番禺区南大干线房屋征收补偿方案详解：您该知道的权益与避坑指南

最近，不少番禺区的街坊邻居都在问：“南大干线的房屋征收补偿方案到底怎么看？”“我家房子能补多少钱？”“签协议时要注意啥？”作为深耕拆迁维权领域10年的北京信凯律师事务所，咱们今天就用大白话帮您拆解这份方案，教您看懂里面的“门道”，避开常见的“坑”，守护咱们老百姓一辈子的心血。

一、南大干线征收补偿，这3个核心问题您必须搞懂

南大干线是番禺区“三纵三横”交通主干道的重要一环，串联起广州南站、番禺新城、南沙新区等核心区域，工程意义重大。但对沿线居民来说，最关心的还是“房子被拆了，我的权益怎么保障”？根据《番禺区南大干线（东段）房屋征收补偿方案》（以下简称“方案”），补偿主要围绕这三个核心问题，咱们一个一个说。

1. 补偿给多少？货币补偿和产权调换，怎么选更划算？

方案明确，补偿方式分两种：货币补偿和产权调换（也就是“换房子”）。不少街坊纠结：“我要钱还是要房？”其实没有绝对答案，得看您的实际需求。

– 货币补偿：简单说就是“直接给钱”。金额=被征收房屋价值评估价+搬迁费+临时安置费+停产停业损失（如果有商铺或经营性房屋）。这里的关键是“评估价”——怎么评？评多少？方案里写“参照类似房地产市场价格”，但“类似”怎么界定？是按周边新房均价，还是考虑您房子的装修、楼层、朝向？很多街坊拿到评估报告才发现，价格比预期低一截，这就是“评估细节没抠对”。

– 产权调换：就是“给您一套安置房”。方案里承诺安置房位于“征收项目周边或政府规划的安置小区”，但您得问清楚三个问题：安置房位置在哪？是交通便利的市中心，还是偏远的郊区？交房时间多久？如果过渡期超过1年，临时安置费怎么算？面积差怎么处理？如果安置房面积比原房子大，差价要不要补？补多少？这些都是签协议前必须落笔写清的，不然容易“扯皮”。

2. 过渡期怎么过？临时安置费和停产停业损失，别漏了这笔钱！

房子被拆到搬进新家（或拿到补偿款），这段时间叫“过渡期”。期间您可能需要租房、搬东西，如果是商铺还可能停业，这些损失方案都明确要补偿，但具体怎么算，您得记好：

– 临时安置费：如果您选择产权调换，过渡期租房的钱由征收方承担。方案里按“被征收房屋建筑面积×XX元/月·平方米”计算（具体金额看各街道标准），但要注意：如果安置房逾期交付，临时安置费会翻倍！比如约定1年交房，结果拖了3个月，这3个月的钱要按2倍给，很多街坊不知道这条，白白少拿钱。

– 停产停业损失：如果您的房子是商铺、小作坊或有营业执照的经营性用房，征收导致停业，可以要这笔补偿。计算方式一般是“前3年平均利润×过渡期”，或按房屋评估价的一定比例（比如3%-5%）。但关键是要提前留好证据：营业执照、纳税记录、近3年的流水账，越详细越有利，不然征收方可能“不认账”。

3. 特殊情况怎么办？祖屋、违建、共有产权，这样处理不吃亏！

现实中，很多房子不是“标准商品房”，比如祖辈传下来的老宅（没房产证）、历史上搭建的附属房（可能被认定“违建”）、夫妻共有的房子……这些特殊情况怎么补？方案里也有规定，但最容易产生纠纷：

– 无证祖屋：如果能证明是“历史遗留合法建筑”（比如老土地证、村委证明），可以参照有证房屋补偿；但如果没有任何手续，可能只能按“重置成新价”补（即材料钱），价值会低很多。这时候需要您尽快收集历史证据，比如老照片、分家协议、村委书面证明，争取“按合法建筑补偿”。

– “违建”认定：不是所有没证的房都算“违建”！比如2008年《城乡规划法》实施前建的房子，很多属于“历史遗留问题”，不能直接认定违建不给补偿。如果征收方口头说“您这是违建，只能补一点”，您别慌，要求他们出具书面认定文件，并说明法律依据——很多时候这是“压价套路”，咱们可以通过法律途径争取合理补偿。

– 共有产权：如果房子是夫妻、子女共有的，签协议时所有共有人必须到场签字，不然协议可能无效。另外，补偿款怎么分？建议提前家庭内部协商一致，或者签一份《共有财产分割协议》，避免事后“分钱不均”打官司。

二、为什么说“自己谈补偿”容易吃亏？这3个坑太多人踩过！

不少街坊觉得：“补偿方案白纸黑字写着，我自己看也能懂，找律师干嘛？”但咱们处理过300多起番禺拆迁案件发现，90%的街坊自己谈补偿，至少会踩1个坑——不是钱给少了，就是权益受损了，最后后悔都来不及。

坑1：政策条款像“天书”，关键细节藏着“猫腻”

方案里很多“专业术语”，比如“区位补偿价”“重置成新价”“容积率修正系数”，普通人根本看不懂。征收方口头解释时，可能只说“我们是按政策来的”，却不会告诉您：“容积率修正系数可以用更高标准”“您的房子临街，区位补偿价可以上浮20%”。比如去年咱们接手的石碁镇陈阿姨家，方案按“农村住宅”标准评估，但咱们发现她的房子土地证是“国有建设用地”，应该按“国有土地上房屋”补偿，仅这一项就帮她多争取了80万补偿款。

坑2：评估报告“一头雾水”，价值被低估都不知道

评估报告是“补偿多少”的核心依据，但很多街坊拿到报告就签字了，根本没注意：