宅基地应拆暂留房屋征收怎么补偿？一文讲清补偿标准与维权要点

最近不少朋友咨询：“老家宅基地上有处老房，早就说应该拆，但一直没拆，现在遇到征收，这‘应拆暂留’的房屋能拿到补偿吗？”这个问题确实普遍——很多农村家庭都有类似情况：或是早年建的辅助用房（如老厨房、储物间），或是继承下来的老旧房屋，因历史原因没办手续，按规定“应拆”却一直“暂留”使用，突然遇到征收，补偿标准成了谜。

今天，咱们就结合北京信凯律师事务所多年拆迁案件经验，把“宅基地应拆暂留房屋征收补偿”这件事掰开揉碎了讲。您关心的“能不能补”“补多少”“怎么争取”，这里都有答案。

一、先搞懂：什么是“应拆暂留”房屋？宅基地征收中的“特殊存在”

“应拆暂留”房屋，字面意思是“按照规定应当拆除，但因特殊情况暂时保留使用的房屋”。在宅基地征收中，这类房屋通常有几种典型情况：

1. 历史遗留的无证房
比如上世纪80、90年代建的厨房、仓库，当时农村建房审批不严格，没办房产证，但一直住着用着；或是继承祖辈的老房，年代久远手续缺失，但属于家庭实际居住财产。

2. 违反规划但未及时处理的房屋
像在宅基地上超面积建的附属用房（如院墙外搭的小棚子），或是未经批准改建的房屋，按《土地管理法》应拆除，但因村里没及时管、或涉及邻里问题一直“拖着没拆”。

3. 已纳入征收范围但暂缓拆除的房屋
有些地方在征收前排查过“违建”，标记为“应拆”，但因征收计划调整、或住户临时困难（如老人无处居住），暂时没拆，等到征收时一并处理。

关键点：“应拆暂留”不等于“违法建筑”！很多征收方直接按“违建”一分不补，这是对政策的误读——即便是“应拆”房屋，只要您实际使用了多年、且存在历史原因，征收时就应当给予合理补偿，这是《民法典》“公平原则”和《土地管理法》“保障被征地农民生活水平”的基本要求。

二、核心问题：“应拆暂留”房屋征收，到底能拿哪些补偿？

很多朋友最担心：“我这房子被说成‘应拆’，是不是只能拿很少的钱？”其实，补偿项目远比您想的多。根据信凯律所代理的上千起宅基地案件，“应拆暂留”房屋的补偿通常包括以下4类：

1. 房屋本身价值补偿：不是“违建”就一分不补！
即便是“应拆”房屋，只要您能证明它是“实际建设、长期使用”的，就应当按“重置成新价”补偿——即按现在的建材、人工成本，重新建一个同样房屋的钱。
– 举例：河北的张先生有处1985年建的砖木结构储物间，无证但一直用，征收时评估机构按“违建”只给2万。我们介入后，调取了村委“长期使用证明”和1980年代建房照片，证明房屋属于历史遗留，最终按重置成新价补了12万。
– 注意：如果房屋是近年抢建的（比如征收公告发布后突击搭建），可能真拿不到补偿，但“应拆暂留”多是历史原因，不在此列。

2. 搬迁与临时安置补偿：搬家费、租房费不能少！
只要房屋在征收时您还在使用（比如堆放杂物、临时居住），就应当获得：
– 搬迁补助费：按房屋面积计算，比如北京部分地区标准是30-50元/平方米；
– 临时安置费：如果您因征收需要另找地方存放物品或居住，这部分费用按月发放，直到您获得安置（比如拿到安置房或补偿款）。

3. 附属物与停产停业损失：别忽略“小钱”！
“应拆暂留”房屋往往有附属设施，这些都能单独补偿：
– 附属物：院墙、水井、空调外机、太阳能热水器等，按折旧后的价值补偿；
– 停产停业损失：如果房屋用于小卖部、家庭作坊等经营，能提供营业执照、纳税证明的，可要求补偿停业期间的利润损失（比如按前3年平均利润计算6个月）。

4. 奖励与补助：主动配合也能多拿钱！
很多地方为鼓励搬迁，会设置“签约奖励”“按时搬迁奖励”，只要您在规定期限内签约交房，就能额外拿几万奖金。这部分和房屋性质无关，“应拆暂留”房屋同样享受！

三、警惕！征收方常说的3个“坑”，千万别信！

处理“应拆暂留”房屋补偿时，征收方可能用这些话术压低补偿，您一定要擦亮眼：

1. “你这房是‘应拆’的，按政策一分不补！”
真相：《土地管理法》第48条规定，征收土地应当给予“公平、合理”的补偿，即便是违法建筑，如果是历史遗留且不影响规划，也应参照合法建筑补偿。最高法(2019)最高法行申753号判决明确：“对因历史原因形成的无证房屋，不能仅以无证为由不予补偿。”

2. “我们按‘违建’标准，给你点‘安慰费’就行！”
真相：“安慰费”没有法律依据！补偿必须按评估价来。如果征收方不给评估报告，或评估价明显低于周边类似房屋价格（比如周边有证房补3000元/平，给您只算500元/平），您有权要求重新评估。

3. “不签协议？我们直接强拆！”
真相：强拆必须经过法院裁定！根据《行政强制法》，征收方无权直接强拆，必须先催告、再申请法院执行。如果遇到威胁强拆，第一时间拍照录像，并拨打律师电话——信凯律所曾代理过山东李女士案件，征收方威胁“3天不签就强拆”，我们发律师函后，对方主动协商，最终补偿提高了40%。

四、为什么“应拆暂留”补偿这么复杂？专业律师帮您“破局”

很多朋友自己谈补偿，要么被征收方“牵着鼻子走”，要么因不懂政策错过时机。这是因为“应拆暂留”补偿涉及3大难点：

1. 房屋性质认定难
到底是“历史遗留无证房”还是“违法建筑”？需要查村委记录、卫星影像图、老一辈证人等，普通人根本不知道去哪找这些证据。
– 信凯做法：我们会通过“政府信息公开”申请调取征收项目档案，找房屋年代、规划变更的证据，用“时间线”证明房屋的合法性。

2. 补偿标准计算难
重置成新价怎么算？临时安置费按什么标准？各地政策差异大，比如北京郊区、河北、河南的补偿项目可能