征收补偿范围第二十二条：您的房子拆迁，到底能补哪些？一文讲透！

最近后台收到很多朋友留言：“律师，我家老房子要拆迁了，补偿协议里只写了房屋价值钱，这合理吗？”“搬迁费、临时安置费到底该不该给？”“我开的商铺被征收，生意停了能赔损失吗？”

其实，这些问题在《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十二条（下称“第二十二条”）里都有明确规定！今天咱们就用大白话掰开揉碎了讲，让您一看就明白：征收补偿到底包括哪些？哪些钱是您必须拿到的？遇到漏补、少补该怎么办？

一、第二十二条到底规定了哪些补偿？3大核心项目一次说清

先看法律原文（加粗重点）：
“征收房屋应当对被征收人给予补偿，补偿范围包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”

简单说，只要您的房子被征收，这3笔钱必须到位！少一项都可能损害您的合法权益。咱们逐项拆解，看看每笔钱具体怎么算、怎么拿。

（一）第一笔：被征收房屋价值的补偿——“房子本身值多少钱，一分不能少”

这是补偿的“大头”，也是最容易被“做手脚”的部分。注意：房屋价值补偿≠只算砖头钱！

1. 包括哪些内容？
– 房屋主体价值：比如您家100平米的砖混结构房，按周边类似房地产市场价算（比如周边二手房每平米3万，那主体价值就是300万）；
– 装修装饰补偿：您家刚花10万做的精装修（地板、橱柜、吊顶等），不能因为“要拆了”就忽略，必须单独评估补偿；
– 附属物补偿：院子里的果树、搭建的储物间、固定的太阳能热水器等，只要合理合法，都应折价补偿。

2. 怎么算才公平？
法律明确规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。”
关键点：
– “类似房地产市场价”：不是征收方单方面说多少就多少，得参考您家房子周边同一地段、同类户型、同等装修的二手房成交价；
– “评估机构要合法”：必须由您和征收方共同协商选有资质的评估公司，单方面找的评估结果无效！

⚠️ 常见误区：
“我家的老房子破旧，补偿肯定低？”——错！老房补偿按“市场价”算，不是按“建造成本”算。比如您家80年代的老平房在二环，周边新房10万/平米，那补偿价也得参考这个水平，不能因为“房子旧”就打折。

（二）第二笔：搬迁、临时安置的补偿——“搬家花多少钱，过渡期怎么住，都得管”

房子被征收，您得搬家、得找地方住，这些“额外花费”征收方必须承担！分两种情况：

1. 搬迁补偿：给“搬家钱”
– 内容：包括搬家费（请搬家公司、打包物品的费用）、设备迁移费（比如空调、热水器拆装、宽带移机等）；
– 怎么算：一般按当地政府发布的标准，比如“每户1000-2000元”，或按实际票据报销（记得保留搬家合同、发票！）。

2. 临时安置补偿：给“过渡期房租钱”
如果您选择“产权调换”（即给安置房），从交旧房到住新房中间有过渡期，这笔钱必须给！
– 怎么给：
– 提供周转房：如果征收方给您免费提供了临时住房（比如周转房），可能不再支付临时安置费，但周转房面积不能小于原住房面积；
– 没提供周转房：必须按月支付临时安置费，标准一般是“类似房屋的市场租金”（比如您家原住房月租3000元，那临时安置费就不应低于3000元/月）。
– 注意：如果超过约定过渡期还没交房（比如原定1年交房，结果拖了1年半），临时安置费要加倍！（具体看地方规定，很多地方是“逾期1年内按1.5倍，逾期1年以上按2倍”）。

⚠️ 常见坑点：
“协议里只写‘搬迁费1000元’，没提临时安置费”——这明显违法！第二十二条明确要求“搬迁、临时安置”都要补，缺一不可。

（三）第三笔：停产停业损失的补偿——“商铺、厂房被拆，生意停了能赔利润”

如果您家的房子是“非住宅”（比如开的商铺、小作坊、公司办公室），因征收导致停业，这笔钱必须赔！

1. 谁能拿？
– 必须是“合法经营”：有营业执照、税务登记证，实际在经营（不能是“挂靠执照”）；
– 经营场所必须是被征收的房屋（比如您用自家门面开超市，因征收关门了，就能赔）。

2. 怎么算？
法律没规定统一标准，一般按“实际损失”算，常见方式：
– 按利润算：参考征收前1-3年的平均利润（比如您家小店年均利润10万，那停产停业损失可能按“6-12个月利润”赔，即6-10万）；
– 按租金算：如果您租的是别人的房子经营，因征收提前解约，可能赔“剩余租期的租金损失”；
– 按地方标准：很多城市会出台“停产停业损失补偿办法”，比如按房屋价值的一定比例（如3%-5%）算。

⚠️ 关键证据：
要拿到这笔钱，您得提前准备好：营业执照、纳税记录、近3年财务报表、经营现场照片/视频等，证明“您确实在经营，且因征收停业了”。

二、这些“隐形补偿”您别漏！律师揭秘常见误区

除了第二十二条明确规定的3项，实践中还有2笔钱经常被忽略，但同样是您的合法权益：

1. 奖励性补偿：“按时签约、搬家，能拿额外奖金”
很多地方为了鼓励被征收人配合，会设“搬迁奖励费”，比如“签约期内签约奖2万，10日内搬家奖1万”。注意：奖励是“自愿”的，不能强迫您接受不合理的补偿条件才给奖励！

2. 补偿方式选择权：“要钱还是要房，您说了算”
法律规定，被征收人可以选择“货币补偿”（直接给钱）或“产权调换”（给安置房）。如果征收方只给一种选择（比如“只给房不给钱”），这是违法的！您有权根据自己的需求选择。

三、补偿款谈不拢？信凯律师帮您3步破解难题

很多朋友遇到的问题是：“征收方给的补偿远低于市场价，协议我不敢签，但不知道怎么办。”别慌！遇到这种情况，专业律师能帮您：

第一步：查清“补偿是否合法”
信凯律师会先帮您审查：
– 征收项目是否有合法批文（如《征收决定》《补偿方案》是否公示）；
– 评估机构是否由您和征收方共同选定，评估报告是否合法（比如有没有漏评装修、附属物）；
– 补偿项目是否齐全（第二十二条的3项是否都包含）。

第二步：收集证据，争取合理补偿
如果发现补偿不合理，我们会帮您：
– 收集房屋产权证、装修票据、经营证明等证据；
– 委托独立第三方评估机构重新评估房屋价值（打破征收方“单方定价”）；
– 与征收方协商，用法律依据和证据争取更高补偿。

第三步：法律维权，守住您的钱袋子
如果协商无果，我们会通过：
– 申请行政复议（对征收