征收补偿后买两套房契税怎么算？别慌！这篇把政策和优惠讲明白

“张阿姨家拆迁拿了200万补偿款，想给儿子买套婚房，再给自己买套小的养老，结果听中介说‘买两套房契税要按3%交’，这一下就得多掏小十万，这可咋整？”

最近后台不少朋友留言，问的都是“征收补偿后买两套房契税”的事——拿了补偿款想改善居住条件，买两套房到底能不能省税？政策里说的“优惠”到底咋用？今天咱们就掰开揉碎了讲，让您看完就明白，遇到问题知道咋办！

一、先搞懂：征收补偿款买房，契税为啥有“特殊照顾”？

咱们平时买新房二手房，契税是绕不开的：首套房90平以下1%、90平以上1.5%，二套房普遍1%-3%（具体看城市）。但征收补偿款买的房子，国家给开“绿灯”——这不是随便给的福利，而是因为征收补偿款本质是“对您原有房屋损失的赔偿”，不是“额外收入”。

您想啊：原本好好的房子被征收了，您拿着补偿款再买房，本质上是为了“重新安家”。所以《契税法》第七条明确规定：因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属的，省、自治区、直辖市可以决定免征或者减征契税。

简单说：只要您是用征收补偿款（包括货币补偿、产权调换）买的房，大概率能享受契税优惠，甚至直接免征！但“买两套房”这个情况，稍微复杂点，咱们往下细看。

二、重点来了！征收补偿后买两套房，契税分3种情况算

很多朋友担心：“我买两套房，会不会被认定为‘炒房’，优惠就没了？”其实不会！政策看的是“资金来源”和“购房目的”，不是单纯看“几套房”。具体分三种情况，您对号入座：

情况1：两套房都用征收补偿款买——优惠“能叠加”，但别超“补偿总额”

假设您拿了300万货币补偿，想买两套房：一套150万（自住），一套120万（给父母住），总共270万，没超过补偿总额。这种情况下，两套房都能享受契税优惠！

– 怎么算？
多数城市（比如北京、上海、广州）规定：用征收补偿款购房的部分，免征契税；超出部分，按正常税率交。
比如您买的第一套150万，第二套120万，总共270万，都在300万补偿款范围内，那两套房的契税全免！
但如果您第一套买了200万，第二套买了150万（总共350万，超出补偿款50万），那超出的50万部分，就得按对应税率交契税（比如首套房90平以下1%，就是50万×1%=5000元）。

– 关键点：
✅ 保留好征收补偿协议、补偿款转账流水，证明买房的钱确实来自补偿款；
✅ 两套房的购房合同时间，需在征收补偿协议签订后（通常要求1-3年内，具体看当地政策）；
✅ 补偿款“专款专用”：别先把补偿款挪去买理财、再凑钱买房，否则可能无法证明“资金来源”，影响优惠。

情况2：一套用补偿款，一套用其他钱——分开算，该省的省

有些朋友可能补偿款不够买两套房，比如补偿款200万，想买一套180万的（用补偿款），再买一套100万的（用积蓄）。这种情况下：

– 用补偿款买的那套：按情况1享受优惠（180万在200万内，契税全免）；
– 用积蓄买的那套：按“普通二套房”政策交契税（比如北京二套房契税3%，就是100万×3%=3万元）。

– 注意：
这里的“二套房”认定，看的是家庭名下已有房产数（包括您、配偶、未成年子女）。如果您在征收前名下没房，那用积蓄买的第一套算“首套房”，第二套才算“二套房”，税率更低（比如首套房90平以下1%）。

情况3：两套房都写别人名字——看“亲属关系”，别踩“政策红线”

有朋友问：“补偿款是我拿的，但房子想写儿子和女儿名，每人一套，能享受优惠吗？” 这得分情况：

– 写直系亲属（配偶、子女、父母）名：多数城市允许！只要您能证明“补偿款来源”和“亲属关系”（比如户口本、出生证明），且亲属名下在本地无其他住房，通常可享受优惠。比如北京明确：被征收人用补偿款为其直系亲属购房，可视为被征收人本人购房，享受契税减免。
– 写非直系亲属（兄弟姐妹、朋友）名：不行！政策规定优惠仅限“被征收人本人及其直系亲属”，写别人名字会被认定为“赠与”或“正常交易”，不仅享受不了优惠，可能还要多交税（比如赠与契税3%）。

三、避坑指南！这3种情况，优惠可能“打水漂”

去年我们律所接了个案例：王大爷拿了250万补偿款，给儿子买了一套200万的房（写了儿子名），又给自己买了一套80万的房。结果申请契税优惠时被驳回——因为儿子名下已经有套房，被认定为“二套房”，且王大爷没保留“补偿款直接转给开发商”的流水，无法证明资金来源。最后多交了4万多契税，后悔得直拍大腿！

为了避免踩坑，您一定要记这3点：

❌ 坑1：补偿款“绕道走”，资金链断了别想优惠
政策要求“补偿款直接用于购房”，如果您先把补偿款转到自己银行卡，再转给亲戚，最后用亲戚的钱买房——资金链一断，税务部门无法证明“买房的钱=补偿款”，优惠直接取消。

正确做法： 补偿款到账后，直接从补偿账户转账给开发商/卖房人，保留补偿款到账记录+转账给开发商的流水+购房合同，形成“完整证据链”。

❌ 坑2：购房时间“拖太长”，过期不候
各地政策对“购房时间”有要求！比如北京要求“征收补偿协议签订后3年内购房”，上海要求“2年内”，深圳要求“1年内”。超了这个时间，哪怕钱是补偿款，也无法享受优惠。

建议： 拿到补偿协议后，先去当地税务局或政务中心问清楚“购房截止日期”，别拖着不买房，最后错过优惠。

❌ 坑3：两套房“非同时买”，可能被认定“投机”
比如您今年1月用补偿款买了第一套（享受了优惠），明年1月又想买第二套——这时税务部门可能会认为您“第一套是自住，第二套是投资”，第二套不享受优惠。

为什么？ 因为政策优惠的核心是“解决被征收人居住问题”，通常要求“两套房在政策规定时间内一次性或连续购买”（比如半年内买完）。如果您分两年买，很难证明“都是为了居住需求”。

四、别自己瞎琢磨！专业律师帮您省税、避坑、办成事

看到这儿您可能说：“政策太复杂了，我到底算哪种情况？材料怎么准备？被驳回了怎么办？”——别担心，这就是专业律师的价值！

为什么您需要律师帮忙？
1. 政策太“碎”，各地