地使用权价值必须计算在内。

三、哪些空地能拿到补偿？3种常见情况分析
法律虽然规定了“空地应补偿”，但实践中不是所有空地都能赔。咱们结合信凯律所处理过的案例，分3种情况说明：

情况1：有产权证明的空地（100%能补偿）
典型场景：老宅院、独栋房屋的庭院
张大爷在北京西城区有一处四合院，房产证上“土地使用面积”写着200平方米，其中房屋占地面积120平方米，剩下80平方米是院子。征收时，评估机构只对120平方米房屋作了价，院子说“不算面积”。

信凯律师介入后：我们调取了张大爷的房产证和土地使用证，明确80平方米院子是“合法附属用地”。根据《房地产估价规范》，房屋价值评估应包含“土地使用权价值”，而空地作为土地的一部分，其价值应按周边同类土地市场价格单独评估。最终通过复核评估，张大爷的院子获得了每平方米8万元的补偿，总额增加64万元。

结论：如果空地面积载于房产证、土地使用证或不动产权证，或是有规划部门批准的建设用地规划许可，属于“合法使用的空地”，征收时必须单独评估补偿，补偿标准通常参考周边同类土地市场价格。

情况2：历史形成的无证空地（争取补偿概率大）
典型场景：企业厂区预留地、老旧小区附属空地
某机械厂在朝阳区有一处厂区，1990年建厂时，经主管部门批准，用地面积为5000平方米，其中厂房占地3000平方米，剩余2000平方米作为材料堆场和未来扩建预留地（当时未单独办证）。2023年征收时，征收方以“无产权证明”为由，拒绝补偿2000平方米空地。

信凯律师处理思路：
第一步，查历史档案：到档案馆调取该厂1990年的《建设用地批准书》《建设工程规划许可证》，明确“5000平方米用地”是经批准的合法用地，其中2000平方米虽未建房屋，但属于“厂区合法组成部分”；
第二步，找使用证据：收集厂区历年平面图、纳税凭证（土地使用税按5000平方米缴纳）、现场照片（证明空地长期用于生产经营）；
第三步，法律论证：根据《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》（国土资发〔2010〕96号），“征收土地时，对历史形成的未登记建设用地，符合土地利用总体规划、无权属争议的，应依法予以补偿”。

结果：经过听证和协商，征收方同意对2000平方米空地按工业用地市场价的60%补偿，企业最终获得空地补偿1200余万元。

结论：对于“历史形成、有合法批准文件但未办证”的空地（如老国企预留地、早期小区配套空地），只要能证明土地来源合法、无权属争议、长期实际使用，通过律师举证和谈判，大概率能争取到补偿。

情况3：违法占用的空地（原则上不补偿）
典型场景：私自圈占的公共区域、超出规划的红线外土地
王女士在郊区有一处宅基地，房屋审批面积150平方米，但她私自把院子向外扩了50平方米，占了村里的公共通道。征收时，这50平方米空地被认定为“违法占用”，不予补偿。

法律依据：《土地管理法》第七十七条规定，未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地。

信凯提醒：如果您家的空地是“私自圈占、超出审批范围、占用公共区域”，比如在小区里圈占绿地做小院、在耕地上建硬化地面等，这类空地本身就不合法，自然无法获得补偿。但实践中，有些征收方会“一刀切”把所有无证空地都认定为“违法占用”，这时需要律师结合历史背景、地方政策等判断是否属于“合理误判”——比如有些地方早期管理宽松，村民扩建空地是“默许状态”，可能通过协调争取部分补偿。

四、征收方说“空地不补偿”，咱们该怎么办？
实践中，征收方为了降低成本，常以“空地不是建筑”“没有证就不补”等理由拒绝补偿空地。遇到这种情况，别慌，按这3步走：

第1步：确认空地性质，收集“合法性证据”
这是争取补偿的核心！您需要立刻收集以下材料：
– 权属证明：房产证、土地使用证、不动产权证（看是否载明空地面积）；
– 批准文件：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、历史用地批文（证明土地来源合法）；
– 使用证据：老照片、卫星地图（证明空地长期存在且由您使用）、纳税凭证（如土地使用税、房产税按包含空地的面积缴纳）、证人证言（邻居证明空地是您家合理使用范围）。

第2步：审查评估报告，看是否“漏评空地”
根据《国有土地上房屋征收评估办法》，评估机构应当对“被征收房屋价值”进行全面评估，包括房屋和土地使用权的价值。如果您发现评估报告只算了房屋面积，没提空地，或者空地评估价远低于周边市场价，可以：
– 书面提出异议：自收到评估报告之日起10日内，向评估机构申请复核评估；
– 申请专家鉴定：对复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向房地产价格评估