无证房征收补偿不合理怎么办？别慌！专业律师教您3步争取合理补偿

“家里老房子被划进征收范围，一查房产证没办下来，征收方就说‘无证房只能补搬迁费’，这合理吗？”
“我家的院子盖了30多年，当年村里同意建的，现在说无证，补偿比有证房少一半，怎么办？”

最近后台收到很多朋友留言，提到“无证房征收补偿不合理”的问题。其实，无证房≠违建，更不等于“零补偿”或“低补偿”！今天咱们就结合北京信凯律师事务所多年办案经验，把无证房补偿的那些事儿掰开揉碎了讲，教您遇到不合理补偿时，如何用法律武器守住自己的权益。

一、先搞懂：您的“无证房”真的是“违建”吗？

很多朋友一听“无证房”就慌，觉得肯定拿不到补偿。但咱们得先明确：无证房和违建是两码事！法律上对“违建”的认定有严格标准，不是征收方说“无证”就算数的。

常见的无证房，其实可能是“合法建筑”：
1. 历史遗留问题房：比如80、90年代建的农村自建房，当时政策宽松，很多村子没办证要求，只要有村委会批条、宅基地使用证就算合法；城市里一些老房子，因开发商跑路、手续不全导致办不了证，但实际居住多年，也属于“历史遗留无证房”。
2. 政策调整导致的“无证”：比如早年符合规划建的房，后来城市规划变了，新证办不下来，但老房是合法建造的。
3. 程序瑕疵的无证房：比如房子有土地使用证，但房产证丢失没补办；或者建房时申请了，相关部门拖着没发证，这些都不能直接算“违建”。

法律怎么说？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条：“对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”
关键点：是不是违建，得看“建造时是否合法”，而不是“现在有没有证”！征收方必须拿出证据，证明您的房子是“违反规划建造”的，否则就不能随意认定为违建、不给补偿。

二、警惕！征收方压低无证房补偿的3个常见套路

实践中，有些征收方为了降低成本，会故意用“无证”做文章，套路不少，咱们得擦亮眼：

套路1：以“拆违”代替“征收”，规避补偿
最常见的就是：明明是征收项目，却突然下发《违建限期拆除通知书》，说“你的房子无证，属于违建，限3天内拆，否则强拆，还没补偿”。
真相：这是典型的“以拆违促拆迁”！征收项目有专门的补偿标准，而“拆违”可能不给补偿。但您的房子如果是历史遗留合法房，征收方就不能用“拆违”规避补偿义务。

套路2：补偿标准“一刀切”，无视实际情况
比如不管您的无证房是砖混结构还是简易房，不管建了多少年，统一按“地上附着物”给几百块一平米；或者只给“搬迁费”“安置费”，不给房屋价值补偿。
真相：即使是无证房，如果是合法建造，也应参照周边类似房地产的市场价补偿（至少要覆盖建房成本+搬迁成本）。比如北京信凯律所去年办的一个案子：当事人李大爷的农村自建房无证，但建于1990年，有宅基地证，征收方最初只给15万，律师介入后，通过调取历史档案证明合法性，最终争取到85万补偿（接近周边有证房价格）。

套路3：用“签字就给奖励”催签低价协议
征收方可能会说：“现在签字额外奖5万，过几天就没奖了，甚至可能强拆。”很多朋友一害怕就签了，结果补偿少得可怜，事后想维权都难。
真相：奖励的前提是“补偿合理”！如果基础补偿本身就不合法（比如无证房按违建处理），奖励再多也是“陷阱”。签了协议等于认可补偿，再想推翻就麻烦了。

三、无证房补偿不合理，这样做能维权！（附证据清单）

遇到无证房补偿不合理，别着急、别硬碰，按这3步走，大概率能提高补偿：

第一步：冷静！别签任何协议，先收集证据
记住：协议一签，维权难上难！ 不管征收方怎么催，只要您觉得补偿不合理，就别在《补偿安置协议》上签字。同时，赶紧收集这些证据：

✅ 核心证据清单（建议收藏）：
1. 房屋建造证据：当年的建房批条、宅基地使用证、土地使用证、村委会/居委会出具的“建房证明”（比如“兹证明XX于X年X月在村集体土地上建房，符合当时政策”）；
2. 长期居住证据：近5-10年的水电费缴费单、燃气费记录、物业费收据（证明房子一直在合法使用）；
3. 历史政策文件：当地当年关于农村建房、城镇房屋登记的政策（比如“1990年前建房的，可补办证件”等，证明您的房子符合历史政策）；
4. 征收方文件：《征收决定》《补偿安置方案》《评估报告》《违建认定通知书》（如果有的话），这些文件能看出征收程序是否合法；
5. 现场证据：房屋现状照片/视频（包括结构、面积、装修情况），周边有证房的交易价格（证明您的房子值多少钱）。

第二步：查清征收项目是否“合法”，揪程序漏洞
无证房补偿想提高，关键要找征收方的“违法点”。您可以重点关注这3点：

1. 征收项目有没有“合法身份”？
– 查《征收决定》：是否由市、县级政府作出？是否公告？有没有包含“征收范围、补偿方案、行政复议/诉讼权利”等内容？如果没有，征收程序就违法。
– 查《补偿方案》：是否针对无证房制定了分类补偿标准？比如“历史遗留无证房按有证房的80%补偿”等，如果完全没有，可能显失公平。