房屋征收和拆迁的补偿标准是什么？一文讲清您的”钱袋子”怎么算

“房子要拆了，补偿到底怎么算？””别人家拿了3套房，我家为什么只有2套？””商铺拆迁，停产停业的损失谁来赔？”

作为北京信凯律师事务所的拆迁律师团队，我们每天都会接到类似咨询电话。房屋征收拆迁关系到每个家庭的”钱袋子”，但补偿标准复杂、政策细节多，很多朋友因为不了解规则，要么稀里糊涂签了协议，要么和征收方僵持不下，错过了合理补偿。

今天，咱们就用大白话把”房屋征收和拆迁的补偿标准”说明白，让您知道自己的权益在哪，遇到问题该怎么办。

一、补偿标准的核心：这”3+1″项，一项都不能少

不管是城市房屋征收还是农村宅基地拆迁，补偿都离不开”3+1″核心构成——这是《国有土地上房屋征收与补偿条例》《土地管理法》等法律法规明确规定的，少一项都可能损害您的权益。

1. 房屋价值补偿：不是”随便估价”，得按”市场价”来

什么是房屋价值补偿？
简单说，就是您的房子本身值多少钱。注意！这里不是指”建造成本”，而是”被征收房屋类似房地产的市场价格”。

比如您在北京市区有套60平米的住宅，周边类似二手房市场价6万/㎡，那房屋价值补偿基准就是360万左右（具体会结合房屋结构、成新率等调整）。

关键点：
– 评估机构怎么选？ 不是征收方单说了算！根据规定，评估机构应由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。如果您发现评估公司是征收方”直接指定”的，一定要警惕。
– 评估时点很重要：补偿标准按”房屋征收决定公告之日”的市场价算，不是几年前的价格，更不是拆迁开始后的”压低价”。

2. 搬迁与安置补偿：搬家费、临时安置费，一笔笔算清楚

房子被拆了，您得搬家、得找地方住，这些成本征收方必须承担。具体包括两部分：

（1）搬迁补偿
– 搬家费：按实际发生的费用计算，比如请搬家公司、打包物品的费用，一般有固定标准（如北京住宅每户1000-3000元，具体看各区政策）。
– 设备迁移费：空调、热水器、宽带移机等，凭发票报销。
– 奖励费：很多地方会设置”提前搬迁奖励”，比如在规定期限内签约搬家的，额外奖励几万元。但注意：奖励不能替代补偿！如果补偿本身不合理，别为了”奖励”签低补偿协议。

（2）安置补偿
如果您选择产权调换（即要安置房），征收方需要支付临时安置费（过渡费）；如果您选择货币补偿，可能需要支付一次性安置补助费。

– 临时安置费怎么算？ 通常是按月支付，标准参照当地类似房屋租金（如北京海淀区可能按50-80元/㎡/月计算）。如果征收方超过过渡期没交安置房，要双倍支付临时安置费！

3. 停产停业损失补偿：商铺、厂房拆迁的”救命钱”

如果您的房子是商铺、厂房、用于经营的住宅，拆迁导致的”停产停业损失”必须赔偿。这是很多朋友容易忽略的”大头”！

补偿标准怎么定？
一般有三种方式，由您和征收方协商选择：
– 按利润计算：提供拆迁前3年的平均利润报表，按停产停业时长补偿（比如年利润30万，停业6个月，补偿15万）。
– 按租金计算：如果房屋是租来的，可参照租金损失（如月租金2万，停业6个月，补偿12万）。
– 按固定标准：当地政府会制定分类补偿标准（如北京商铺按100-500元/㎡/月补偿，最多6个月）。

注意：要想拿到这笔补偿，必须提供营业执照、纳税证明、实际经营照片等证据，证明房子确实在经营。

4. 其他合理补偿：这些”隐形损失”也能赔

除了上述三项，还有一些”零散但重要”的补偿，千万别漏掉：
– 装修补偿：墙面、地板、吊顶等装修费用，按折旧后的价值评估（比如装修花了10万，用了5年，可能补偿5-8万）。
– 附属物补偿：院子、水井、果树、围墙等，都有固定补偿标准（如果树按树干直径、棵数算，围墙按长度和材质算）。
– 社会保障费用：农村拆迁中，征收方要为被征地农民缴纳养老保险、医疗保险，确保长远生活有保障（这是《土地管理法》的硬性要求！）。

二、不同房屋类型，补偿标准差在哪？

很多朋友问：”我家是农村宅基地，补偿和城里商品房一样吗？”当然不一样！下面咱们分三类说清楚：

1. 城市商品房：”货币补偿”或”产权调换”，您说了算

城市房屋征收（如老旧小区改造、地铁拆迁），补偿方式有两种，您可以任选其一：
– 货币补偿：直接拿钱，金额=房屋价值补偿+搬迁安置费+其他补偿。
– 产权调换：不要钱，要安置房。注意！安置房要符合”拆一还一”原则（面积不低于原房屋），且位置不能太偏（比如您在二环，安置房给到六环外，明显不合理，可以要求调换或补差价）。

2. 农村宅基地：”地钱+房钱”，还要保障居住权

农村拆迁比城市复杂，因为涉及”宅基地使用权”和”房屋所有权”分开补偿：
– 宅基地补偿：归村集体所有，但会以”安置房面积”或”货币”形式给到农户（比如北京郊区宅基地补偿可能按1000-2000元/㎡计算，或按人均40-50㎡安置房标准）。
– 房屋补偿：归您个人，按房屋重置成新价算（即现在重新盖同样的房子要花多少钱，比如砖混结构可能1500-2500元/㎡）。
– 关键保障：必须确保”一户一宅”，拆迁后您有地方住。如果原宅基地面积小，安置房面积不足人均30㎡，可以要求补足。

3. 商铺/经营性用房：除了”房钱”，更要算”生意钱”

商铺拆迁的核心是”停产停业损失”，补偿标准通常比住宅高很多。比如：
– 北京朝阳区一套临街商铺，房屋价值补偿可能8万/㎡，加上停产停业损失（按前3年平均利润算），总补偿可能比同面积住宅高50%-100%。
– 如果商铺有”临街优势””独立门面”，评估时要考虑这些”区位价值”，不能按普通住宅算。

三、补偿标准低了怎么办？这3步帮您维权

“评估价只有周边房价的一半””停产停业损失一分不给””安置房在偏远郊区”……遇到这些不合理情况，别慌！按这3步走：

第一步：核实评估报告，找到”低补偿”的漏洞

评估报告是补偿的”依据”，90%的低补偿问题都出在这里。重点查3点：
1. 评估机构资质：有没有房地产估价资质，是不是您协商选定的？
2. 评估方法：住宅必须用”市场比较法”（参照周边房价），如果用”成本法”（只算建造成本），肯定低了！
3. 评估时点：是不是按”征收决定公告之日”算？如果用去年的市场价，您有权要求重新评估。

第二步：收集证据，把”口头承诺”变成”书面材料”

很多征收方会说”先签协议，后续再给您补”，但签了字就很难反悔！务必收集：
– 房屋权属证明：房产证、土地证、宅基地审批表等；
– 经营证据：营业执照、纳税记录、进货单、客户流水（商铺必备）；
– 沟通记录：和征收方的录音、微信聊天记录、书面通知等（注意：录音前最好告知对方，避免法律风险）。

第三步：及时寻求专业帮助，别错过维权期限

拆迁维权有”时间陷阱”！比如：
– 对评估报告有异议，要在10日内申请复核；
– 对征收决定不服，要在6个月内