《征收与补偿条例》第十九条解读：房屋价值评估怎么算？补偿不合理怎么办？

“我家房子要拆迁了，评估报告上说每平米3万，可隔壁小区去年就卖了4万，这价是不是太低了？”
“征收方说评估机构是他们找的，结果就给了一个数字，我连怎么算出来的都不知道，这靠谱吗？”

最近，很多朋友在面临征收时都会遇到这样的困惑：补偿款到底怎么定？评估价低了我该怎么办？ 其实，这些问题在《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第十九条中早就有了明确答案。今天，咱们就用大白话把这条“护身符”讲清楚，帮您看懂评估门道，守住应得的补偿！

一、第十九条到底说了什么？3个核心点帮您抓住关键

先看原文：
> “对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

别看字不多，句句都是“干货”。咱们拆开来看，3个核心点直接决定您的补偿款能不能拿足：

1. “保底价”：补偿不能低于“类似房地产市场价”
这是第十九条最核心的规定——“不得低于类似房地产的市场价格”。
啥叫“类似房地产”？简单说，就是和您家房子地段差不多的、用途相同的（比如都是住宅或商铺）、建筑结构类似的（比如都是砖混或钢混）、新旧程度相近的房子在征收公告发布时的市场交易价。

举个例子：您家是市中心的老破小，60平米，征收公告发布时，同地段差不多的二手房均价是5万/平米，那您家房子的评估价至少不能低于60×5=300万。如果评估机构只给了4万/平米，明显低于市场价，这就违反了第十九条！

2. “谁来评”：必须是有资质的评估机构
不是随便什么人都能评房子价值！《条例》明确规定，评估必须由“具有相应资质的房地产价格评估机构”来做。
这里的“资质”很关键：评估机构得有住建部门颁发的《房地产估价机构资质证书》，分一、二、三级，级别越高，能承接的项目范围越大（比如一级资质才能评估上市公司房产、大型征收项目）。如果您发现给您做评估的是个“三无机构”（无资质、无备案、无专业人员），那评估报告直接无效！

3. “怎么评”：必须按“国家规定的评估办法”
评估不是“拍脑袋”定数字，得严格按照住建部发布的《国有土地上房屋征收评估办法》来。具体包括：
– 评估时点：以“房屋征收决定公告之日”为准，不能用半年前或一年前的市场价；
– 评估方法：常用的有“市场比较法”（用周边类似房子成交价对比）、“收益法”（针对商铺，按租金算收益）、“成本法”（针对自建房，算建造成本+折旧），住宅一般优先用市场比较法；
– 现场勘查：评估机构必须派人到您家实地查看房屋结构、装修、附属物（比如院子、车库），不能只凭征收方给的图纸就出报告。

二、为什么评估价总让人“心里没底”？这些坑您得避开

理论上，第十九条已经把评估规则说得很清楚了，但实践中，很多朋友还是会遇到“评估价偏低”“程序不透明”的问题。常见的“坑”主要有这4个，您一定要警惕：

坑1：评估机构“内定”，不跟被征收人商量
按《条例》规定，评估机构应该由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。但有些征收方为了“控制评估价”，会直接指定和自己有合作的评估机构，甚至不告诉被征收人还有选择权。
提醒：如果征收方直接说“评估机构我们找好了”，您有权问：“有没有组织我们协商？选定的依据是什么？”程序不合法，评估结果就不能信！

坑2：用“老黄历”价代替市场价，故意压低补偿
比如2024年征收，却用2022年的市场价做评估；或者只参考“政府指导价”，不参考实际成交价。要知道，“类似房地产市场价”是真实的市场交易价，不是征收方单方面定的“指导价”。您可以去周边房产中介问问同类型房子的成交价，或者查当地住建部门发布的“房价指数”，对比一下评估价是不是明显偏低。

坑3：忽略房屋“附加价值”，装修、院子都不算
有些评估报告只算了“主体房屋”的价值，对您家花了10万做的装修、搭的阳光房、院子里的果树、车库等“附属物”要么不提，要么只给几千块“象征性补偿”。这违反了《评估办法》中“全面评估被征收房屋价值”的规定——装修、附属物、停产停业损失（针对商铺）都应纳入补偿范围！

坑4：报告“含糊其辞”，不告知复核权利
正规的评估报告必须包含：评估机构资质证书、评估师签名、评估时点、评估方法、房屋基本情况、评估结果、复核和鉴定权利等。但有些报告就一两页纸，只写个总价，既没有评估师签字，也不告诉您“对结果不满意可以申请复核”。记住：没有评估师签字、没有告知复核权利的报告，您可以拒收！

三、遇到评估争议别慌！专业律师帮您“三步走”维权

如果您发现评估价明显偏低，或者程序不合法，千万不要急着签字！按《条例》规定，被征收人有“申请复核→申请鉴定→提起诉讼”三步维权路径，但每一步都有严格的时间限制（比如复核申请要在收到报告后10日内提出），自己操作很容易错过时效。这时候，专业拆迁律师的帮助就至关重要。

信凯拆迁律师团队帮您维权，通常会分这三步走：

第一步：审查评估报告“合法性”，揪出程序漏洞
我们会先帮您查：
– 评估机构有没有资质？是不是合法选定？
– 评估时点是不是“征收公告发布之日”？
– 评估方法对不对？（比如住宅用“成本法”就算错）
– 有没有现场勘查记录？装修、附属物是不是漏评？
如果发现程序违法，我们会第一时间向征收方发《律师函》，要求重新选定评估机构或重新评估，很多案件在这一步就能帮您提高补偿！

第二步：申请复核+鉴定，用专业数据“谈判”
如果评估程序没问题，但结果明显偏低，我们会帮您：
– 收集周边类似房产成交证据（中介成交记录、网签备案价等）；
– 在10日内申请复核，要求评估机构说明“低在哪里”；
– 如果复核维持原结果，10日内再向当地房地产价格评估专家委员会申请鉴定（专家委员会是独立第三方，鉴定结果往往更客观）。
有专业数据和法律依据支撑，征收方就没法再“压价”！

第三步：协商谈判+诉讼，帮您拿到合理补偿
如果前两步还没解决，我们会根据您的具体情况，要么帮您和征收方协商谈判（用鉴定结果、法律条文施压），要么直接提起行政诉讼。记住：诉讼不是目的，是争取合理补偿的手段。信凯律师曾代理过北京朝阳区李女士的案子，评估价最初3.8万/平米，我们通过申请鉴定、收集周边房价证据（同小区成交价4.5万/平米），最终帮她谈到4.3万/平米，60平米房子多拿了30万补偿！

四、信凯拆迁律师团队：用专业和案例说话，帮您守住家产

面对征收，您不是一个人在战斗！北京信凯律师事务所拆迁律师团队，10年专注征地拆迁维权，处理过1000+房屋评估争议案件，帮无数被征收人拿到了合理补偿。我们的优势，您看得到：

✅ 优势1：懂法律，更懂“评估门道”
团队律师不仅精通《征收与补偿条例》《评估办法》，还常年研究各地房价走势、评估机构操作套路，能快速揪出评估报告中的“猫腻”。比如之前处理的上海某商铺案，评估机构用“成本法”算出2万/平米，我们坚持用“收益法”（商铺月租金8000/平米，回报率4%），最终评估价提到4.8万/平米，补偿款翻了一倍多！

✅ 优势2：有经验，更有“成功案例”
– 北京通州王先生案：自建房300平米，评估时忽略150平米院子，我们通过现场勘查、收集建房批文，最终院子纳入补偿，总补偿款增加80万；
– 广东深圳张女士案：评估机构无资质，我们发《律师函》后，征收方重新选定机构，评估价从3.2万/平米提到4.1万/平米，多拿117万；
– 江苏南京赵先生案：商铺停产停业损失只给3个月，我们提供近3年纳税证明、租赁合同，最终