一文读懂北京房地产征收补偿办法：您的房子，该补多少钱？

“律师您好，我家老房子要拆迁了，补偿方案里一堆术语看不懂，怕吃亏怎么办？”
“征收方说给的钱是按政策来的，可我总觉得少了，该怎么谈？”
“北京各区补偿标准一样吗？我家在朝阳区，能比通州多补吗？”

最近后台收到不少北京街坊的留言，问题都绕不开“征收补偿”。作为在北京深耕12年的拆迁律师团队，我们见过太多因不懂政策、不会谈判而错失合理补偿的案例。今天，咱们就用大白话把《北京房地产征收补偿办法》给您掰扯明白，让您知道自己的房子到底该补多少钱，遇到问题该找谁帮忙。

一、北京征收补偿，到底“补”什么？——核心内容拆解

很多朋友以为“征收补偿=房子估价”，其实远不止这么简单！根据《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》及最新政策，完整的补偿主要包括四大块，咱们一项项说：

1. 补偿方式：货币补偿还是产权调换，怎么选更划算？
北京征收补偿主要有两种方式，您可以根据自家情况选：
– 货币补偿：直接给钱，金额=被征收房屋价值补偿+搬迁费+临时安置费+奖励金等。适合想拿钱自己买房、或不需要安置房的街坊。
– 产权调换：给您安置房，一般是“拆一还一”，但会根据房屋结构、地段差异计算差价。比如您在东城拆了60平老平房，可能给通州80平安置房，若面积有差异，多退少补。

划重点：选货币补偿还是产权调换，要看家庭需求。比如老人可能倾向安置房（不用再租房），年轻人可能想拿钱买商品房（选择更灵活）。但要注意：若征收方提供的安置房位置偏远、配套差，您可以协商要求货币补偿或更优质的安置房源。

2. 补偿构成：不只是“房价钱”，这些项目别漏了！
这是大家最关心的部分，咱们用列表说清楚，一项项对照，避免吃亏：

| 补偿项目 | 具体内容 | 举例说明 |
|——————–|—————————————————————————–|—————————————————————————–|
| 房屋价值补偿 | 核心！按“被征收房屋类似房地产的市场价格”算，由专业评估机构评估确定。 | 海淀区一套70平商品房，周边二手房均价8万/平，房屋价值补偿约560万。 |
| 搬迁、临时安置费 | 搬家要花钱吧？过渡期租房也要花钱！搬迁费按户给（一般2000-5000元/户），临时安置费按月给（根据区域和房屋面积，比如每月3000-8000元），直到拿到安置房或补偿款。 | 朝阳区王先生家搬迁费获补4000元，临时安置费每月6000元，过渡了10个月，共补6万。 |
| 停产停业损失补偿 | 若房子是商铺、小餐馆、工作室等经营性用房，因征收停业造成的损失可要求补偿。需提供营业执照、纳税证明等材料，按前3年平均利润计算，或协商固定金额。 | 西城区一家便利店，月均利润1.5万，最终获补6个月停产停业损失9万。 |
| 奖励金与补助费 | 很多征收项目会设“提前搬迁奖”“配合签约奖”，早签早搬可能多拿几万到十几万；还有困难补助（如低保户、残疾人可额外申请）。 | 丰台区某项目，签约期内前10天签约的，每户奖励8万；逾期签约则没有。 |

3. 评估流程：房子值多少钱，谁说了算？
评估价直接决定补偿款多少，这步很关键！北京规定：
– 评估机构选谁？ 由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，不是征收方“一言堂”。
– 评估时点怎么算？ 一般是“房屋征收决定公告之日”，若房价上涨快，您可要求按“实际搬迁之日”评估（需协商）。
– 对评估结果不满意？ 收到报告后10日内，可向评估机构申请复核；对复核结果仍有异议，5日内可向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

提醒：若征收方直接拿一份旧评估报告给您，或拒绝让您参与选评估机构，可能涉嫌程序违法，这时候一定要及时咨询律师！

二、政策虽好，执行中这些“坑”要避开