房屋征收补偿方案公示后该做什么？信凯律师教你5步守住合法权益

最近不少朋友来问：“律师，我家门口贴了房屋征收补偿方案公示，这上面密密麻麻的字，我该看啥？接下来要做啥？怕一步走错就吃亏！”如果您也有同样的困惑，别急，今天这篇文章就给您掰开揉碎了讲——方案公示后，咱们普通老百姓到底该做哪几件事，才能守住自己的合法权益。

第一步：仔细读方案！抓住这5个核心信息（别漏掉任何细节）

房屋征收补偿方案公示，相当于征收方给您的“权利说明书”。这时候您可别随便扫两眼就搁一边，里面的每一个数字、每一句话，都可能直接决定您能拿多少补偿、住什么样的房子。信凯律师帮您总结了必须重点看的5个内容，建议您拿笔划出来：

1. 补偿方式：货币补偿还是产权调换？
方案里会明确您可以选择“拿钱”还是“拿房”。货币补偿就是直接给您一笔钱，让您自己去买房；产权调换则是征收方给您一套安置房，和您被征收的房子进行交换。
– 注意：如果您选择产权调换，一定要看清安置房的位置（离您现在住的地方远不远？周边配套怎么样？）、户型面积（是比原来大还是小？差价怎么算？）、交房时间（会不会拖好几年？过渡期怎么安置？）。信凯律师曾遇到过案例：征收方承诺“两年交房”，结果拖了5年还没动静，过渡安置费却一直按旧标准给，当事人维权特别被动——这些细节，公示时就得盯紧！

2. 补偿标准：单价、面积怎么算？
这是最核心的部分！方案里会写清楚被征收房屋的价值怎么评估（比如参照周边类似房地产市场价）、补偿单价是多少、面积是按建筑面积还是使用面积算。
– 重点核对：如果您家是老房子，可能有“未登记建筑”（比如自建的储藏室、小厨房），方案里有没有说这些建筑怎么补偿？是按合法面积给，还是直接认定为“违建”不给钱？信凯提醒您：未登记建筑不一定都是违建！有些是历史原因形成的，只要能证明是合法建造，就应该争取合理补偿。

3. 临时安置：过渡期怎么保障？
从您搬家到拿到安置房（或补偿款）这段时间，叫“过渡期”。方案里必须明确临时安置费（也叫“过渡费”）的标准：比如每月每平方米补多少钱？什么时候开始发？如果安置房逾期交房，过渡费要不要增加？
– 举个例子：张先生家被征收，过渡费约定每月3000元，结果安置房逾期1年才交房，按法律规定，逾期期间过渡费应该翻倍（具体看地方政策），但征收方却一直按3000元给——这就是公示时没看清“逾期条款”，后面少拿了好几万！

4. 奖励政策：“早签早搬”有坑吗？
很多方案会设“签约奖励”“搬迁奖励”，比如“公示期内10天内签约奖5万，20天内签约奖3万，逾期不奖”。听起来很诱人，但信凯律师提醒您：奖励再大，也不能比补偿标准的“大头”更重要！
– 避坑指南：先算清楚“正常补偿”和“奖励”的比例。如果正常补偿比市场价低10万，奖励只有5万，那“早签”反而亏了！千万别被“不签就没奖励”催着签字，先把基础补偿算明白。

5. 救济途径：不服方案怎么办？
方案最后通常会写：“对本方案有异议的，可在公示期内XX日内向XX部门提出书面意见”。这个“异议期”是您的法定权利，一定要重视！ 如果您觉得补偿不合理、标准有问题，必须在异议期内提出来，否则后续维权会很被动。

第二步：核对自家情况！3个“对照法”找出潜在问题（别让“小疏忽”变成“大损失”）

读完方案，接下来要做的就是把方案内容和您家的实际情况“一一对照”，看看有没有“对不上”的地方。信凯律师建议您按这3步核对：

1. 对照房屋“身份”：性质、面积、用途对不对？
拿出您的房产证、土地证（或不动产权证），核对：
– 房屋性质是“商品房”“公房”还是“自建房”？方案里针对不同性质的房屋，补偿标准可能不一样；
– 建筑面积、使用面积和证载面积是否一致？如果您家后来扩建过，扩建部分有没有被认可？
– 房屋用途是“住宅”还是“经营性用房”（比如底层开店）？如果是经营性用房，方案里有没有考虑“停产停业损失补偿”？（信凯提醒：住宅改经营性用房，只要能提供营业执照、纳税记录等，也应该争取这部分补偿！）

2. 对照家庭成员：安置人口算全了吗？
如果涉及“人口安置”（比如公房征收，按人头算安置面积），一定要核对：
– 方案里认定的“安置人口”包括哪些人？（一般是户口在册人员，但有些地方会考虑“实际居住”“他处无房”等情况）；
– 有没有漏掉家庭成员？比如出嫁女户口未迁出、在外读书的子女、年迈父母等，只要符合政策，都应该纳入安置人口。
– 案例参考：信凯律所曾代理过北京海淀区王女士的案子，她家公房征收时，征收方以“女儿已出嫁”为由，没把女儿算进安置人口，导致少分了40平米安置房。我们通过调取户口本、女儿无其他住房的证明，最终帮王女士争取到女儿应得的安置份额，价值超百万！

3. 对照周边市场：补偿价“合理”吗？
最简单的方法：去周边中介问问，和您家房子类似的小区、户型，现在市场价是多少？ 如果方案里的补偿单价明显低于市场价（比如市场价5万/平米，方案只给3.5万/平米），那补偿标准就可能不合理。
– 注意：房屋价值评估报告是确定补偿价的重要依据，公示后您有权要求征收方出示完整的评估报告（包括评估机构的资质、评估方法等）。如果评估机构是征收方单方面委托的，或者评估方法有问题（比如用“成本法”而不是“市场法”评估住宅），您可以申请重新评估。

第三步：收集证据材料！5类“关键文件”必须留好（您的谈判“底气”全靠它们）

如果您核对后发现方案有问题（比如补偿低、面积算错、人口漏算），接下来就要开始收集证据——这些证据是您后续和征收方协商、甚至维权的“底气”。信凯律师帮您列了5类必须留好的材料：

1. 房屋权属证明
房产证、土地证、购房合同、宅基地审批表等，证明您是房屋的合法权利人。如果是继承的房子，还要提供继承公证书、遗嘱等。

2. 房屋现状证据
– 照片/视频：拍下房屋的内外全景（包括结构、装修、附属设施，如太阳能、空调、防盗窗等），最好用手机拍时开启“时间水印”；
– 装修凭证：如果房子是近几年装修的，保留装修合同、发票、材料购买记录，这部分可以主张“装修补偿”。

3. 经营性用房证明
如果房屋用于经营，保留营业执照、税务登记证、纳税记录、客户订单、经营现场照片等，证明“实际经营情况”，用于争取“停产停业损失补偿”。

4. 历史文件
如果是老房子、祖屋，保留老房契、土地改革时的土地证、历史规划文件等，证明房屋的“历史合法性”，避免被随意认定为“违建”。

5. 沟通记录
– 书面沟通：如果您向征收方提交过异议申请、补充材料，一定要保留复印件或