福州市房屋征收补偿实施细则解读：您的房子被征收，到底能补多少？怎么补才不吃亏？

最近福州不少朋友都在问：“我家房子要拆迁了，补偿方案看不懂，怕被少给钱怎么办？”“货币补偿和产权调换到底选哪个更划算？”“院子里自建的小房能算补偿面积吗？”

这些问题，其实都指向一份关键文件——《福州市房屋征收补偿实施细则》。但这份文件几十页，全是专业术语，普通人看着直犯晕。别担心！今天北京信凯律师事务所拆迁律师团队就用大白话给您掰开揉碎了讲，让您一分钟看懂福州拆迁补偿怎么算，哪些钱能要，哪些坑得躲！

一、先搞清楚：福州房屋征收，补的是“哪些钱”？
很多业主以为“补偿就是房子本身的钱”，其实大错特错！根据福州细则，补偿款至少包含这4大块，少一块都可能吃亏！

1. 房屋价值补偿：核心大头，这么算才对！
这是补偿的“基本盘”，说白了就是“您房子本身值多少钱”。福州的计算逻辑是：房屋价值补偿 = 基准价 ×（1 + 区位补偿系数）× 建筑面积 – 折旧。
– 基准价：由政府根据不同区域、房屋类型定，比如鼓楼区市中心的老砖混房，基准价可能每平1.2万；闽侯县郊区的框架新房，基准价可能每平8000（具体以征收时公布为准）。
– 区位补偿系数：地段越好，系数越高！比如东街口商圈系数可能1.5，偏远地区可能1.1，这就是为什么“市中心老破小”比“郊区大新房”补偿还高的原因。
– 建筑面积：注意！是“房产证上的面积”+“合法认定面积”。比如您家院子里的厨房，如果2008年前就存在且有证明，可能算“历史遗留合法建筑”，也能纳入补偿。

划重点：评估报告是关键！如果评估价明显低于周边房价，比如周边二手房卖1.5万/平，给您评1.2万，这时候一定要提异议！信凯律师曾帮台江区一位业主维权，评估价低评3000元/平，我们重新申请评估后，最终多补了42万。

2. 搬迁与临时安置补偿：搬家花销，政府全包！
拆迁不是“一锤子买卖”，从搬家到拿到新房（或补偿款），中间有时间差，这部分钱必须给！
– 搬迁补偿：按户给，福州一般是每户1000-2000元（具体看区域），如果家里有老人、残疾人需要特殊搬运，还能额外申请。
– 临时安置补偿（过渡费）：这是“大头”！如果您选产权调换（换房），从交房到拿到安置房期间，政府要按月给租房钱。标准是：每月 = 被征收房屋面积 × 每平临时安置单价。比如鼓楼区每平可能给30元，100平的房子每月就是3000元，过渡2年就能多拿7.2万！
注意：如果政府延期交安置房，过渡费要双倍支付！很多业主不知道这条，信凯律师去年帮仓山区10户业主维权，因延期交房1年，每户多拿了3.6万过渡费。

3. 停产停业损失补偿：商铺、厂房业主必看！
如果您房子是商铺、厂房，或者“住改非”（住宅改商铺），这笔钱千万别漏！
– 补偿标准：按“被征收房屋前的效益”算，比如店铺前3年平均月利润5000元，政府可能按6-12个月补偿，就是3万-6万。
– 关键证据：得提供营业执照、纳税证明、实际经营照片（比如店铺招牌、顾客流水）。信凯律师曾帮晋安区一位“住改非”业主维权，他拿了营业执照但没纳税证明，我们帮他补充了社区证明+水电费单（商业用电），最终按商铺标准多补了28万。

4. 补助与奖励：主动配合，能多拿“额外钱”！
为了鼓励大家早搬迁，政府通常会设置“奖励金”，但这笔钱有条件，别盲目签字！
– 搬迁奖励：比如在规定期限内签约，每户奖2万；提前10天搬家，再奖1万。
– 选择货币补偿奖励：如果不要安置房选现金，政府可能额外给房屋价值5%-10%的奖励（比如房屋值100万，多拿5-10万）。
提醒：奖励金看似“白给”，但如果补偿方案本身不合理（比如房屋价值低评），别为了几万奖励金签“不平等条约”！信凯律师见过有业主为拿3万奖励，少要了20万房屋补偿，得不偿失。

二、货币补偿VS产权调换：福州人到底怎么选更划算？
这是拆迁中最纠结的问题：“要现金还是换房？”别跟风！先看这3个判断标准，适合您的才是最好的。

1. 看需求：您是“急着用钱”还是“需要住房”？
– 选货币补偿：适合“不缺房+想改善生活”的家庭。比如您已有2套房，拆迁后想拿现金买新房、给孩子创业、或者养老，这时候选货币补偿更灵活。福州现在货币补偿奖励高（最高10%），相当于“折上折”。
– 选产权调换：适合“只有1套房+需要自住”的家庭。比如您家老房子拆了，没地方住，换安置房能解决住房问题。但要注意：安置房位置、交房时间、户型！比如有的安置房在偏远郊区，交房要等3年，过渡费可能不够租房，这时候得算清账。

2. 算差价：“换房”要不要自己贴钱？
产权调换的核心是“等价交换”，但实际中常有差价：
– 如果安置房价值＞被征收房屋价值：比如您老房子值100万，安置房值120万，您要补20万差价。这时候要问自己：“这20万补得值吗？安置房周边配套、升值潜力如何？”
– 如果安置房价值＜被征收房屋价值：政府要给您补差价，但补的是现金还是“抵扣券”？信凯律师提醒：一定要补现金！有些地方用“购房券”代替，限制多（比如只能买指定楼盘），可能不划算。

3. 查风险：安置房“能不能办房产证”？
这是产权调换最大的“坑”！福州曾出现过安置房交房5年办不了证的情况，影响孩子上学、房屋出售。签约前一定要问清楚：
– 安置房是“国有土地”还是“集体土地”？（国有土地能办独立房产证，集体土地可能不行）
– 开发商有没有“五证”？（《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等，缺一证都可能办不了证）

信凯建议：如果选产权调换，一定要把“安置房产权性质”“办证时间”“违约责任”白纸黑字写进协议！我们曾帮马尾区一位业主维权，因协议没写办证时间，我们起诉后，法院判决政府每月支付违约金直到办证为止。

三、福州拆迁最容易踩的3个坑，90%的人都中过！
拆迁补偿动辄几十万上百万，稍不注意就可能“少拿一半钱”。信凯律师总结了福州拆迁最常见的3个坑，看完赶紧自查！

坑1：“无证房=违章建筑，一分不补”？大错特错！
很多老房子因为历史