征收中对自建房的补偿怎么算？北京信凯律师为您拆解关键点

咱们老百姓辛辛苦苦一辈子，可能最大的财产就是老家那套自建房——可能是爸妈年轻时一砖一瓦盖起来的，可能是自己攒了半辈子钱添置的院子。突然有一天，说要征收了，心里既期待又忐忑：期待的是能改善生活，忐忑的是“这补偿款到底怎么算？会不会吃亏？”尤其自建房不像商品房有红本本，手续可能不全、面积可能超标，补偿时更容易“扯皮”。今天，北京信凯律师事务所就帮您把“自建房征收补偿”这件事掰开揉碎了讲，让您明明白白维权，安安心心拿补偿。

一、自建房征收补偿，到底包含哪些“钱袋子”？

很多朋友以为“自建房补偿=房子本身的钱”，其实远不止这么简单！根据《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，自建房征收补偿通常包含5大核心部分，少算一项都可能亏钱：

1. 土地补偿：“地根儿”的钱不能少
自建房占的是地，不管是农村集体土地还是城市国有土地，都得先补“地钱”。
– 农村自建房：占的是集体宅基地，补偿标准按“区片综合地价”算（当地政府会公布，比如北京郊区每亩可能十几万到几十万不等），这笔钱是给村集体的，但最终会分给宅基地使用权人（也就是您）。
– 城市自建房：占的是国有土地，补偿按“基准地价”或“市场评估价”算，直接补给土地使用权人。

提醒：如果您家宅基地有合法手续（比如宅基地证），土地补偿稳稳的；如果手续不全，但确实是历史遗留（比如祖辈传下来的、村里认可的），也别慌，后续咱们讲怎么争取。

2. 房屋价值补偿：“房子本身”怎么定价？
这是补偿的“大头”，核心原则是“不能让被征收人生活水平降低”。怎么算？不是按“盖房成本”算，而是按“类似房地产的市场价格”算！
简单说：您家自建房周边商品房卖1万/平，那您的房子补偿价就不能只按2000元/平的建造成本算，得参考市场价。
具体评估时，会考虑这些因素：
– 结构：砖混结构、框架结构补偿不同，框架更贵；
– 成新率：房子越新，补偿越高（比如2010年盖的比1990年盖的单价高）；
– 面积：合法面积内全额补，超面积部分看情况（后续细讲）。

举个例子：北京郊区王阿姨家自建房是2015年盖的砖混房，合法面积150平，周边类似二手房市场价1.2万/平，那房屋价值补偿至少150平×1.2万=180万。

3. 附属物和装修补偿：“院里那些东西”别漏了
自建房院子大，往往有很多“附加价值”：
– 附属物：围墙、水井、化粪池、果树、蔬菜大棚、车库等，这些都得单独补，比如一棵成年果树可能补几百到上千元，围墙按米算；
– 装修：地面瓷砖、墙面涂料、吊顶、定制橱柜等，如果您家刚花10万装修，这笔补偿不能少。

避坑点：征收方有时会“漏评”附属物，比如“院里那棵枣树不算”“车库是后搭的不补”，这时候您得拿出证据（比如建房照片、购买树苗的收据），据理力争。

4. 搬迁和安置补偿：“搬家过渡”的钱也得给
房子被征收了，您得搬家、找地方住，这笔钱叫“搬迁安置补偿”，包括：
– 搬迁费：搬家的运输费、误工费，一般按户算（比如北京每户补2000-5000元）；
– 临时安置费：如果您没拿到安置房，需要租房住，这笔钱按月补（比如北京每月补3000-5000元，直到安置房交付）；
– 安置房：很多征收会提供安置房，面积通常按“合法面积1:1置换”或“合法面积+一定比例”算（比如150平合法房，可能换120平安置房+差价补偿）。

注意：如果征收方只给钱不给房，临时安置费要足够覆盖您租房成本，别被“每月补1000元”糊弄了——在北京郊区，1000元根本租不到合适的房！

5. 停产停业损失补偿：“靠房子吃饭”的别吃亏
如果您家自建房用于经营（比如开小卖部、农家乐、作坊），那还有一笔“停产停业损失补偿”。
怎么算？一般按“前三年平均利润”或“房屋租金收益”算，比如您家小卖部每年净利润5万，可能补6个月到1年的利润（2.5万-5万）。
关键证据：营业执照、纳税证明、经营流水、客户订单等，平时一定要留存好！

二、自建房“没证”“手续不全”，补偿就打折扣？

这是咱们老百姓最担心的问题：“我家房子是爸妈1980年代盖的，当时没办证，会不会被当成‘违建’一分钱不补？”