征收补偿“一比几”？别被数字误导！律师教您看清补偿真相

“我家要拆迁了，听说补偿是‘一比几’，到底是1:1还是1:1.5？别人家都拿到高比例了，我家会不会被少算？”
最近后台收到很多朋友的私信，提到“征收补偿”时，最关心的就是“一比几”这个数字。但作为北京信凯律师事务所的拆迁律师，我们想先告诉大家：“一比几”从来不是个固定答案，它背后牵扯的法律问题、地方政策和实际情况，远比一个数字复杂。今天咱们就用大白话聊聊，征收补偿中的“一比几”到底怎么回事，以及如何避免踩坑、争取合理补偿。

一、“一比几补偿”到底是什么？先搞懂这3个基础概念

很多老百姓说“一比几”，其实指的是产权调换的置换比例——也就是用您被征收的房子，换征收方提供的新房子，面积怎么折算。比如您家老房子100平米，按1:1.2置换，就能拿到120平米的新房。但这里有个关键问题：“一比几”的“一”，到底算什么面积？

1. “一”可能是“建筑面积”，也可能是“使用面积”
咱们平时说的“房子多大”，一般指建筑面积（含公摊），但有些地方政策可能按使用面积（实际能住的空间）计算。比如您家老房子建筑面积100平米，使用面积80平米，如果政策按“使用面积1:1.2置换”，那您能拿到的新房使用面积是96平米，换算成建筑面积（假设公摊20%）就是120平米——这时候比例看似是1:1.2，实际建筑面积没变；但如果按“建筑面积1:1.2”，那您能直接拿120平米建筑面积的新房，差了24平米！

2. “一比几”不等于“1套换几套”
有人以为“一比几”是1套老房换几套新房，其实不然。除非您家老房子面积特别大（比如200平米以上），或者当地政策有特殊规定，否则一般还是“1套换1套”，只是面积按比例折算。比如您家50平米的老房，按1:1.5置换，能拿到75平米的新房，还是1套，不是1.5套。

3. 货币补偿也有“隐性比例”
除了产权调换，还有货币补偿——直接给您钱。这时候虽然没有“一比几”的置换，但可以算个“隐性比例”：比如您家老房子市场价1万/平米，征收方给8000元/平米，那相当于“货币补偿比例是1:0.8”；如果能争取到1.2万/平米，就是1:1.2。所以货币补偿的“比例”，核心是补偿单价是否接近市场价。

二、影响“一比几”的5个关键因素，你家属于哪种？

“为什么邻村补偿1:1.5，我家才1:1.2？”“为什么商铺补偿比例比住宅高？”这些问题，根源在于“一比几”不是全国统一的，而是受多个因素影响。咱们逐个拆解，您就能明白自家补偿该怎么算了。

1. 房屋性质：住宅、商铺、厂房，标准差很多
住宅：最常见的，一般按“拆一补一”为基准，结合区位、新旧程度浮动（比如老城区1:1.3，郊区1:1.1）。
商铺：因涉及经营损失，补偿比例通常更高，可能1:1.5甚至1:2，或者按“市场评估价+停产停业损失”货币补偿。
厂房/仓库：除了房屋本身，还要考虑设备搬迁、停产停业损失，补偿方式更灵活，可能“产权调换+货币补偿”组合，比例需单独评估。

2. 土地类型：国有土地vs集体土地，法律依据不同
您家的房子建在什么土地上，直接决定补偿的法律标准和比例上限：
– 国有土地上的房子（比如城市商品房、单位公房）：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，补偿不得低于“征收决定公告之日类似房地产的市场价”。置换比例一般按“等价交换”原则，比如您家老房子市场价200万，新房单价1.5万/平米，那您至少应拿到133平米（200万÷1.5万≈133），相当于1:1.33（假设老房100平米）。
– 集体土地上的房子（比如农村宅基地、村集体建房）：依据《土地管理法》，补偿包括“土地补偿费+安置补助费+地上附着物和青苗补偿费”。置换比例通常由地方政府制定，比如某省规定“宅基地面积1:1置换安置房，超面积部分按成本价计算”，这时“一比几”就和您家宅基地面积直接挂钩了。

3. 区域位置：市中心vs郊区，地价决定比例下限
同样100平米的住宅，在北京二环和河北县城，补偿比例可能差一倍。为什么？因为地价是核心。市中心房子单价高，征收方给的新房即使面积小，总价也得和老房子相当；郊区地价低，可能需要更大面积才能“等价”。比如：
– 市中心老房：100平米，市场价8万/平米，总价800万；新房单价6万/平米，至少应换133平米（800万÷6万），比例1:1.33。
– 郊区老房：100平米，市场价1万/平米，总价100万；新房单价8000元/平米，至少应换125平米（100万÷0.8万），比例1:1.25。

4. 房屋现状：合法面积vs违建，补偿“天差地别”
如果您家房子有部分是违法建筑（比如未经审批加盖的楼层），这部分面积可能不计入“一比几”的补偿基数。比如您家实际住120平米，但房产证上只有100平米，那“一比几”可能只按100平米算，多出的20平米要么给少量成本价补偿，甚至不给。所以“合法面积”是计算比例的前提，一定要先确认自家房子的产权状况。

5. 地方政策：各省细则不同，补偿比例“因地而异”
即使是同一性质、同一区域的房子，不同省市的政策也可能导致比例差异。比如：
– 某市规定：“被征收人选择产权调换的，按被征收房屋建筑面积1:1.2置换，互不找差价”；
– 另一市规定：“置换比例1:1.1，超出部分按新房市场价的80%结算”。
这就需要您仔细查当地《房屋征收与补偿实施细则》，看有没有对“一比几”的明确规定。

三、常见的“一比几”补偿陷阱，您中招了吗？

实践中，很多征收方会用“一比几”的模糊说法误导老百姓，导致补偿缩水。下面这3个陷阱，咱们一定要警惕：

陷阱1：用“最低比例”当“统一标准”
比如某地政策规定“补偿比例不低于1:1”，征收方就直接按1:1补偿，却说“政策就这么规定的”。但实际上，“不低于1:1”意味着可以高于1:1，如果您家房子在市中心、属于稀缺房源，完全有理由争取1:1.3甚至更高。

陷阱2：只谈“比例”，不谈“房屋质量