《征收与拆迁补偿条例》百科全书：老百姓必看的拆迁维权指南

“房子要拆了，补偿给多少算合理？”“他们说这是‘公共利益’，我能不签协议吗？”“评估报告上的价格，比周边房价低了一半，怎么办？”

作为北京信凯律师事务所的拆迁律师团队，我们每天都会接到类似这样的咨询。拆迁对每个家庭来说都是大事，关系到半辈子的积蓄和未来的生活保障。但面对厚厚的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称《条例》），很多老百姓觉得“字都认识，连起来却看不懂”。

今天，咱们就把这本“征收与拆迁补偿条例百科全书”掰开揉碎，用大白话讲清楚：拆迁中您有哪些权利？补偿该怎么算？遇到问题该怎么维权？读完这篇文章，您就能从“拆迁小白”变成“明白人”。

一、先搞懂：不是所有“拆”都叫“征收”，这3个前提必须满足

很多拆迁方一上来就说“这是政府项目，必须拆”，但您知道吗？合法的征收必须同时满足3个硬性条件，缺一不可。

1. 拆迁目的必须是“公共利益”，商业开发没资格强拆

《条例》第8条明确规定，只有为了“公共利益”才能征收房屋。哪些算公共利益？咱们列出来您一看就懂：
– 国防和外交需要（比如建军事基地、使馆）；
– 政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设（修地铁、建高速公路、盖水库）；
– 政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育等公共事业（建学校、医院、公园）；
– 政府组织实施的保障性安居工程建设（盖公租房、棚户区改造）；
– 政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建；
– 法律、行政法规规定的其他公共利益情形。

划重点：如果是开发商建商场、盖别墅，或者企业扩建厂房，这些“商业开发”不能走征收程序，必须和您自愿协商、平等交易。谁要是拿“公共利益”当幌子搞商业拆迁，您可以直接拒绝！

2. 征收主体只能是“政府”，街道办、开发商都没资格

咱们常听说“开发商来拆房子”“街道办让签字”，这些都是错误的！《条例》第4条规定：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。也就是说，只有区政府、市政府能当“征收方”，街道办、村委会、开发商都只能配合，不能当“主角”。

如果有人拿着“拆迁指挥部”的文件让您签字，先看看盖章是不是政府公章——不是的话，这份协议可能无效！

3. 必须“先补偿、后搬迁”，没拿到钱房子不能拆

这是《条例》第27条的“铁律”：实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。意思是：您必须先拿到补偿款（或者看到补偿款足额存到专户的证据）、落实了安置房源，之后才能搬家。拆迁方说“先搬后给钱”，甚至“搬了再谈补偿”，都是违法的！

信凯律师提醒：如果您遇到“强拆”“逼签”，第一时间报警并保留证据（拍照、录像、录音），这些都能成为日后维权的关键。

二、补偿怎么算？这3项核心内容，一项都不能少

拆迁中，大家最关心的就是“补多少钱”。《条例》规定的补偿不是“拆迁方说多少算多少”，而是包含3大核心部分，咱们一项项看。

1. 房屋价值补偿：不是“成本价”，是“市场价”

很多老百姓被忽悠：“你这房子老，按砖瓦钱补”——错！《条例》第19条规定：被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

“类似房地产市场价格”啥意思？简单说，就是您房子周边、相同地段、类似品质的新房或二手房卖多少钱，您的房子就该补多少钱。比如您家是80平米的二手房，周边新房均价每平米5万，那房屋价值补偿至少要80×5万=400万。

怎么确定价格？ 由具有资质的房地产价格评估机构评估。注意：评估机构不是拆迁方单方面指定的，您有权协商选择；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。如果评估价明显低于市场价，您可以申请复核评估，甚至向专家委员会申请鉴定。

2. 搬迁与安置补偿：搬家费、过渡费，一样都不能落

除了房子本身的钱，拆迁导致的“额外损失”也要补，主要包括：
– 搬迁费：搬家产生的费用（比如找搬家公司、打包物品），一般是按户或按房屋面积一次性补贴，具体标准看当地政策；
– 临时安置费：如果您选择产权调换（即给安置房），从搬家到入住新房的过渡期，拆迁方要按月给您租房钱（比如每月3000元，直到交房为止）；如果拆迁方超过过渡期没交房，还要增加临时安置费（比如每月多给50%）；
– 安置房补偿：如果您要安置房，要注意安置房的地点（不能偏远到“进城要2小时”）、面积（一般不少于被征收房屋面积，还要考虑家庭人口）、质量（符合国家建筑标准）。

3. 停产停业损失补偿：做生意的朋友，这笔钱别忘拿

如果您的房子是商铺、小作坊、公司，正在经营，拆迁导致的“停产停业损失”也必须补偿。《条例》第23条规定：补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体怎么算？一般看：
– 前3年的平均利润（比如您家小店每年赚10万，那停产1年至少补10万）；
– 纳税证明（税务局的记录是最有力的证据）；
– 经营年限（经营时间越长，补偿可能越高）。

信凯律师提醒：做生意的朋友，平时一定要保留好营业执照、纳税凭证、进货单、银行流水，这些都能证明您的“实际损失”，谈判时更有底气。

三、拆迁程序对不对？这5步流程，一步都不能错

很多拆迁纠纷，都出在“程序违法”上。《条例》规定了严格的征收流程，缺任何一步，您的补偿都可能受影响。咱们用“时间线”帮您理清：

第1步：房屋调查登记并公布结果

征收前，拆迁方要对您的房屋进行“摸底”：面积多大？结构是砖混还是框架？有没有装修？家里有几口人？这些信息要登记造册，并向您公布结果。您一定要核对：如果登记面积少了、人口漏了，及时提出来，否则后续补偿会吃亏。

第2步：拟定补偿方案并“征求意见”

政府要拟定《征收补偿方案》，内容包括补偿范围、方式、标准、安置地点等。这个方案不是“拍脑袋”定的，必须征求公众意见，且征求意见时间不少于30日！

您如果对方案有意见（比如补偿太低、安置房太远），一定要在规定时间内书面提出。政府要根据意见修改方案，并及时公布修改情况。

第3步：进行社会稳定风险评估

拆迁可能影响社会稳定（比如多数人不同意补偿方案），政府必须组织风险评估。如果风险太高，可能就不能拆。这一步虽然老百姓不直接参与，但它是“合法征收”的必要条件，您可以通过政府信息公开申请查看评估报告。

第4步：作出征收决定并公告

所有准备工作完成后，政府要作出《房屋征收决定》，并在征收范围内公告。公告必须载明：征收范围、补偿方案、行政复议/行政诉讼权利、搬迁期限等。

注意：看到公告后，您有3个月内向法院提起行政诉讼或60日内向上级政府申请行政复议的权利！如果征收决定违法（比如没征求意见、没风险评估），可以申请撤销。

第5步：签订补偿协议，落实补偿

最后一步是签订《征收补偿协议》。协议里必须写清：补偿方式、金额、支付期限、安置房地点和面积、搬迁费、临时安置费、违约责任等。签协议前一定要