征收房屋补偿为什么要打九折？律师揭秘背后3大原因，教您判断是否合理！

“律师，我家老房子评估报告写了120万，怎么签补偿协议时只给108万？这10%去哪儿了？”
“征收办说‘政策规定都打九折’，这合法吗？”

最近，北京信凯律师事务所接到不少朋友的咨询，都关于“征收房屋补偿打九折”的困惑。明明看着评估价不低，到手的补偿款却“缩水”了10%，这到底是正常流程，还是征收方在“压价”？今天咱们就用大白话讲清楚：补偿打九折的背后，可能藏着哪些原因？哪些九折该认，哪些能维权？遇到不合理情况又该怎么办？

一、先搞懂：评估价≠最终补偿价，这10%可能差在哪儿？

很多朋友误以为“评估报告上的金额就是最终补偿款”，其实不然。房屋征收补偿是个“系统工程”，评估价只是计算补偿的“基准”，最终补偿款可能会因政策规定、房屋实际情况、项目构成等因素产生差异。咱们先看一个真实案例：

北京西城区的王大爷，其65平米的砖混结构老房评估价为152万，但补偿协议约定金额为136.8万（相当于评估价的90%）。王大爷一开始不理解，后来律师帮他核对发现：这10%的差额，一部分是房屋“成新率扣除”（房龄30年，折旧率约8%），另一部分是“未登记建筑认定”（院内自行搭建的6平米储物间未被计入合法面积）。这两项加起来，刚好占了评估价的10%。

这个案例里的“九折”，其实是合理的。但现实中，也有不少征收方利用老百姓不懂政策，把“不合理的九折”包装成“规定”，导致被征收人吃亏。那到底哪些原因会导致补偿打九折？咱们分三类说清楚——

二、补偿打九折的3大常见原因：合理与不合理，得分清！

（一）政策规定的“合理扣除”：这些九折，法律认可！
有些地方会根据房屋实际情况，在评估价基础上进行“合规调整”，这类“九折”通常有明确政策依据，属于合理范围。常见情况有3种：

1. 房屋成新率折旧：“老房子”的客观贬值
房子和汽车一样，会随着房龄增长“贬值”。评估机构会根据《房屋完损等级评定标准》，对房屋的成新率进行鉴定（比如全新房成新率100%，30年房龄可能只有80%-90%）。如果评估价是按“全新房屋价值”计算的，最终补偿时会扣掉折旧部分，可能表现为“打九折”。
✅ 合理判断：查看评估报告是否明确写了“成新率”，且折旧比例符合当地标准（比如砖混结构房年折旧率约1%-2%）。若征收方直接说“老房都打九折”却拿不出成新率依据，就可能不合理。

2. 土地性质差异：“划拨地”可能需补缴费用
如果您房屋的土地是“划拨地”（比如老国企公房、部分福利分房），而评估价是按“出让地”标准计算的，根据《城市房地产管理法》，划拨地转让时需补缴土地出让金。这部分费用可能会从补偿款中扣除，导致最终金额低于评估价。
✅ 合理判断：核对土地权属证明，若确实是划拨地，征收方应出示补缴土地出让金的标准文件，扣除金额需与政策规定一致（比如当地规定补缴比例为评估价的5%-10%）。

3. 搬迁奖励的“反向操作”：早签约多拿钱，晚签约可能“打折”
有些征收项目会设置“搬迁奖励金”，比如“签约期内前10天签约奖励10%，第11-20天奖励5%，过期不奖励”。如果您没在最高奖励时段内签约，相当于“少拿了10%奖励”，看起来像“补偿打了九折”。但这其实是“奖励递减”，不是补偿本身打折。
✅ 合理判断：仔细看征收补偿方案，明确“奖励金”和“房屋价值补偿”是分开计算的。如果征收方把“奖励金”混入补偿总价，说“不签约就打九折”，属于混淆概念，您可以主张区分。

（二）程序违法的“不合理九折”：这些折扣，能维权！
除了政策规定的合理扣除，现实中更多“九折”是征收方为了压低成本、赶进度，通过违法手段制造的“陷阱”。遇到这3种情况，一定要警惕：

1. 评估机构“不中立”：用低价方法“做低”评估价
评估价是补偿的“地基”，如果地基歪了，整个补偿都会缩水。根据《国有土地上房屋征收评估办法》，评估机构应由被征收人协商选定，征收方不能私自指定。但现实中，有些征收方会找“听话”的评估机构，用“成本法”代替“市场比较法”（比如用建造成本+折旧计算价值，而非参考周边同类房价），直接把评估价做低10%-20%，再以“评估价就是九折”为由搪塞。
❌ 维权要点：查看评估机构是否有资质、是否由您协商选定；评估报告是否用“市场比较法”（周边3个以上类似房源成交价作为参考）；若评估价明显低于周边房价，可申请复核评估。

2. “未登记建筑”一刀切：把合法面积当“违建”扣除
很多老房子存在“历史遗留问题”，比如80年代搭建的厨房、储物间，当时没办房产证，但一直居住使用。根据《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》，对历史原因形成的未登记建筑，应综合考虑建造时间、政策背景、实际使用等情况，依法认定是否补偿。但有些征收方为了省事