征收按多年前标准来补偿合法吗？律师：小心您的补偿款“缩水”！

“张阿姨，您家房子要拆迁了，补偿标准按2010年的政策算，合法吗？”
“李叔，征收方说项目拖了8年，按当年批的价格补偿，这合理吗？”

最近后台收到不少朋友的留言，都在问同一个问题：征收补偿用的是多年前的标准，到底合不合法？ 今天咱们就用大白话把这件事聊透，让您明白遇到这种情况该怎么办，如何守住自己的“钱袋子”。

一、遇到这种情况，您是不是也犯了愁？

先来看个真实案例：北京的王女士在朝阳区有套60平的老房子，2023年接到通知说要拆迁。可补偿方案出来后，她傻了眼——补偿标准竟然用的是2015年的！2015年那片房价才4万/平，现在都8万/平了，按老标准算，60平的房子只能拿240万，连同地段半套新房都买不起。王女士找征收方理论，对方却说：“项目2015年就批了，只是现在才动工，按批文时的标准补偿没毛病。”

您是不是也遇到过类似情况？征收方拿着“多年前的批文”“旧政策”当挡箭牌，告诉您“标准早就定了，不能改”。但您心里总犯嘀咕：这么多年物价涨、房价涨，按老标准补偿，我亏大了啊！

二、法律怎么说？按多年前标准补偿，真的不合法！

咱们先明确一个核心结论：征收按多年前标准补偿，大概率不合法！

为什么这么说？法律对补偿标准有明确规定，核心就一个原则：“保障被征收人原有生活水平不降低”。换句话说，拆迁补偿得能让您在拿到钱后，买到和原来差不多的房子，生活水平不能“掉档”。

1. 法律依据：补偿标准得看“现在”，不是“过去”

咱们分两种情况看：

（1）国有土地上的房屋拆迁（比如城市里的商品房、单位房）
依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条：
> “对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”

划重点：“征收决定公告之日”的市场价！不是项目批文那年，也不是征收方“想拆那年”，而是正式公告要拆的那天的房价。比如王女士的案例，征收决定是2023年公告的，那就得按2023年的市场价8万/平补偿，而不是2015年的4万/平。

（2）集体土地上的房屋拆迁（比如村里的宅基地、自建房）
依据《土地管理法》第48条：
> “征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障……征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。”

这里有两个关键：
– “区片综合地价至少每三年调整一次”：如果征收方用的还是5年、10年前的区片价，肯定违法；
– “保障原有生活水平不降低”：比如您原来在村里有200平房子，每年收租3万，拆迁后补偿款得够您在同地段买200平新房，或者租金收入不低于3万。

2. 为什么“旧标准”违法？因为它违背了“公平补偿”原则

您想想，2015年的100块钱和2023年的100块钱，购买力能一样吗？2015年能买20斤猪肉，2023年可能只能买10斤。房子更是如此，10年前房价可能几千一平，现在翻了好几倍。按旧标准补偿，相当于让您用“10年前的钱”买“现在的房”，这公平吗？

法律之所以强调“按公告之日市场价”，就是为了防止被征收人因为时间差吃亏。征收方项目拖了几年、审批流程慢，这些成本不能让老百姓承担！

三、为啥会有这种“旧标准补偿”的情况？

既然法律明确规定，为啥还有征收方用旧标准？其实原因不难猜：

1. 政策“滞后”或“误读”
有些地方确实存在政策更新不及时的情况，比如区片综合地价3年该调一次，结果5年没调；或者征收方工作人员对法律理解有误，以为“按项目批准时的标准”就行。

2. 故意“压低成本”
少数征收方为了少花钱，明知法律有规定，却故意用旧标准“试探”被征收人。他们觉得老百姓不懂法，可能会“稀里糊涂签字”。

3. 项目周期长，“新老标准衔接”出问题
有些大型项目（比如修地铁、建新区）从立项到拆迁可能隔了五六年，征收方图省事，直接沿用立项时的标准，却忽略了法律要求的“动态调整”。

四、信凯律师帮您支招：遇到这种问题，该咋办？

如果您发现补偿标准用的是多年前的“旧价”，别慌，也别急着签字！按这3步走，守住您的合法权益：

第一步：收集证据，把“旧标准”的“尾巴”揪出来
证据是维权的基础，您需要把这些材料准备好：
– 征收文件：征收决定公告、补偿方案、评估报告（重点看报告里的“评估时点”是不是“征收公告之日”）；
– 旧标准依据：征收方说的“多年前标准”是哪个文件？什么时候发布的？有没有过期？
– 市场价证明：同地段近期房价截图、中介挂牌价、二手房成交合同（证明现在的市场价比旧标准高多少）；
– 房屋权属证明：房产证、土地证、户口本（证明您是合法权利人）。

第二步：依法维权，3个“武器”用起来
手里有证据后，可以通过以下途径维权：

1. 申请复核评估
如果评估报告用的“评估时点”是多年前，比如2023年拆迁却用2015年的市场价评估，您有权自收到评估报告之日起10日内，向原评估机构申请复核评估。对复核结果有异议，还可以自收到复核结果之日起10日内，向专家委员会申请鉴定。

2. 提起行政复议或诉讼
如果征收方坚持用旧标准，您可以：
– 行政复议：向征收部门的上级机关（比如区政府、市政府）申请复议，要求撤销“按旧标准补偿”的决定；
– 行政诉讼：直接去法院起诉征收方，要求法院判决其按“征收公告之日”的市场价补偿。

注意：行政复议的申请期限是知道征收行为之日起60日内，行政诉讼的起诉期限是6个月内，千万别错过时间！

第三步：找专业律师，别自己“硬扛”
很多朋友可能会想：“我自己去复议、起诉不行吗？”说实话，征收拆迁案件专业性极强，普通人很容易“踩坑”：
– 法律条文多，您可能不知道该用哪条反驳对方；
– 程序复杂，复议申请、起诉状怎么写？证据怎么提交？开庭怎么辩论？
– 征收方有专门的法务团队，您一个人对抗，力量太悬殊。

这时候，专业拆迁律师的作用就体现出来了。比如我们信凯律所，处理过上千起拆迁案件，最清楚征收方的“套路”，也最知道怎么帮您争取合理补偿。

五、选择信凯，让专业的人帮您维权！

说到这儿，您可能会问：“信凯律所能帮我做什么？”简单说，我们从头到尾帮您“兜底”：

1. 免费咨询，先给您吃颗“定心丸”
您先打电话联系我们（服务热线：400-6818-010），我们会安排专业拆迁律师免费听您讲情况，看您的材料，明确告诉您：“这种情况合不合法”“补偿大概能提高多少”“胜算有多大”。您心里有底了，再决定要不要维权。

2. 量身定制维权方案，不走冤枉路
每个案子情况不一样：有的是国有土地，有的是集体土地；有的评估报告有问题，有的程序违法。我们会根据您的证据和具体情况，制定“一对一”的维权方案——是该申请复核评估，还是直接起诉？要不要和征收方谈判？每一步都规划得清清楚楚，避免您浪费时间、精力。

3. 全程代理，您不用“跑断腿”
从收集证据、写法律文书，到出庭辩论、和征收方谈判，我们全程替您操办。您只需要配合提供材料，其他事交给我们就行。很多当事人说：“找了律师，终于能睡个安稳觉了！”

4. 成功案例：我们帮无数当事人拿到合理补偿
去年，我们帮北京丰台区的李先生解决了类似问题：他的房子2022年拆迁，征收方用2013年的区片价补偿，比市场价低了200多万。我们接案后，先调取了2013-2022年的区片价调整文件，证明征收方“未按3年一调整的标准执行”；又收集了同地段2022年的房价数据，证明“原有生活水平会降低”。经过2次谈判、1次行政复议，最终征收方同意按2022年市场价补偿，李先生多拿了230万！

这样的案例，我们信凯律所还有很多：海淀区的刘阿姨多拿了180万，昌平区的赵大哥多拿了150万……我们的目标只有一个：让您的补偿款，一分都不能少！

最后想说：您的