征收自建房建学校怎么补偿？2024年最新标准+无证房处理攻略，律师教您多拿30%补偿

“我家自建房要被征收建学校，补偿款给得太低，该怎么办？”
“房子是爸妈30年前盖的，没办房产证，征收方说只能给成本价，合理吗？”
“自建房还开着小卖部，这块损失能赔吗？”

最近，不少朋友带着这样的焦虑找到信凯律所。确实，自建房征收补偿一直是拆迁中的“老大难”——尤其是遇到“建学校”这种公共利益项目，征收方常以“公益”为由压低补偿，老百姓又不懂法律细节，很容易吃亏。但您要知道：公益征收不等于低补偿！ 法律明确规定，必须保障被征收人的原有生活水平不降低。今天，信凯律师就带您彻底搞懂：自建房建学校被征收，到底能拿哪些补偿？无证房真的不给钱吗？怎么才能避免被“套路”？

一、征收自建房建学校，法律上必须给哪些补偿？
补偿不是征收方“一口价”，而是有法定项目的！根据《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》，自建房被征收，至少要拿到这4项核心补偿，少一项都可能亏！

✅ 1. 房屋价值补偿：按“市场价”算，不是“成本价”
这是补偿的“大头”，核心原则是“不低于征收公告之日周边类似房地产的市场价格”。
– 怎么理解“市场价”？比如您家自建房在城乡结合部，周边新建商品房均价1.5万/平米，那您的房屋补偿就不能远低于这个数（具体需结合房屋结构、成新率、装修等调整）。
– 注意：征收方常以“自建房”“集体土地”为由压价，这是违法的！无论是国有土地还是集体土地上的自建房，都必须参考市场价评估。

✅ 2. 搬迁补偿：搬家费+物品损失，实报实销
搬家不是“免费劳动”，这笔钱必须给！包括：
– 搬家费：按实际搬家次数和距离计算（比如搬一次补1000元，远距离搬家额外增加）；
– 物品损失费：空调、热水器、家具等拆卸、搬运造成的损耗，可凭票据或协商确定。

✅ 3. 临时安置补偿：过渡期租房钱，不能让您“流落街头”
如果征收方没有提供现房安置，而是让您先租房过渡，这笔钱必须到位！
– 标准：按当地租房水平确定（比如北京部分区域按每月30-50元/平米计算，您家100平，每月就能拿3000-5000元）；
– 时间：从交房到安置房交付为止，超期未交房的，征收方要加倍支付临时安置费（比如超期部分按1.5倍计算）。

✅ 4. 停产停业损失：自建房用于经营？这块补偿别漏了！
如果您的自建房开着小卖部、作坊、出租给他人经营，因征收导致无法继续盈利，征收方必须赔偿这部分损失。
– 怎么算？需提供营业执照、纳税证明、近6个月经营流水等，可按“前3年平均利润”或“行业平均标准”计算（比如小卖部月利润5000元，补偿6个月就是3万元）。

二、自建房没证怎么办？这3种情况照样能拿补偿！
“我家自建房没房产证，征收方说算违建，一分不补”——这是信凯律师最常听到的“套路”！但您要记住：无证自建房≠违建！ 法律不会“一刀切”，这3种情况完全能争取合理补偿。

📌 情况1：历史遗留原因，能证明“合法建造”
很多自建房是80、90年代建的，当时政策宽松，只要有宅基地批准文件、村镇规划许可等，就算没办房产证，也属于“合法建筑”。
– 怎么办：赶紧去村委会、乡镇政府调取《宅基地使用证》《建房审批表》等老档案，这些就是“合法身份”的证明！
– 案例参考：去年海淀李阿姨家的自建房，1988年建，有宅基地证但没房产证，征收方一开始按“违建”只给15万成本价。我们帮她找到当年的建房审批文件，最终按市场价评估，补偿款提高到85万，足足多了70万！

📌 情况2：程序瑕疵但实际居住多年，按“事实房屋”处理
比如建房时手续不全，但一直居住、缴水电费，甚至有户口本、营业执照在上面，这种“事实房屋”虽不是“完全合法”，但也不能按违建强拆不给补偿。
– 法律依据：《城乡规划法》2008年才实施，之前的