收到征收补偿决定书后，面临强制拆除怎么办？北京拆迁律师教您3步维权！

“叮咚——”当邮递员送来一份盖着红章的《征收补偿决定书》时，很多朋友的心一下子就提到了嗓子眼：“这是不是意味着房子马上要被强拆了？”“补偿不满意，我能怎么办？”别急，今天咱们就用最实在的话，跟您聊聊收到这份决定书后，如何一步步守住自己的合法权益，避免房子被强拆、补偿吃亏。

一、先别慌！收到征收补偿决定书，这三步必须立刻做

您要知道，《征收补偿决定书》不是“强拆通知单”，而是征收部门与您协商补偿无果后，走法律程序的一个“中间步骤”。但它确实很关键——如果您在法定期限内不行动，征收部门可能会申请法院强制拆除。所以，收到后千万别放着不管，这三步赶紧做：

1. 仔细核对文件：这5个细节决定决定书是否“合法”
拿出决定书，咱们像“查作业”一样逐项核对，重点看这几点：
– 补偿标准：是不是参照了周边类似房地产的市场价格？如果给您货币补偿，金额够不够在同地段买套差不多的房子？如果是产权调换，安置房的位置、面积、户型写清楚了吗？（比如“安置房为XX小区XX号楼XX室”，而不是模糊的“就近安置”）
– 评估机构：评估报告是谁做的？这家机构是您和征收部门共同选的吗？有没有资质？如果评估机构是征收部门“单方面指定”的，或者评估师没有签字，那这份报告可能无效。
– 程序是否遗漏：征收前有没有公示补偿方案？有没有组织您听证？如果这些程序没走，决定书可能“程序违法”。
– 您的权利是否写清：决定书里必须明确告诉您：“对本决定不服，可在60日内申请行政复议，或在6个月内提起行政诉讼。”如果没写，您有权质疑。
– 签字盖章：决定书是不是有征收部门的公章？有没有法定代表人签字？缺一不可。

提醒：如果您发现以上任何一点有问题，这份决定书可能“站不住脚”，这就是咱们维权的第一步“突破口”。

2. 留存证据：把“书面材料”变成“维权武器”
光核对还不够，证据得“留全乎”：
– 原件收好：决定书、评估报告、补偿方案等所有书面文件，原件必须妥善保管（拍照存档也行，但原件最有力）。
– 沟通记录：之前和征收部门协商时，有没有录音、微信聊天记录？这些都能证明“补偿没谈拢”不是您的错。
– 房屋现状：给房子内外拍视频、照片（拍清楚日期、房间结构、装修情况），万一后续发生争议，这就是“房子原来什么样”的直接证据。

记住：拆迁维权中，“谁有证据谁说话”，证据越全，咱们越主动。

3. 盯紧期限：60天和6个月，错过可能“维权无门”
这是最关键的一步！法律给了您两个“维权黄金期”：
– 行政复议：收到决定书之日起60日内，向作出决定的征收部门的“上一级机关”（比如区政府申请复议市住建委的决定）申请复议，要求重新审查决定书的合法性。
– 行政诉讼：收到决定书之日起6个月内，直接向法院起诉，要求撤销这份决定书。

千万别拖！我们见过太多朋友，觉得“再等等看”，结果错过期限，法院和复议部门就不再受理了——到时候征收部门申请强拆，您可能连反驳的机会都没有。

二、征收补偿决定书“合法”，就一定要被强拆吗？这些“反制措施”要知道

可能有朋友问：“如果决定书看起来没问题，补偿也‘差不多’，是不是就只能认了？”当然不是！即使决定书“形式合法”，咱们依然有办法争取更好的结果，甚至阻止强拆。

1. 先看补偿是否“合理”：低于市场价？坚决要求重新评估
法律明确规定，征收补偿“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。如果您觉得补偿低，比如：
– 周边房价都5万/平，给您补3万/平；
– 商业用房按住宅标准补偿；
– 装修、搬迁费、临时安置费“一刀切”没算清。

这时候您可以：
– 申请复核评估：收到评估报告后10日内，向原评估机构申请复核（要求重新算价格）；
– 申请专家鉴定：如果复核结果还是不满意，5日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定（专家会重新评估是否合理）。

案例：去年我们帮北京海淀区的李女士维权，她的商铺评估价只算了“毛坯价”，装修和经营损失没算。我们申请专家鉴定后，补偿从120万涨到了210万——这就是“合理补偿”的力量。

2. 强拆前“最后一道防线”：申请法院“暂停执行”
即使征收部门拿着决定书向法院申请了强拆，您也不是“束手无策”。根据《行政强制法》，法院审查强拆申请时，您有权提交“异议材料”，比如：
– 证明补偿不合理的证据（周边房价截图、重新评估报告）；
– 证明程序违法的证据（比如没公示方案、没听证）；
– 家庭特殊困难证明（比如家里有重病人、唯一住房）。

如果材料能证明“强拆可能造成重大损失”，法院可能会裁定“暂停执行”，给咱们争取更多协商时间。

提醒：这一步需要非常专业的法律操作，比如证据如何整理、异议书怎么写，建议一定要找律师帮忙——自己写可能“抓不住重点”，错过机会。

三、如果真的遭遇强拆，这4件事能帮您“挽回损失”

最坏的情况：如果征收部门绕过法院，直接强拆（这属于“违法强拆”），或者法院裁定强拆后您没来得及阻止，记住，这时候别冲动、别硬碰硬，做好这4件事，依然能维权：

1. 立即报警：让“出警记录”成为强拆证据
强拆发生时，第一时间打110报警，说清楚：“我是XX区XX号的业主，现在有人在没有合法手续的情况下强拆我的房子，请求出警保护人身和财产安全。”
– 即使警察没到现场，或者来了没阻止，出警记录、通话录音都能证明“强拆发生了”，这是后续起诉“确认强拆违法”的关键证据。
– 如果警察说“这是拆迁纠纷，我们管不了”，记得录音——这种“不作为”本身也是违法的。

2. 全程取证：拍下强拆人员、车辆、过程
在保证安全的前提下，用手机拍视频、照片：
– 拍强拆人员的穿着（有没有穿制服？有没有佩戴工作证？）；
– 拍车辆（车牌号、车身有没有“征收”“拆迁”字样）；
– 拍强拆过程（什么时候开始？用了什么机器？屋里物品有没有被搬走？搬到了哪里？）。

这些证据能帮您锁定“谁拆的房子”，避免后续征收部门“甩锅”给“不明身份人员”。

3. 起诉“确认强拆违法”：为赔偿打基础
强拆发生后，尽快（6个月内）向法院提起行政诉讼，要求“确认强拆行为违法