征收自建房二层怎么补偿？2024年最新标准与常见误区，律师教您4步争取合理补偿！

“我家自建二层楼住了20年，现在说要征收，二层只给成本价，合理吗？”“村里通知二层算‘违建’，一分钱不补，这可怎么办？”最近，北京信凯律师事务所接到很多关于自建房二层征收补偿的咨询。作为深耕拆迁领域10余年的专业团队，我们深知自建房二层补偿问题复杂——它既关系到您最直接的财产权益，又常常因政策模糊、认定标准不一让咱们老百姓摸不着头脑。今天，咱们就用大白话把“自建房二层补偿”这件事讲透，帮您避开陷阱，争取应得的补偿！

一、自建房二层，到底算不算“合法面积”？补偿的前提是什么？

很多朋友一听到“征收”，第一反应就是“我家二层能补多少？”但在此之前，咱们必须先搞清楚一个核心问题：您的自建房二层，是否被认定为“合法建筑”？ 这直接决定了补偿标准的高低，甚至能不能拿到补偿！

合法面积的“两把尺子”：证件+历史原因
一般来说，认定自建房二层是否合法，主要看两个标准：
1. 有没有“合法身份证明”
比如《不动产权证》《房屋所有权证》《建设工程规划许可证》等。如果您建房时办理了正规手续，证件上明确记载了二层面积，那这部分通常会被认定为“合法面积”，补偿时和一层一样享受全额补偿（包括房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费等）。

2. 没有“证件”但符合“历史遗留问题”
实践中，很多自建房是上世纪80、90年代甚至更早建的，当时农村建房管理不规范，根本没办证的概念。这种情况下，不能直接认定为“违建”！根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》，对于合法占用宅基地、没有违反规划建设的房屋，即使没有证件，也可能视同合法建筑处理。
比如北京郊区张大爷家，1985年建的二层小楼，当时村里允许建房，也没要求办证，现在征收时，律师通过调取村集体历史记录、证人证言等，证明二层符合“历史遗留合法建筑”，最终争取到了和一层一样的补偿标准。

二、二层补偿标准，和一层一样吗？具体能补哪些钱？

如果您的自建房二层被认定为合法面积，那补偿标准原则上和一层一致，但具体金额会因建筑结构、成新率、当地政策略有差异。咱们拆开来看，补偿主要分三块：

1. 房屋价值补偿：大头在这里！
这是补偿的核心，计算公式通常是：房屋价值补偿=被征收房屋类似房地产的市场价格×房屋面积。
– “类似房地产市场价格”：由评估机构参照周边类似商品房、二手房的价格确定，比如您家二层是砖混结构，周边类似二手房每平米1.2万，那二层每平米也应按这个标准评估（不是按“成本价”或“重置价”）。
– “二层面积”：合法认定的二层面积全算，比如您家一层100平米、二层80平米，总共180平米都会纳入房屋价值补偿计算。

注意：很多征收方会说“二层是‘附属建筑’，按一层一半补”，这是没有法律依据的！只要二层被认定为合法，就必须和一层享受同等评估标准。

2. 搬迁与临时安置补偿：别忽略这些“小钱”
– 搬迁费：包括搬家费、空调移机费、热水器移机费等，通常是按户计算或按面积计算，二层和一层一起打包补偿，不会因为“多一层”就减少。
– 临时安置费：如果征收需要您临时租房住，这笔钱是补偿租房成本的，一般按月支付，标准是当地同类房屋的月租金水平（比如北京郊区每月每平米20-40元）。二层面积越大，临时安置费也越高（因为需要租更大的房子）。

3. 奖励性补偿：配合征收的“额外福利”
很多地方为了鼓励被征收人尽快签约，会设置“搬迁奖励费”“提前签约奖”等，这部分金额通常和房屋面积挂钩，二层面积越大，奖励越多。比如某村规定“每提前一天签约，每平米奖励50元”，您家二层80平米，提前10天就能多拿4万元奖励。

三、没证的自建房二层，真的“一分不补”吗？别被忽悠了！

这是咱们老百姓最担心的问题：“我家二层没证，征收方说‘违建’，直接不给补，真的合法吗？”答案：不一定！ 没证的二层不等于“违建”，更不等于“一分不补”，关键看是否符合“可补正”条件。

3种“没证二层”可能获得补偿的情况
1. 建房时符合政策，后续没办证
比如2008年《城乡规划法》实施前，很多农村建房不需要“建设工程规划许可证”，只要村里同意、乡镇政府备案就行。这种情况下，即使现在没证，也可能被认定为“合法建筑”，享受全额补偿。

2. 超出审批面积，但符合“安全居住”条件
比如您家审批建一层100平米，实际建了二层120平米（超出20平米），如果二层结构安全、没有占用公共通道或耕地，部分地区会对“超建部分”给予“适当补偿”（比如按成本价的70%-80%补偿），而不是直接“一分不补”。

3. 因政府原因导致无法办证
比如您家建房时申请了办证，但当地政府部门拖延、推诿导致没办下来，这种“政府原因造成的无证房屋”，征收时必须按合法建筑补偿。

律师提醒：如果征收方直接说“没证就是违建，不给补”，您有权要求他们出示违建认定文书（包括调查笔录、现场勘验图、认定依据等），并告知您复议和诉讼的权利。如果对方拿不出文书，或认定程序违法（比如没给您陈述申辩的机会），这种“违建认定”就是无效的！

四、征收方说“二层是违建，只给成本价”，这种说法合理吗？

不合理！这是征收方常用的“压价套路”，咱们一定要擦亮眼。“成本价”通常指房屋的建筑成本（比如砖混结构每平米1500元），但合法房屋的补偿标准是“市场价”，两者可能差几倍甚至十几倍！

遇到这3种“压价话术”，别轻易签字
– 话术1：“二层是‘附属物’，按一层一半补”
法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，补偿应“被征收房屋价值不低于征收公告之日类似房地产的市场价格”，从未区分“主房”和“附属房”打折补偿。

– 话术2：“没证二层只能给‘材料费