征收补偿款买房的特殊性：这些“坑”和“福利”，您必须知道！

“律师，我家老房子刚被征收，拿到300万补偿款，想赶紧买套新房安家，可中介说‘这钱和普通买房不一样’，到底差在哪儿啊？”
“我们夫妻共同的征收款，登记在老公名下买房，以后算谁的？会不会有纠纷？”

最近，北京信凯律师事务所的咨询热线里，关于“征收补偿款买房”的问题越来越多。很多朋友觉得“有钱买房还不简单？”但实际上，这笔带着“政策属性”的钱，和咱们平时攒的积蓄、工资收入完全不同——从资金来源到购房限制，从税费优惠到产权归属，处处藏着“特殊性”。今天咱们就掰开揉碎了讲，用征收补偿款买房，到底要注意啥？为啥很多人最后都得找律师把关？

一、资金性质特殊：这不是“普通钱”，来源证明要“说清楚”

您可能想：“钱到我银行卡了，就是我的，想怎么花怎么花？”但对征收补偿款来说，还真不是这么简单。

征收补偿款是政策性资金，本质是政府对被征收人财产损失的“对价补偿”，和普通储蓄、工资收入有本质区别。银行、房管局在审核购房时，会对这笔钱的“来源”格外较真——您得证明这钱确实是“征收来的”，而不是其他渠道（比如借款、赠与）。

举个例子：海淀区的李阿姨去年拿到200万征收款，看中一套二手房，签合同时卖家要求“7天内付首付”。李阿姨直接转账过去，结果过户时房管局要求提供“资金来源证明”，她却没带征收协议和补偿款发放凭证，银行冻结了资金，差点因“首付来源不明”导致合同违约，最后赔了卖家5万定金。

为啥这么严？ 防止有人用“假征收”“套取补偿款”炒房。所以用征收款买房，务必提前准备好这三样：
✅ 《房屋征收补偿协议》原件（关键！证明钱是“征收来的”）
✅ 补偿款银行转账流水（显示“XX征收办”或“XX项目补偿款”字样）
✅ 若补偿款是分期发放，需提供发放计划说明（避免“钱没到齐却签合同”的风险）

二、政策限制多：不是“想买啥就买啥”，区域、类型可能有“门槛”

普通买房，只要有钱、有资格，全市随便挑。但征收补偿款买房，可能被“政策框框”套住——尤其在北京这种大城市，不同区、不同项目，限制可能完全不同。

1. 区域限制：有些地方“只能在本区买”
比如北京部分区的征收政策会约定：“被征收人用补偿款在本行政区域内购房，可享受XX优惠”；如果跨区买房，优惠可能取消，甚至需要提交额外申请。去年通州区的张先生就遇到过：他家老房被征收，补偿款180万，想买燕郊的房子（河北），结果征收办告知“跨区域购房需提前备案，且可能影响后续安置权益”，最后只能重新在通州选房。

2. 房屋类型限制：商铺、公寓可能“不达标”
部分征收项目会明确“补偿款优先用于购买住宅”，若想买商铺、公寓等非住宅，可能需要征收办同意，甚至无法享受税费优惠。西城区的王女士曾用补偿款买了个小公寓，结果办理契税时被告知“征收补偿款购买非住宅，不享受免征契税政策”，多交了3万多税费。

3. “优先购买权”和“定向安置”别忽略
有些征收项目会提供“安置房”，被征收人用补偿款买安置房，价格可能比市场价低20%-30%，但选择范围仅限政府指定的楼盘。这时候您得算笔账：是选便宜的安置房，还是多花钱买商品房？若选安置房，要确认房屋产权（是“经济适用房”还是“商品房”，未来能否上市交易），避免“买了房却卖不掉”。

三、税费优惠与风险：既有“甜头”也有“坑”，算不清账可能吃亏

征收补偿款买房最大的“福利”是什么？税费优惠！但这也是最容易踩坑的地方——优惠不是“自动享受”，得您主动申请，且条件苛刻；稍有不慎，优惠没拿到，还可能多交钱。

先说“甜头”：能省不少钱！
以北京为例，政策规定：
– 契税减免：被征收人用征收补偿款购买新住房，且补偿款金额不低于购房款的，免征契税；若补偿款低于购房款，对差额部分征收契税。
举例：您补偿款200万，买180万的房，全部免契税（省180万×1.5%=2.7万）；若买220万的房，差额20万需交契税（20万×1.5%=3000元）。
– 个人所得税优惠：被征收人因征收重新购房，购房款金额大于或等于征收补偿款的，免征个人所得税；若购房款小于补偿款，对差额部分征收个税（税率20%）。

再说“坑”：这些情况“优惠直接飞了”
– 时间不对：北京要求“征收补偿款发放后1年内购房”，超过时间就无法享受契税优惠。去年丰台区的赵先生，补偿款2022年5月到账，2023年7月才买房，结果因超期3个月，多交了4万契税。
– 资金混用：若您把征收补偿款和自有资金混在一起买房，且无法明确区分“哪部分钱是征收款”，房管局可能按“全部资金非征收款”处理，优惠直接取消。
– 证明不全：申请税费优惠时，除了征收协议、资金流水，还需提供《征收补偿款购房免税申请表》，若漏填或填错，税务部门不予通过。

四、产权风险：补偿款“混搭”买房，产权归属可能“理不清”

“这房是我用征收款买的，当然算我的！”——如果您这么想，可能未来要吃大亏。征收补偿款买房的产权问题，比普通买房复杂10倍，尤其涉及“家庭共有资金”时。

1. 夫妻共同征收款：登记在一人名下=“个人财产”？
不一定！北京信凯律所去年处理过一个案子：东城区刘女士和丈夫共同所有的老房