征收中自建房补偿有哪些？信凯律师详解：5大补偿项目+3大误区，教您不吃亏！

“我家是自建房，住了大半辈子，现在说要征收，能补多少钱？”
“自己盖的房子没大红本，是不是比商品房少补一半？”
“院子里的果树、搭建的储物间，这些算不算补偿范围？”

最近，北京信凯律师事务所接到很多关于自建房征收补偿的咨询。作为老百姓一辈子的心血，自建房遇到征收，补偿款直接关系到未来的生活质量。今天，信凯律师就用最通俗的话，给您讲清楚征收中自建房补偿有哪些，帮您避开误区，争取应得的权益！

一、自建房征收补偿，到底能补哪些钱？（核心5大项目）

很多朋友以为“自建房补偿=房子拆了给钱”，其实没那么简单！根据《土地管理法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，合法自建房的补偿通常包括5大核心项目，少一项都可能让您吃亏！

1. 房屋本身的价值补偿（“大头”必须算清楚）
这是补偿中最主要的部分，简单说就是“您的房子值多少钱”。
– 怎么算？ 不会凭空定价，会由具有资质的评估机构按照“征收公告发布时的类似房地产市场价”评估。比如您家自建房在周边二手房市场价每平米3万，评估时就会参考这个标准，不会随便压价。
– 自建房vs商品房：差在哪？ 如果您的自建房有合法产权证（比如宅基地证、房产证），补偿标准通常和商品房一致；如果是历史遗留原因没证但符合规划（比如早年村委同意建造），也可能按合法建筑补偿，这点后面会细说。

2. 搬迁和临时安置补偿（“搬家钱”不能少）
房子拆了您得搬家，过渡期得租房，这些钱征收方必须给！
– 搬迁补偿：包括搬家费（找搬家公司、打包物品的费用）、家电移机费（空调、热水器拆装等），一般是固定金额或按户补贴，比如北京有些区标准是每户2000-5000元。
– 临时安置补偿：如果您选择货币补偿（拿钱自己买房），征收方要支付过渡期租房费；如果选择产权调换（换安置房），从交房到入住期间的租房费也得给。标准通常是按被征收房屋面积×当地租房单价，比如每月每平米30元，100平米的房子每月就能补3000元。

3. 土地使用权的补偿（“地钱”别忽略）
自建房和商品房最大的区别在于：商品房一般只补房屋价值，而自建房（尤其是农村宅基地自建房）还涉及土地使用权补偿。
– 国有土地上的自建房：比如城里老平房，土地使用权会按“基准地价”补偿，简单说就是这块地在市场上的价值。
– 集体土地上的自建房（农村宅基地）：补偿包括宅基地补偿+房屋补偿，宅基地补偿按当地“区片综合地价”（政府公开的标准）计算，比如北京郊区有些村每亩地补偿几十万，这部分钱是给宅基地使用权人的（通常是户主）。

4. 附属物和装修补偿（“细节钱”别漏了）
您家院子里的围墙、水井、果树，室内的装修、橱柜、暖气，这些都算“附属物”，必须单独评估补偿！
– 常见附属物：围墙（按长度补偿，比如每米200-500元）、水井（每口1000-3000元）、果树（按树龄和品种，盛果期苹果树每棵可能补500-1000元）、化粪池等。
– 装修补偿：如果您家近几年刚装修，铺了地板、做了定制柜，要保留装修发票、照片，评估时会按“折旧后的价值”补偿，比如装修花了10万，折旧后可能补6-8万。
提醒：征收方登记时一定要仔细核对，别漏了任何一项，小钱积少成多！

5. 停产停业损失补偿（“经营钱”看情况）
如果您用自建房做生意（比如开小卖部、农家乐、加工厂），还能额外要这笔钱！
– 怎么算？ 需要提供营业执照、纳税证明、实际经营流水，证明房屋确实用于经营。补偿标准一般是前3年平均利润×过渡期，或者按房屋面积×经营补偿标准（比如北京有些区是每平米每月100-300元）。
– 注意：如果只是偶尔在家里卖点东西，不算“持续经营”，可能拿不到这笔补偿，具体要结合当地政策。

二、自建房补偿，这3个误区千万别踩！（90%的人都中招）

信凯律师处理过上千起自建房征收案件，发现很多朋友因为不懂法，踩了误区导致补偿少拿几十万！下面这3点，您一定要记牢：

误区1：“没产权证的自建房，一分钱不赔！”
大错特错！ 没证不等于“违建”，是否能补偿要看“建造时间”和“是否符合规划”。
– 历史遗留原因：比如上世纪80、90年代，农村建房不需要审批，很多房子没证但符合当时政策，这种情况应按合法建筑补偿。
– 程序瑕疵但实际合规：比如有宅基地证，但建房时没办“建设工程规划许可证”，如果房屋不违反规划（没占耕地、不影响邻居），也可能补全手续后获得补偿。
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